Делать какие-либо прогнозы о нынешнем состоянии рынка – дело неблагодарное. Как мудро заметила президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева: «Не верьте экспертам, которые будут прогнозировать ситуацию, в том числе, и мне». Рынок ипотеки в нашей стране слишком молодой, чтобы можно было объективно судить о том, что с ним будет дальше. Тем не менее, как поется в старой песенке – «Ну, что сказать, ну что сказать – устроены так люди». Мы все равно хотим заглянуть в будущее хоть одним глазком, а особенно в трудные периоды жизни. И, поэтому, противоречивые прогнозы насчет дальнейшего развития рынка ипотеки множатся с каждым днем. А любое публичное мероприятие, посвященное обсуждению текущей и будущей ситуации, превращается в своего рода поединок между оптимизмом и пессимизмом. Не стал исключением и второй Всероссийский конгресс ипотечных и кредитных брокеров, состоявшийся накануне в Москве.

Дела текущие: ужасно, но не слишком.

Большинство экспертов рынка недвижимости и ипотеки сегодня пребывают на позициях сдержанного оптимизма. «На рынке есть серьезные проблемы, но их можно преодолеть. В течение двух лет можно вернуться к прежним трендам», - заверяет Надежда Косарева.

Первые предпосылки осенней катастрофы на рынке наметились еще год назад. Уже тогда тенденции начали заметно меняться: банки понемногу повышали ставки (хотя до этого шло только снижение), а требования к заемщикам постоянно трансформировались в сторону чуть большей строгости. Впрочем, все эксперты уверяли, что удорожание кредитов сохраниться в пределах 1-2%. А займы продолжали выдавать, в том числе, и заемщикам категории sub-prime. Так, двое моих знакомых осенью оформили кредиты по поддельным справкам.

Однако минувшим летом эти вроде бы небольшие перемены привели к тому, что стало уменьшаться число досрочных погашений: как частичных, так и полных. То есть, заемщикам стало экономически невыгодно рефинансировать свои займы.

Сейчас о самой возможности рефинансирования можно забыть. Те заемщики, которые оформили кредиты под «сказочные» 10-11%, сегодня могут чувствовать себя счастливчиками. Платежи по ипотечным кредитам двухлетней давности этой осенью сравнялись со стоимостью аренды.

Сегодня рынок ипотеки в России меняется почти ежедневно, а новости напоминают хронику из реанимационной палаты. Многие банки за последний месяц уменьшили лимит по максимальной сумме тарифа и увеличили первоначальный взнос до 30% от стоимости жилья. В течение года крупнейшие игроки рынка уже несколько раз поднимали стоимость кредитов. Только за последние пару недель несколько крупнейших банков в очередной раз повысили свои ставки: ВТБ 24, Альфа-банк, Абсолют-банк, Росевробанк, Первый чешско-российский банк, "Дельта кредит", Юникредитбанк, МДМ-банк, Оргрэсбанк, Городской ипотечный банк, "Возрождение". Причем, некоторые повышения, в принципе, можно легко приравнять к отказу от ипотечного кредитования. Эксперты признают, что ставка в размере 20% (а такой предел достигнут, например, в Альфа-банке) является, скорее, заградительным барьером для заемщика, чем реальной стоимостью продукта. Впрочем, ипотечные кредит сейчас получить все еще можно, правда, слой людей, которым доступна эта «роскошь» заметно истончился. «Если еще год назад при выдаче ипотечных кредитов банками принимались справки о доходах от предпринимателей в свободной форме, то сейчас в обязательном порядке - это справки 2-НДФЛ и декларации о доходах частного предпринимателя. Также увеличилось внимание и по отношению к наемным работникам, так как в настоящий момент возможно сжимание рынка труда, что требует тщательной оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщиков», - отмечает директор департамента ипотечных и розничных продуктов ЗАО АКБ "Абсолют-Банк" Эмиль Юсупов. По его словам, наметилась тенденция по пересмотру доли ежемесячного платежа в доходах потенциального заемщика: теперь чаще банки ставят лимитом 40%, хотя раньше нормой было 50-55%".

Нервозности добавляют и слухи о том, что банки повысят проценты по уже выданным кредитам, или потребуют досрочного погашения.

Взгляд в будущее

Однако, несмотря на все эти грустные данные, эксперты уверяют, что российская ипотека жива, и оснований для ее исчезновения нет. «Количество кредитов уменьшиться, но объемы фактически не упадут», - считает Надежда Косарева.  Она согласилась, что сегодня банки вынуждены финансировать заемщиков из текущих депозитов, и что этим они идут на огромный риск. «Но совсем они уходить с этого рынка не будут, им это невыгодно», - резюмирует она.  

Два основных довода в пользу этого: неразвитость рынка и высокий неудовлетворенный спрос на жилье.

