Банковские поборы (не всё дёшево, что так выглядит)

21.04.08

Выбирая банк для получения кредита, особенно, ипотечного, большинство заемщиков по-прежнему, в первую очередь, смотрят на процентную ставку. Однако стоимость ссуды складывается из нескольких величин. Процентная ставка – только одна из них. Причем, наличие некоторых видов платежей может свести на нет даже выгоду по сниженному проценту.

Стандартный набор расходов на получение ипотечного кредита сам по себе выглядит внушительно: комиссия банка за рассмотрение заявки и выдачу кредита, платеж за перевод денег со счета, аренда банковской ячейки, стоимость нотариального оформления договора, оплата услуг оценщика, государственная пошлина за регистрацию договора купли-продажи и т.д. Кроме этого банк может потребовать, чтобы заемщик оплатил ведение ссудного счета, оформление договора купли-продажи и другие услуги, предоставляемые в добровольно-принудительном порядке.

Часть указанных платежей ожидает клиента любого банка. Так, куда бы заемщик не обратился за ипотечной ссудой, ему все равно придется потратиться на оценщика и страховую компанию, а также на составление договора купли-продажи и его госрегистрацию. А вот остальные сборы могут и вовсе отсутствовать. Но у большинства кредиторов имеются хотя бы одна-две комиссии. В среднем, на расходы по оформлению кредита, эксперты советуют готовить сумму равную 1 -2,5% от суммы кредита. Большинство перечисленных платежей обременяют заемщика только один раз - при оформление кредита.

Наименее разорительна для заемщика комиссия банка за рассмотрение заявки. Как правило, она обходится примерно в 1 тыс. рублей. Хотя в отдельных случаях за рассмотрение заявки банк может брать и больше - до 4500. Но сегодня уже многие банки целиком отказались от этого платежа.

Наиболее ощутимая статья накладных расходов - комиссионные за оформление (выдачу, организацию) кредита. Их величина колеблется от 0,4% до 1,5% от суммы кредита. Время от времени, эта комиссия также попадает под нож скидок. Некоторые банки проводят акции, в течение которых комиссия уменьшается вдвое, или отменяется. Часто такое предложение становится частью совместных партнерских программ брокеров и банков. Но, прежде чем, воспользоваться таким предложением, стоит посчитать – какая будет экономия. Так, если банк отменяет комиссию за выдачу кредита в размере 0,7%, а брокера за своих услуги берет 1,5%, то заемщик ничего от такой акции не выиграет.

Другой вариант – когда банки, наоборот, предлагают заемщику больше заплатить на начальном этапе, чтобы уменьшить процентную ставку. Такую возможность по программе «Назначать свою ставку», предлагает, например, ДельтаКредит. На первый взгляд, переплатив на начальном этапе, в итоге заемщик, действительно, может получить неплохую экономию. Так, финансовый директор компании «Универсальный финансовый консультант» Артем Плотников посчитал, что если взять кредит на покупку квартиры на вторичном рынке в размере $100 тыс. на 25 лет, то базовая ставка у банка «Дельтакредит» составит 11% годовых в валюте (подтверждение дохода по форме банка). Чтобы снизить ставку до 10%, необходимо уплатить комиссию — $3 тыс. При ставке 11% годовых за весь срок кредита в виде процентов набежит $194 тыс. (ежемесячный платеж — $980, общая сумма выплат по кредиту — $294 тыс.). При уплате трехпроцентной комиссии и снижении ставки до 10% годовых процентная переплата будет соответствовать $181 тыс. (ежемесячный платеж — $936, общая сумма выплат — $281 тыс.) с учетом комиссии. Получается, что мы сэкономим $13 тыс. «Но такого же результата можно достичь и по базовым программам других банков, которые предлагают кредит под 10,25–10,29% годовых без трехпроцентной комиссии, - замечает Артем Плотников. - По такой программе ежемесячный платеж составит $926–929, а в целом мы заплатим банку $278–279 тыс. Такой вариант окажется предпочтительнее, чем широко разрекламированная акция «Дельтакредита». Примерно, такой же результат выходит и при подсчете выгоды по программе Банка Жилищного Финансирования (БЖФ) «Меня правила – плати меньше».

Тем более, экономия будет только, если заемщик не соберется через пару лет рефинансировать кредит в другом банке. Там ему придется заново пройти всю процедуры и сделать все платежи, а, соответственно, эффект от долгосрочной экономии на процентах в первом банке, будет сведен на нет.

