У российской ипотеки все будет хорошо. У заемщиков – чуть хуже. Зато у ипотечных брокеров – лучше прежнего. И никаких предпосылок для повторения американского кризиса на нашем рынке нет. Примерно такие выводы прозвучали на второй ежегодной конференции «Перспективы развития ипотеки в России».

Несмотря на все перипетии, связанные с кризисом ликвидности и нехваткой финансирования, российская ипотека продолжает расти в объемах. Так, за первое полугодие этого года, объем выданных кредитов увеличился на 61%. Однако эта цифра лукавая: во-первых, основной прирост ипотеки сейчас идет за счет регионов, которые раньше существенно отставали от столиц по объему выдачи. Во-вторых, растет не столько число выданных кредитов, сколько их размер. Так, по данным компании Фосборн Хоум, за год объем кредитов, в среднем, увеличился на 25%. «Таким образом, ипотека становится доступной наиболее состоятельной части населения», - резюмировал генеральный директор Фосборн Хоум Василий Белов.

Сужению слоя возможных заемщиков способствует и повышение процентных ставок по кредитам – одно из наиболее ярких следствий кризиса ликвидности. С одной стороны, повышение не слишком большое. Средняя ставка в рублях по данным ЦБ сегодня составляет 12,5%, в долларах – 10%. По подсчетам Фосборн Хоум, в среднем за год ставки выросли на 1,8%. Однако в реальности следствия такого вроде бы небольшого повышения, вполне ощутимы. По расчетам экспертов, повышение процентной ставки на 1%, имеет следствием то, что возможная сумма кредита при одной и той же платежеспособности, уменьшается для заемщика на 8-12%. А это, согласитесь, не так уж мало. Как раз этих 8-12% человеку может не хватить для покупки жилья. Ситуация осложняется тем, что банки ужесточают свои требования к заемщикам, и тем самым отрезают существенный процент клиентов. Так, небезызвестный на рынке недвижимости Олег Репченко, создатель и владелец аналитического центра ИРН, пожаловался, что у него возникают трудности в общении с банками на кредитную тему. «У меня белый доход. Но это не зарплата, а дивиденды от моей компании, - пояснил он. – Получается, что если бы была серая зарплата, я был бы более желаемым клиентом. А ведь в нынешней ситуации, основным контингентом среди ипотечных заемщиков становятся владельцы собственного бизнеса».

Между тем, на достигнутых значениях рост ставок не остановится. Как поделился с присутствующими Василий Белов, они провели неформальный опрос среди своих банков-партнеров, на основании которого сделали прогноз. До конца года ставки должны вырасти еще как минимум на 0,8%, а в первом квартале следующего года – на 0,5%. По слухам, уже в конце сентября – начале октября ставки поднимет, в том числе, Сбербанк – на 1-1,3%. Тем не менее, Василий Белов сделал бодрое заключение: «Но потребность в ипотеке никуда не делась, и спрос на кредиты будет только расти».

Однако число людей, имеющих возможность оформить кредит, существенно уменьшится – этот факт никто не отрицает.  Но, возможно, что подобные перемены будут только выгодны для ипотечных брокеров. Член правления Городского ипотечного банка Ольга Садовская рассказала, что в нынешней ситуации, когда количество потенциальных заемщиков сокращается, между банками ужесточается борьба за клиентов. В этом контексте все большую роль будут играть ипотечные брокеры, которые способны обеспечить кредитору поток качественных заемщиков. Поэтому сейчас все больше банков охотно идут на сотрудничество с брокерскими и риэлторскими компаниями, и даже предоставляют им различные преференции  - то, о чем раньше посредники могли только мечтать.

Кроме того, по словам Ольги Садовской, все большую роль на рынке ипотеки и кредитования в целом начинают играть Бюро кредитных историй (БКИ). Они служат одним из главных инструментов противодействия мошенничествам, распространяющимся на рынке ипотеки. И хотя, пока информационная база БКИ довольно ограничена, в том же Городском ипотечном банке получают из нее сведения по 40% заемщиков.

Несмотря на все трудности, переживаемые рынков, эксперты сходятся на том, что ипотечный кризис, аналогичный американскому, нам не грозит. По словам Ольги Садовской, есть ряд существенных отличий нашего рынка от западных, которые позволяют нам не опасаться массовых дефолтов.

Во-первых, у нас на рынке преобладают фиксированные ставки, а не плавающие, как в Европе и США. А это означает, что условия кредитования для большинства российских заемщиков останутся прежними даже в период кризиса, когда банки вынуждены повышать стоимость займов. Соответственно, резкого увеличения финансовой нагрузки на бюджет старых клиентов не произойдет.

Кроме того, к категории sub-prime  в России относится только очень небольшая часть выданных займов. До начала ипотечной лихорадки 2006 г., банки довольно придирчиво подходили к оценке заемщика, и большое внимание уделяли качеству портфелей.

И, в конце концов, объемы нашей ипотеки тоже пока не сопоставимы с западными. У нас она составляет всего около 2% от ВВП. В среднем, с помощью ипотеки в России приобретается 20% квартир, в то время как в развитых странах – более 50%.

В целом, по мнению Ольги Садовской, кризис будет иметь и позитивные следствия для рынка. Он позволит отрасли стать более стабильной и прочной.

Однако сужение возможностей ипотеки может стать катализатором снижения цен. Такого мнения придерживается Олег Репченко.

Мнение спорное, поскольку многие специалисты считают, что доля ипотеки еще слишком невелика, чтобы можно было говорить об ее заметном влияние на рынок жилья. С другой стороны, по подсчетам Олега Репченко, сегодня на московском рынке 80%  сделок - это альтернатива. То есть, варианты, в результате которых выброса денег на рынок фактически не происходит. Люди просто меняют квартиру на большую по площади, или на расположенную в лучшем районе, или разъезжаются и т.п. А из оставшихся 20% сделок с покупкой-продажей, примерно половина совершается при помощи ипотеки.  Соответственно, по мнению Олега Репченко, если ипотека станет дороже, то это вызовет существенное уменьшение платежеспособного спроса, а – соответственно, сыграет на падение цен.