Комитет АРБ по ипотечному кредитованию: новые актуальные инициативы

На состоявшемся заседании Комитета по ипотечному кредитованию Ассоциации российских банков рассмотрены актуальные вопросы участия банков в ипотечном кредитовании.

I. Оценка принятых в первом чтении поправок в Жилищный и Гражданский кодексы РФ

28 июня 2006 года Государственная Дума приняла в первом чтении проект Федерального закона № 151947-4 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», в статью 292 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», внесенный депутатами Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации Г.П.Хованской, В.А.Рыжковым и рядом других депутатов.

Основная проблема, затрагиваемая предлагаемым Законопроектом, связана с правами пользования жилым помещением при смене его собственника, что является ключевым вопросом функционирования системы ипотечного жилищного кредитования.

В настоящее время отношения между собственниками жилых помещений и гражданами, наделенными правом пользования данным жилым помещением, в том числе бывшими членами семьи собственника, а также приобретателями жилой недвижимости, регулируют действующие нормы статьи 31 Жилищного кодекса РФ и статьи 292 Гражданского кодекса РФ.

Жилищный кодекс РФ определяет, что переход права собственности на жилое помещение к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено соглашением между ними, или если право пользования сохранено на определенный срок решением суда.

Существующие в Кодексе оговорки о возможности установления прав пользования членами семьи на основании соглашения или брачного контракта, а также ряд других норм, касающихся членов семьи собственника на практике могут в отдельных случаях затруднить отчуждение (связанное, например, с обращением взыскания на заложенное помещение) жилья из-за различных судебных исков членов семьи собственника, связанных с нарушением их прав на жилье.

Предлагаемые депутатами, на первый взгляд незначительные, поправки в 31 статью Жилищного кодекса РФ и в 292 статью Гражданского кодекса РФ лишат эти статьи того установившегося правового равновесия, которое позволяло банкам в случае неплатежеспособности заемщика обращать взыскание на заложенное имущество и таким образом за счет обеспечения компенсировать затраты на выдачу средств по ипотечному кредиту.

Вводимая статьей 3 рассматриваемого Законопроекта норма о запрете на отчуждение жилого помещения, в котором проживают бывшие члены семьи собственника, в отношении которых у собственника жилого помещения имеются обязательства, до момента исполнения таких обязательств дезавуирует действие норм закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В соответствии с действующим в настоящее время Законом «Об ипотеке» кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного недвижимого имущества.

Предлагаемая конструкция пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса РФ лишает кредитора такого права на неопределенный срок, поскольку отчуждение жилого помещения, в котором проживают бывшие члены семьи собственника, станет возможным лишь после исполнения последним обязательств по сохранению их права пользования жилым помещением или обеспечению бывших членов семьи иным жилым помещением на праве самостоятельного пользования.

Принятие законопроекта в таком виде приведет к тому, что банки либо перестанут выдавать ипотечные кредиты, либо вынуждены будут поднять процентную ставку по ипотеке до такого уровня, чтобы она покрывала возросшие риски, связанные с невозможностью для банков получить возврат выданных кредитных средств и начисленных процентов по кредиту за счет заложенного имущества.

Банковское сообщество всерьез озабочено складывающейся ситуацией. Принятие предлагаемых поправок, по мнению ряда ведущих ипотечных банков, представляет не только угрозу реализации приоритетного Национального проекта «Доступное и комфортное жилье», но и ставит под сомнение дальнейшее сохранение темпов развития ипотечного кредитования в стране.

Особо следует отметить, что Правительство Российской Федерации в одобренной Концепции развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации поставило задачу на законодательном уровне максимально снизить риски при ипотечном кредитовании.

II. Переуступка закладной по ипотечному кредиту и проблемы, возникающие в части налогообложения банков - первичных кредиторов.

Фактором, усложняющим и тормозящим развитие ипотечного кредитования и осложняющим деятельность ПИФов и первичных ипотечных кредиторов, является налогообложение операций по первичному отчуждению закладных первичным кредитором. По действующей сейчас конструкции, в расходы банка, выдающего ипотечный кредит с оформлением закладной, не включается сумма кредита (п. 12 статьи 270 Налогового кодекса РФ).