Еще один вид расходов заемщика связан с формой перечисления средств за покупку квартир. Для этого практикуется несколько схем разной степени дороговизны. Так, перевод со счета на счет внутри будет стоить от 500 руб. до 1,5% от суммы кредита. Чаще всего, его стоимость определяется стандартным банковских тарифов за такую операции.Другая популярная форма расчета – через арендованную банковскую ячейку. Ее аренда на срок 10-15 дней будет стоить, в зависимости от банка - 1500-2500 руб. Некоторые банки предоставляют заемщику право выбрать, какой формой расчета он воспользуется. В других форма расчете определяется договором, и является, по сути, навязанной услугой. «Например, часто при расчёте с продавцом не через ячейку, а безналичным путём, удаётся сэкономить около 1% от суммы кредита. Но тут следует внимательно читать тарифы. Потому что бывают банки, которые таким образом стимулируют заёмщиков к расчётам безналичным путём, а бывают те, у которых в любом случае и при любой схеме выйдет одна и та же сумма сборов. Просто они будут называться по-разному в зависимости от способа расчётов», - предупреждает директор компании «Легкокредит». Кирилл Суслов.

Также банк отдельно может брать с заемщика деньги за выдачу наличных средств со счета клиента – от 0,3 до 1% от суммы кредита, и плату за ведение ссудного счета. Вот эта последняя комиссия наиболее коварна для заемщика.

Дело в том, что это единственная комиссия, которая выплачивается банку не единожды, а регулярно – на протяжении всего срока кредита. Иногда банки практикуют такую схему: предлагают программу с низкой процентной ставкой, однако при условии – клиента, получив кредит по этой программе, платит комиссию за ведение счета. Как правило, 1-1,5%. При такой комиссии, кредит по «заниженной» ставке может оказаться даже дороже стандартной программы.

Как правило, непосредственные платежи банку вышеперечисленным набором и ограничиваются. Однако этого нельзя сказать о тратах заемщика. Ему предстоит еще довольно много сопутствующих расходов: нотариальная пошлина, оценка недвижимости, плата страховой компании. Также список трат может пополнить оплата услуг компании, упрощающей госрегистрацию - около 10 000 - 20 000 руб., и сбор компании составляющей договор купли-продажи - 5-9 000 руб.

С одной стороны, этих расходов, как уже было сказано, избежать не получится С другой, они могут довольно сильно различаться по сумме. С той же оплатой услуг нотариуса существуют хитрый нюанс. Дело в том, что обязательное нотариальное удостоверение ипотечной сделки давно отменено. Однако существуют разные формы заключения договора ипотеки, и некоторые банки строят схему своей работы так, что без участия нотариуса не обойтись. «В части банков нотариус удостоверяет, например, заявления от супругов о согласии на сделку, плюс составляет договор в простой письменной форме и обеспечивает его госрегистрацию. У других кредиторов составлением договора и госрегистрацией занимаются специальные компании, а нотариус выполняет непосредственно нотариальные действия», - Кирилл Суслов. В зависимости от функции нотариуса, стоимость его услуг обойдется от 2 до 15 тыс. рублей.

Имеет значение и то, с каким количеством нотариусов работает банк. Если это один-единственный специалист, то заранее можно прогнозировать, что стоимость его услуг будет выше среднерыночной. Если нотариусов несколько, то больше шансов получать услуги за адекватную цену.

Примерно также обстоит ситуация с оценочными и страховыми компаниями. Как правило, банк не дает заемщику право воспользоваться услугами сторонних специалистов, а предлагает на выбор несколько аккредитованных компаний. Их расценки также могут заметно отличаться. Так, услуги оценочной компании колеблются от 2.5 до 5 тыс. рублей. Страхование, как правило, составляет около 1-2% от суммы кредита – в зависимости не только от тарифов компании, но и индивидуальных характеристик заемщика и квартиры.

Большинство этих расценок не сложно узнать заранее – если не покупаться на рекламные слоганы, а отнестись внимательно к изучению информации. Перечень своих комиссий солидные банки, как правило, размещают на сайте, в соответствующем разделе.

«Проблема, связанная с непредвиденными дополнительными расходами, возникает из-за низкого качества обслуживания клиента. Особенно касается горячих линий в банке: некомпетентные сотрудники могут давать неполную, или ошибочную информацию. Хотя для некоторых банков или риэлторских компаний это является продуманным ходом: человек на этапе подхода к сделке и оплаты образовавшихся перед ним дополнительных расходов вероятнее всего заплатит. Он уже потерял время, понес расходы, касающиеся страховки и оценки, собрал документы, а самое главное - уже выбрал квартиру. И тут два решения: найти банк, где комиссия меньше и начать все заново или все-таки доплатить и купить», - предупреждает генеральный директор «МИЭЛЬ-Брокеридж» Алексей Шленов. Так, по словам брокеров, некоторые банки умалчивают о том, что заемщику придется раскошелиться на фирму, занимающуюся госрегистрацией. Потому что, теоретически, это добровольная услуга. Заемщика могут просто поставить перед фактом: либо он платит посредникам, либо – занимается регистрацией самостоятельно.

Поэтому, дабы избежать подобных «сюрпризов», не стоит уповать, что консультант сам расскажет вам все, что нужно. Лучше самому озвучить все вопросы о предстоящих расходах, связанных как с получением кредита, так и последующим его обслуживанием.

Яна Казакова

Казакова Яна
Главный редактор проекта
Первый рейтинг кредитов