Как улучшить жилищные условия

Ипотечный рынок моментально реагирует на все изменения экономической ситуации.
В ажиотаже последнего года, когда цены на недвижимость росли с неимоверной скоростью, покупатель исчерпал свои финансовые ресурсы. Именно с этой причиной аналитики связывают значительное снижение спроса на квартиры по сравнению с летними месяцами.

Риэлторы говорят о правиле, по которому жилье доступно тогда, когда стоимость квадратного метра равна стоимости совокупного ежемесячного дохода семьи. По оценкам аналитиков, сегодня в Москве проживает более 1,5 млн семей с совокупным месячным доходом не более 2 тыс. долл. Эти люди не могут купить собственное жилье даже с использованием ипотечного кредита. Ипотека доступна сегодня тем московским семьям, совокупный семейный доход которых превышает 2 тыс. долл., но и в этом случае кредит удастся выплатить, если все члены семьи будут вести экономный образ жизни. В регионах цены на жилье ниже, но и уровень доходов не сравним с московским.

Участники рынка считают, что стоимость жилья может уменьшиться на 10-15%. Однако большинство из них сходится во мнении, что цены упадут лишь на 3-4 месяца, а потом наверстают упущенное. В дальнейшем рост стоимости жилья продолжится, но будет идти гораздо медленнее – на 20% в год, а не 10% в месяц, как мы наблюдали летом.

Все чаще можно услышать мнения о том, что ипотека стала не только недоступной для большинства россиян, но и является невыгодной: переплаты по кредиту выходят более чем существенные. Так, на сумму при покупке квартиры по ипотеке без первоначального взноса сроком на 20-30 лет можно купить две квартиры, если не прибегать к помощи кредитных средств. Но это в случае, если есть деньги, чтобы купить квартиру без кредита. Альтернативы чаще всего нет: большинство москвичей не сможет накопить даже за такое время сумму, необходимую для покупки жилья.

Эксперты считают, что в самом выгодном положении сегодня остаются те россияне, у которых уже есть недвижимость, им требуется только улучшить свои жилищные условия. Пусть и небольшая, но собственная квартира может стать первоначальным капиталом при покупке нового жилья. Ее можно продать с отсрочкой выселения, но данный способ покупки большинство заемщиков расценивает как наиболее рискованный и старается прибегать к нему в крайнем случае – например, когда банк не расценивает имеющуюся недвижимость в качестве подходящего залога.

Сегодня около 40 банков предлагают схемы покупки недвижимости под залог имеющегося жилья. Процентные ставки по данным программам кредитования в среднем 12% годовых (в валюте) и 14% (в рублях). Марина Малайчик, заместитель начальника управления розничных операций банка "Возрождение", поясняет, что в ситуации, когда требуются дополнительные квадратные метры, может подойти любая программа, предусматривающая покупку жилья под залог имеющейся недвижимости: "Совершается так называемая альтернативная сделка, когда одновременно продается старая квартира и покупается новая (большая по площади), разница оплачивается за счет кредитных средств". Большинство банков предлагает кредитные продукты для покупки квартир на вторичном рынке, но есть предложения и на рынке строящегося жилья.

Существуют и более сложные сделки. Заместитель председателя правления Абсолют Банка Олег Скворцов рассказывает об одной из них: "Заемщик получает от нашего банка два кредита: один – традиционный ипотечный кредит по ставке от 10% годовых на срок до 20 лет на выбранную им квартиру. А второй – целевой кредит на первоначальный взнос по ставке 12-14% на срок до 3 лет (с правом досрочного погашения без штрафа) под имеющуюся у него квартиру, обременяемую залогом. В этом случае можно получить кредит, сумма которого в совокупности может составить до 120% от рыночной стоимости уже имеющейся квартиры". Такая сделка, по мнению Олега Скворцова, выгоднее для клиента, так как чтобы погасить целевой кредит, заемщик может сдавать квартиру в аренду или продать ее. После этого за ним останется только ипотечный кредит, выплачивать который он сможет, будучи прописанным вместе со своей семьей в новой квартире, приобретенной с помощью ипотеки.

Программу, предполагающую получение двух кредитов, предлагает и Городской ипотечный банк. Рассказывает Михаил Бусыгин, заместитель начальника департамента продаж Городского ипотечного банка: "В ситуации, когда клиент имеет в собственности однокомнатную квартиру (или загородный дом) и хочет купить, например, двухкомнатную квартиру, он может получить одновременно два кредита. Один кредит - на сумму до 85% стоимости приобретаемой квартиры под ее залог, второй - под залог уже имеющейся у него в собственности жилья (квартиры или загородного дома) на оплату первого взноса по вновь приобретаемой квартире и проведение в ней ремонта".

По мнению экспертов, подобные схемы сегодня гораздо эффективнее, чем альтернативные сделки или купли-продажи с доплатой. Если принимать во внимание инфляцию и постоянный рост цен на недвижимость, то спустя два-три года квартира может быть оценена значительно выше, чем сегодня. Поэтому такие программы постепенно получают все большее распространение, особенно в Московской области, где цены на жилье значительно выше, чем в регионах.

Тем, кто не является собственником недвижимости, которую можно было бы отдать банку в залог, кредитные организации могут предложить купить в кредит комнату. Данный кредитный продукт имеет конкурентное преимущество: как правило, банки не требуют подтверждения высокого уровня дохода, так как доход подтверждается на небольшую сумму, необходимую для приобретения одной или двух комнат.

Сегодня подобных предложений появляется все больше – таким образом банки отреагировали на изменения рыночных условий. Так, по программам, предлагаемым банком "Возрождение", возможно приобретение заемщиком отдельной комнаты в квартире, в том числе и в той, в которой ему уже принадлежит другая комната, за счет чего последний может и улучшить свои жилищные условия. Для заемщиков, желающих добавить одну комнату к уже имеющейся, Национальная ипотечная компания предлагает кредит "Комната плюс". Ссуда предоставляется при условии, что у заемщика уже имеется в собственности комната (или комнаты) в данной квартире и по завершении сделки купли-продажи квартира целиком будет находиться в его собственности.

Ипотечный рынок моментально реагирует на все изменения экономической ситуации, делая потребителям новые предложения, адекватные данному времени. По оценкам экспертов, ипотечный рынок будет развиваться и в дальнейшем. Так, Алексей Аксенов, генеральный управляющий по розничным продуктам и услугам Международного Московского Банка, считает: "Несмотря на все сложности, последние несколько лет российский рынок ипотечного кредитования развивается активно. По нашим прогнозам, в ближайшие годы объемы выдаваемых ипотечных кредитов будут как минимум ежегодно удваиваться, поэтому и доля ипотеки на рынке недвижимости станет увеличиваться соответственно".

ИРИНА ЗАМУЛИНА

Источник: РБК

Версия для печати  |  Отправить по e-mail