Следовательно, при первичном отчуждении закладной вся сумма, получаемая от приобретателя закладной, считается доходом и облагается налогом на прибыль по ставке 24%.

Неуплата такого налога чревата негативными налоговыми последствиями для первичного кредитора. Уплата же делает бессмысленной с финансовой точки зрения операцию по оформлению закладной на выданный ипотечный кредит.

Интересно, что в случае продажи первичным кредитором самого кредита (уступки прав по кредитному договору), если при заключении договора ипотеки закладная не оформлялась, у кредитора таких проблем с налогообложением не возникает.

Данный пример наглядно показывает, что технический пробел налогового законодательства (вряд ли можно говорить о том, что денежные средства, предоставленные банком в качестве ипотечного кредита, не являются его расходом по закладной, удостоверяющей право требования по ипотечному кредиту) может сделать затруднительным использование такого важного механизма как секьюритизация ипотечных кредитов.

В связи с этим необходимо внести следующие изменения и дополнения в Налоговый кодекс РФ:
внести оговорку в пункт 12 ст. 270 Налогового кодекса РФ следующего содержания: «за исключением случаев реализации закладной, удостоверяющей права требования по соответствующим кредитным средствам»; внести дополнительный пункт в ст. 280 Налогового кодекса РФ следующего содержания: «При реализации первичным кредитором закладной налоговая база определяется как разница между стоимостью закладной, удостоверяющей права требования по долговому обязательству, и стоимостью долгового обязательства на дату реализации закладной».

III. Нехватка качественных инвестиционных инструментов на фондовом рынке РФ и вопросы секьюритизации банковских активов

Предложение о расширении номенклатуры активов закрытых паевых инвестиционных фондов за счет прав требования из потребительских кредитов и договоров займа. Новый финансовый инструмент - кредитный ПИФ.

Комитет АРБ по ипотечному кредитованию предлагает внести изменения в законодательство в целях расширения участия ПИФов в экономике страны.

Дальнейшее развитие кредитной системы и повышение доступности кредитов для более широких слоев населения «упирается» в структуру банковских пассивов и активов. В настоящее время пассивы относительно коротки: к началу 2006 года более 50% депозитов имело срок менее 1 года, а 93% депозитов не превышало 3-летний период.

Однако у населения и предприятий имеется повышенный спрос на более длительные кредиты. Наиболее наглядно это видно на примере ипотечных кредитов, где ресурсы востребованы в диапазоне 10-30 лет.

Проблему удлинения пассивов и вывода на кредитно-денежный рынок «длинных» денег можно было бы решить посредством секьюритизации банковских кредитов через механизм паевых инвестиционных фондов.

Законодательная база для этого практически готова. Более того, секьюритизация части ипотечных кредитов через закрытые ипотечные ПИФы уже осуществляется и, более того, набирает обороты. За год, прошедший с начала секьюритизации, уже появилось 4 ипотечных ПИФа с общим объемом активов около 2 млрд. рублей.

В связи с этим предлагается ввести новую категорию паевых фондов – а именно закрытые кредитные ПИФы, в состав активов которых могут приобретаться права требования по кредитным договорам.

Конкретные требования к структуре активов таких фондов можно было бы разработать, опираясь на мировой опыт и опыт российской банковской системы.

При кредитовании под залог можно было бы существенно расширить перечень объектов, принимаемых в качестве обеспечения залога по кредитным договорам. В настоящее время секьюритизировать можно только кредиты, обеспеченные недвижимостью.

В качестве наглядного «хорошего» залога можно привести автомобиль, застрахованный в пользу кредитора от риска повреждения и утраты.

Таким образом, ассортимент качественных инвестиционных инструментов на российском фондовом рынке может быть пополнен паями закрытых кредитных ПИФов.

Источник: Комитет АРБ по ипотечному кредитованию

Версия для печати  |  Отправить по e-mail