Понемногу загородные дома из разряда роскоши переходит в категорию дорогого, но доступного удовольствия. Наполнив до отказа сегмент элитных поселков, девелоперы мало-помалу переключаются на строительство эконом-класса. Доступности домов за $250-300 тыс. могла бы заметно поспособствовать ипотека. Проблема в том, что взять кредит на дом у нас пока значительно сложнее, чем на квартиру. Большинство банков, предлагающих ипотеку загородной недвижимости, предпочитают кредитовать покупку участков с уже построенными домами в готовых коттеджных поселках. Либо – строящиеся дома в поселках аккредитованных застройщиков. Впрочем, нет ничего невозможного.

Готовность к готовому

Формально кредитные программы на покупку индивидуального жилого дома есть в ассортименте у доброй половины банков, присутствующих на рынке ипотеки. Однако в большинстве случаев речь идет о кредитовании готового жилья. То есть, уже построенных домов, на которые можно оформить право собственности.

При этом, дом должен находиться в организованном поселке, предназначенном для круглогодичного проживания и обеспеченном всей необходимой инфраструктурой. Сам коттедж обязательно должен быть подключен ко всем сетям, обеспечен электричеством, теплом, газом и т. п. Как правило, банки ограничивают возможность приобретения готовых домов 30–50−километровой зоной от МКАД. Хотя есть и те, кто рассматривает более дальние границы. Но в любом случае, речь идет об организованных поселках. Так что купить в кредит отдельно стоящий «домик в деревне» в 70–100 км от столицы вряд ли получится.

Заем на покупку загородного жилья обойдется потребителю дороже, чем на приобретение квартиры, да и минимальный первоначальный взнос составит 20–30% минимум. «Для потребителя такие кредиты обходятся дороже. Если речь идет о банках, давно развивающих ипотеку, разница составит 2–3%, если же банк не специализируется на массовой выдаче ипотечных кредитов, то 5–6%, — говорит начальник управления  кредитования граждан СБ Банка Артем Ветюгов. - Все дело в сложности реализации залога. Ведь спрос на загородные дома гораздо меньше, чем на городские квартиры. В случае дефолта заемщика найти покупателя на дом будет сложнее». Впрочем, директор центра ипотечного кредитования Бинбанка Дмитрий Галкин считает, что разница в процентной ставке гораздо меньше — около 1%. «Причина в том, что продукт только начинает развиваться и слишком мало игроков его предлагают. Кроме того, банку сложнее оценивать дом, чем квартиру при выдаче кредита. Если при строительстве многоквартирных домов существуют ГОСТы и СНиПы, жесткая система сдачи дома госкомиссии, то в загородном строительстве все упрощено. Кто поручится, что построенный коттедж простоит 20–30 лет?» — объясняет он.

Ненадежный элемент

Если для получения ссуды на покупку дома на вторичном рынке клиент может выбирать из широкого круга банков, то с кредитами на строящиеся коттеджи дело обстоит куда хуже, хотя именно они составляют большинство предложений на рынке загородного жилья. «Риски для банка в этом сегменте еще выше — ведь застройщик может не завершить строительство поселка. Не исключены проблемы с подведением электричества, канализации, водопровода», — утверждает Артем Ветюгов. По словам директора департамента продаж брокерской компании «Независимое бюро ипотечного кредитования» (НБИК) Павла Комолова, в большинстве строящихся сегодня поселков дома не оформлены в собственность компании-застройщика. А нередко возникает и такая ситуация: дома полностью построены, но при этом не введены в эксплуатацию, и право собственности на них не передано покупателю. Соответственно, банк не может на них оформить залог. А значит, круг кредиторов, готовых рассматривать такие варианты, резко сужается. «По сути, это кредитование новостроек, да еще и осложненное тем, что речь идет о загородной недвижимости. Следовательно, банки для гарантии безопасности вынуждены проводить аккредитацию застройщиков и объектов, согласовывать договоры и схемы продажи», — рассказывает Павел Комолов. По такому принципу работают Славинвестбанк, Москоммерцбанк, Первый чешско-российский банк, РоЕвроБанк и другие. Они выдаются кредиты на вполне приемлемых условиях, но купить на них можно только дома в тех поселках, которые ранее одобрил банк. Кроме того, общая «ложка дегтя» в том, что процентная ставка по большинству таких программ будет все равно выше, чем для кредитов на квартиры. В среднем – на 1,5-2%. Правда, как правило, после окончания строительства и оформления дома в собственность она снижается до стандартной.

