Ипотека уходит из столицы

С начала года средние цены на вторичном рынке жилья Москвы выросли на 10%, подсчитали в аналитическом консалтинговом центре холдинга «Миэль». В феврале несмотря на увеличение объема предложения темпы роста цен сохранились на уровне предыдущего месяца. Средняя цена предложения столичных квартир по итогам февраля возросла на 5% и составила $6028 за 1 кв. м.

 

По мнению экспертов, именно продолжающийся рост цен на недвижимость будет стимулировать спрос на ипотечные кредиты и в этом году.

Но при этом, считают аналитики Альфа-банка, спрос на ипотеку будет расти больше за счет регионов, поскольку цены в Москве уже слишком высоки.

Действительно, уже во втором полугодии 2007 года объем ипотеки в регионах удвоился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. И, как считает аналитик УК «Финам» Владимир Сергиевский, в текущем году рынок ипотеки в регионах может вырасти еще на 60–80%. Причина роста этого рынка в том, что подорожание квартир в регионах затрудняет их покупку без привлечения кредитных ресурсов.

Ведущие банки ипотечного кредитования пытаются подготовиться к региональному ипотечному буму – их экспансия в регионы началась еще в конце прошлого года. «Сейчас для крупных банков доля региональных кредитов в ипотечных портфелях составляет 50–60%», – отмечает Сергиевский.

 

При этом на долю Москвы приходится 22% от суммарного объема ипотечных кредитов, выданных в прошлом году.

«В 2008 году будет увеличиваться доля рынка крупных коммерческих и государственных банков за счет региональных игроков, которые больше всего пострадали от кризиса ликвидности, вызванного ипотечным кризисом в США», – считает руководитель блока «Ипотечное кредитование» Альфа-банка Илья Зибарев.

Однако в целом по стране популярность ипотечного кредитования остается низкой: его доля составляет 2,3% ВВП. Например в Польше, Венгрии и Чехии этот показатель составляет 10–15% ВВП. Всего же с использованием банковских кредитов в России приобретается лишь 10–15% жилья.

Столь явный неуспех ипотечных программ можно объяснить ужесточением условий выдачи кредитов и растущими процентными ставками. Так, по данным Альфа-банка, только во втором полугодии 2007 года процентные ставки выросли на 1–1,5%. В итоге, по данным ВЦИОМ, только 13% россиян планируют улучшить свои жилищные условия и приобрести жилье. Правда, понимание тяжести ипотеки еще не дошло до нестоличных жителей:

 

по информации ВЦИОМ, в регионах всего 3% потенциальных покупателей отказываются от мысли взять ипотечный кредит по причине недоверия к системе кредитования, и всего 5% считают процентную ставку слишком высокой.

Впрочем, как считают эксперты, развитие ипотеки в регионах напрямую зависит от развития событий на мировом финансовом рынке. Если кризис будет продолжаться, то и проблемы с ликвидностью будут нарастать – банкам будет просто неоткуда брать деньги на ипотечные кредиты. «Они будут вынуждены искать финансирование на затыкание сиюминутных дыр, – считает руководитель информационно-аналитического портала «Квадрум. Недвижимость России» Алексей Липскеров. – Думать о кредитах со сроками погашения несколько десятков лет банкам будет просто недосуг».

 

В случае дальнейшего ухудшения ситуации цены на недвижимость могут пойти вниз, и банкам совсем станет не до увеличения объемов ипотечного кредитования.

Однако аналитики склонны считать, что Америка не впадет в глубокую рецессию. «Конечно, нас ждут еще в этом году негативные новости с финансовых рынков и неприятные мгновения на фондовых площадках, но сегодня есть надежда, что все закончится благополучно, а значит, ипотека в России будет развиваться», – считает Липскеров.