Первый аргумент строится на сопоставлении доли ипотеки в западных странах  (50-60% от ВВВ) и у нас (2% от ВВП). Это слишком немного, чтобы ипотека могла существенно влиять на экономическую ситуацию. К тому же, значительная часть этих кредитов была выдана еще до периода бурного роста, когда требования к заемщику были совершенно иными: первоначальный взнос составлял 30%, официальное подтверждение дохода и т.п. Так что, кредиты, выданные по этим параметрам, вряд ли станут дефолтными. Большая часть тех заемщиков, которые банкротятся сейчас, принадлежат к рисковым категориям. Но по счастью, их слой у нас так и остался достаточно узким.

Другой момент – высокий и стабильный спрос. Директор по исследованиями  Национального Агентства Финансовых исследований Диляра Ибрагимова привела данные социологических исследований, согласно которым за десять лет, что прошли с кризиса 1998 г. мнений россиян о надежности способов для сбережения денег не изменилось. Сегодня, как и тогда, тройкой наиболее надежных инструментов являются: недвижимость, валюта, депозиты в государственных банках. Причем, эти же три инструмента население считает и наиболее выгодными. Таким образом, недвижимость в представлении большинства людей останется наиболее привлекательной сферой для вложения средств, особенно в период кризиса.

Кроме того, по данным исследования, 60% людей нуждаются в улучшении жилищных условиях. Из них 15%  составляют те, кто хочет взять ипотечный кредит и может себе это позволить.

Эти оптимистичные прогнозы были сметены выступлением первого вице-президента Ассоциации региональных банков Владимира Гамзы. По его словам, главная причина нашего нынешнего кризиса – это безграмотная финансовая политика государства: искусственное укрепление курса рубля и построение бюджета, исходя из мифа о вечном удорожании нефти. В итоге, в стране не было создано ни одной серьезной системы рефинансирования: за весь период экономической стабильности не появились ни пенсионных, ни страховых, не инвестиционных фондов, которые могли бы стать альтернативными источниками длинных денег. Сейчас мы можем рассчитывать только на один-единственный источник – государственные деньги.

Поэтому, по словам Владимира Гамзы, те денежные вливания в банковский и строительный сектор, которые планируются правительством, отнюдь не спасут экономику. По его словам, необходим целый комплекс мер, предусматривающий льготный налоговый режим, меры, направленные на остановку роста доллара и т.п.  «К счастью, пока население не ударилось в панику и не кинулось забирать свои вклады из банков. Единственная причина, по которой оно это делает – покупка валюты. Необходимо, официально, или неофициально остановить этот процесс. Тогда ситуация стабилизируется», - пояснил он.

Так что, начиная с нынешнего момента, рынок ипотеки может развиваться по совершенно разным сценариям. Ни исключено, что нас ждет «казахский вариант». Там ипотека развивалась еще более впечатляющими темпами, чем у нас. Причем, в отличие от России в Казахстане была создана  внутренние системы рефинансирования (аналоги наших ипотечных облигаций и сертификатов участия), а также   - при государственной поддержке – система накопления. В результате, спрос на кредиты постоянно рос, как и конкуренция между банками. «Дошло до того, что  - как мы шутили – банки соревновались между собой за то, кто первый скажет клиенту «да», - рассказывает руководитель проекта Развития первичного рынка ипотечного кредитования в Центральной Азии и Азербайджане Международной Финансовой Корпорации (IFC) Виктор Минц. Одобрения по заявкам на кредит выдавались за два-три дня, а иногда и за один.

Система начала рушится прошлым летом, когда казахским банками прекратили давать деньги на Западе. Объемы выдачи кредитов стали сокращаться, и к настоящему времени фактически прекратились. Это заметно повлияло на продажи жилья: количество сделок уменьшилось. Из-за падения спроса, недвижимость в крупных городах начала терять в цене. Многие стройки, начатые в период благоденствия, остались без финансовой подпитки и были заморожены. Казахстан в полной мере столкнулся с проблемой «обманутых дольщиков».

Кроме того, из-за финансовых проблем банки перестали выдавать, в том числе и потребительские кредиты. Покупательская способность населения заметно снизилась. Товарооборот упал во всех крупных городах, стали разоряться многие предприятия.  

У России пока есть шансы избежать подобной участи. Но в любом случае, даже когда рынок снова начнет заново набирать обороты (а это, рано, или поздно случится) мы уже вряд ли увидим те условиях, что были у нас пару лет назад, когда кредиты легко выдавались по поддельным справкам, с соотношением кредит-залог в размере 95-100% и т.п. Но это отнюдь не грустный прогноз, потому что в этом случае нас не ждет и той трагедии, что сегодня постигла ипотечный рынок США.