Лишь несколько банков декларируют кредиты под «залог права требования по инвестиционному контракту» без ограничений в выборе поселков: Абсолют-банк, Национальный резервный банк, Уралсиб, Газпромбанк, Кредит Европа Банк, Транскредитбанк и банк Возрождение.  По  программам этих кредиторов, действительно, можно купить строящийся дом в коттеджном поселке под залог права требования. Но и здесь часто присутствуют ограничения, которые заметно сужают выбор и возможности заемщика. Даже если банк формально имеет такую программу, при звонке в call-центр часто выясняются дополнительные условия, которые не были указаны на сайте. Так, в Абсолют-банке заявили, что выдают кредит только на дома, чья готовность не менее 60% (готовая коробка без внутренней отделки). Кроме того, необходим первоначальный взнос не менее 35%, а срок кредитования будет не дольше, чем 10 лет. Процентные ставки кусаются: 15% до окончания строительства, и 12-14% - после оформления дома в собственность. В Национальном резервном банке требуемая готовность дома всего 30%, и остальные условия тоже мягче: минимальный первоначальный взноса – 20%, срок – до 25 лет, проценты 12-14% до окончания строительства, и 11-13% после. Однако по условиям банка застройщик этого поселка должен обязательно работать либо по договору инвестирования, либо по договору долевого участия. При этом форма договора согласовывается с банком, и не факт, что она ему понравится. Уралсиб предлагает кредиты на строящиеся коттеджи, на срок до 30 лет с первоначальным взносом от 25%. Правда, если вы покупаете коттедж не у застройщика-партнера, то от вас потребуется двойное обеспечение: залог прав требования и поручительство – либо самого же застройщика, у которого вы покупаете дом, либо – другого юридического лица.

По условиям Газпробанка кредит выдается на срок до 20 лет под ставку сначала 15%, а потом – 13%. Но при покупке строящегося дома, помимо залога прав требования, также потребуется дополнительное обеспечение – либо другое имущество заемщика, либо – поручительство двух физических лиц, чей совокупный доход будет как минимум на 20% превышать доход заемщика. В других банках условия более-менее схожие. Как правило, требуется первоначальный взнос от 30%, а процентные ставки  - до оформления дома в собственность – довольно кусачие: от 12 до 15% в валюте. Впрочем, не факт, что, когда дело дойдет до подачи заявки, и здесь не выявиться каких-либо дополнительных условий. Брокеры предупреждают, что это вполне вероятно.

Если нельзя, но хочется, то можно

Часть кредиторов предлагают заемщикам, мечтающим о покупке дома, воспользоваться ломбардом или, иными словами, кредитованием под залог имеющейся недвижимости. В этом случае все просто: банк может выдать кредит под любой коттедж на любом направлении и в любой стадии строительства, если в качестве залога будет выступать другая, ликвидная недвижимость (квартира или дом). То есть, например, человек закладывает имеющуюся у него квартиру в Москве, и на полученный кредит от банка покупает дом в Подмосковье. Ставки на «ломбардные» программы, в среднем ниже, чем на покупку строящихся домов.

Как считает Артем Ветюгов, такой вариант покупки дома подходит далеко не всем: «Стоимость коттеджа начинается от 350 тыс. долларов, что выше стоимости многих однокомнатных и даже двухкомнатных квартир в Москве. Не каждая квартира может выступать залогом в этой ситуации». Впрочем, по его мнению, выход есть: «Мы можем выдать кредит под залог имеющегося жилья — клиент получит до 90% его стоимости на срок до 25 лет от 11% годовых. Эту сумму он может использовать в качестве первоначального взноса, а на оставшуюся часть взять кредит под залог строящегося дома. Главный вопрос — сможет ли он обслуживать сразу два кредита».

В целом, по словам риелторов, ситуация с кредитованием загородной недвижимости по сравнению с прошлым годом существенно улучшилась. Как замечает руководитель направления загородной недвижимости компании МИАН-агентство недвижимости Светлана Кондачкова, «те ипотечные программы, которые работали на рынке загородной недвижимости в прошлом году, разительно отличались от программ кредитования городской недвижимости. Однако уже сейчас положение улучшилось: процентные ставки и суммы первоначальных взносов стали более приемлемыми и адекватными».

Яна Казакова