За последние несколько месяцев российская ипотека свернулась практически до того зачаточного уровня, в котором она пребывала несколько лет назад. Тем не менее, потребность в жилье за это время не исчезла, а даже выросла. Чтобы компенсировать утрату спроса, обеспеченного кредитами, застройщики предлагают свои варианты ипотеки. А банки, оставшиеся на рынке, пытаются найти компромисс между своими рисками и интересами клиента. Но пока большинство предлагаемых альтернатив, при всех их плюсах, не заменяют дешевое и доступное кредитование.

Накопленная скидка

Даже те банки, которые все еще остаются в сфере ипотеки, предлагают свои кредиты под такую высокую ставку, что у клиента, умеющего считать, пропадает желание пользоваться заемными деньгами. Но банк ВТБ 24 с 1 января нового года намерен предложить на рынок продукт, позволяющий получить ссуду под процент ниже среднерыночного. Правда, чтобы воспользоваться такой льготой, клиенту придется сначала стать вкладчиком банка и завести себе «ипотечный депозит» для накопления  первоначального взноса.

Накопив нужную сумму (а в банке она сегодня составляет 30% от стоимости жилья), клиент может подавать заявку на ипотечный кредит. Минимальный срок, за который деньги должны быть размещены на депозите, составляет два месяца до предполагаемой сделки. «На средства начисляются проценты с годовой ставкой от 4,75%  в зависимости от «неприкосновенной суммы». «Неприкосновенная сумма» - это та часть взноса, менее которой на счете при снятии наличных не может остаться. Счет можно пополнять и снимать с него денежные средства», - рассказывает директор по развитию партнерских отношений «КРЕДИТ МАКС» Марина Галактионова. Такой депозит, во-первых, дает возможность заемщику при проведении ипотечной сделки сэкономить на банковской комиссии за выдачу кредита. Для него она составит 20 000 руб. В любом другом случае - 1.5% -от суммы кредита, но не менее 40 000 р.

Кроме того, на одну часть суммы, которая равна первоначальному взносу (30%) кредит выдается по ставке примерно на 20% ниже рыночной. Эта скидка дается за счет пониженной доходности ипотечного вклада. Оставшуюся часть необходимого займа (40%) заемщик получает уже под вполне рыночный процент.

С одной стороны, эта программа дает определенные преимущества заемщикам- вкладчикам, так как позволяет хотя бы немного сэкономить на ставке. То есть, если сейчас средняя ставка по рублевым кредитам составляет 18%, то на 30% от займа она будет составлять 14,4% (18% минус 3,6%).  На взгляд начальника отдела ипотечного кредитования ОАО "Собинбанк" Оксаны Новиковой, это предложение может быть особенно интересно людям, у которых уже есть некоторые накопления, но их недостаточно для первоначального взноса. То есть, это потенциальные заемщики, которым не придется копить долгий срок.  "В нынешних условиях стагнации у таких потребителей появится шанс получить ипотечный кредит по льготным ставкам", - говорит Оксана Новикова.

С другой стороны, сниженный процент предлагается меньше, чем на половину кредита, так что большой льготы для заемщика не будет. А если копить придется несколько лет, то выгода заемщика и вовсе становится не очевидной. "При нынешней ситуации, сложно прогнозировать уровень ставок в отдалённой перспективе и уж тем более их выгодность в конкретном банке по сравнению с другими. Никто же не может гарантировать, что ставка со скидкой будет наименьшей на рынке в тот момент. Так что может получиться, что выгодней было просто положить деньги под наибольший процент в любой банк, а потом взять кредит под наименьший найденный процент - также без привязки к конкретному банку",  – рассуждает директор ипотечного брокера «Легкокредит» Кирилл Суслов.

В отношении этого предложения гораздо более очевидны выгоды банка, который не несет никаких особых рисков, но имеет шанс за счет этой программы привлечь дополнительные деньги на депозиты – что сейчас крайне актуально. Кроме того, кредитор таким образом увеличивает число своих потенциальных заемщиков в будущем.

Таким образом, новый продукт можно рекомендовать тем потенциальным заемщикам, чьи накопления в течение нескольких месяцев смогут стать полноценным первоначальным взносом.

Ипотека от застройщиков

Испытывая трудности с продажами, некоторые застройщики также решили дать свой ответ Чемберлену. А именно – предложить собственную альтернативу ипотеке. Помимо обычной рассрочки на 1-3 года, которая действует сегодня на многих объектах как эконом-, так и бизнес-класса, как минимум две компании пошли еще дальше навстречу покупателю.

Так, строительная компания СУ 155 предложила схему, по которой покупатель жилья заключает договор на полную стоимость квартиры с первоначальным взносом в размере не менее 40% от ее стоимости, а на оставшуюся сумму ему предоставляется рассрочка. До окончания срока строительства покупатель ежемесячно вносит равными долями платежи, сумма которых рассчитывается аналогично аннуитетной схеме стандартного ипотечного кредита со сроком выплаты в 15 лет по ставке 15-18% годовых. Заем будет предоставляться в рублях, исходя из фиксированной стоимости жилья.

В свою очередь финансово-строительная корпорация «Лидер» в рамках антикризисной программы предложила своим покупателям ипотечные ссуды. В компании объясняют это намерением компенсировать сворачивание банковской ипотеки и увеличение количества платежеспособных покупателей. Максимальный срок предоставления займа – 10 лет. Выдается он при наличии первоначального взноса в размере от 30 до 70 процентов от стоимости квартиры. В зависимости от суммы первоначального взноса рассчитывается годовая процентная ставка, которая варьируется от 15 до 20%. Ежемесячный платеж включает в себя выплату основного долга и, соответственно, процентов за пользование заёмными средствами, т.е. платёжи являются аннуитетными. При желании, заемщик может погасить долг банку досрочно.

Сейчас ипотечная ссуда предоставляется на приобретение недвижимости в жилом комплексе бизнес-класса «Зодиак», который расположен на границе парка «Покровское-Стрешнево» в г. Москве. Но в планах компании ввести ипотеку и на других своих объектах. «ФСК Лидер располагает сильным кадровым составом, который адекватно оценит платежеспособность клиентов», - считает Марина Галактионова.

Главное достоинство этих программ – то, что они хотя бы немного расширяют возможности покупателей, у которых нет на руках всей необходимой суммы. «К преимуществам таких схем можно отнести возможность отсрочить оплату недвижимости и относительно приемлемые процентные ставки», - рассуждает Оксана Новикова.

По словам Кирилла Суслова, основным плюсом является возможность купить ту новостройку, которую хочется, не обращая внимание на придирчивость банка в оценке объекта.

Но у этих схем есть и свои минусы. Например, повышенные риски для покупателя: при обычной ипотеке банк объективней оценивает риски по договору и по объекту, чем это может сделать потребитель.

Кроме того, предлагаемые схемы имеют довольно высокий порог отсечения. Для того, чтобы воспользоваться ими, необходим достаточно большой первоначальный взнос. У СУ 155 это 40%, у ФСК «Лидер» - 30%.

Это не умаляет достоинств предложенных вариантов, но ограничивает масштаб их применения. Даже если предположить, что "ипотека от застройщиков" станет распространенным явлением, ее нельзя рассматривать как полноценную альтернативу банковскому кредитованию. Другое дело, что, развиваясь параллельно с традиционной ипотекой, эта схема могла бы компенсировать нехватку программ по кредитованию новостроек.  "Безусловно, в настоящее время в условиях, когда банки в связи с повышенными рисками не кредитуют заемщиков на приобретение новостроек, данное предложение может оказаться интересным.  Однако застройщики не имеют такой базы фондирования как банки, и в долгосрочной перспективе не вполне ясно, как можно будет рефинансировать возникшую задолженность физических лиц", - выражают сомнение член правления Райффайзенбанка, руководитель дирекции обслуживания физических лиц Андрей Степаненко.

Тем не менее, сегодня рассрочка становится наиболее реальной альтернативой для желающих купить квартиру. Другие возможные схемы, вроде стройсберкасс (ССК), пока существуют только в теории.