Получив от банка одобрение на ипотечный кредит, неопытный заемщик вздыхает с облегчением, предполагая, что основные сложности позади. К сожалению, зачастую в этот момент основные сложности только начинаются. Поскольку, теперь предстоит найти квартиру, которую можно будет купить на кредитные средства. И порой поиск подходящего объекта, соответствующей и желаемой цене и требованиям банка, превращается в непростую задачу. Тем более, в свете кризиса ликвидности банки стали еще более придирчивы к обеспечению кредита.

При всем богатстве выбора…

По подсчетам сотрудников «Миэль-брокеридж» только каждая четвертая квартира на московском рынке недвижимости, предполагает возможность покупки ее через ипотеку. Сложнее всего в поиске жилья приходится тем покупателям, которые рассчитывают на покупку квартиры в низшем ценовом диапазоне. Во-первых, из доступного ассортимента разом выпадают все дома, предназначенные под снос и реконструкцию, а это значит – фактически все пятиэтажки и значительная часть других домов 60-70-х гг.  Даже если дом еще не предназначен для сноса, но находится в аварийном состоянии и состоит на учете по постановке на капитальный ремонт, его не одобрит ни один банк.

В целом, большинство кредиторов предъявляют заемщикам довольно стандартный набор ограничений. Покупаемая квартира должна находиться в доме высотой от пяти этажей, постройки  не ранее 1970 г., с железобетонными перекрытиями. Обязательные требования - наличие горячей и холодной воды, отдельного санузла, кухни и отопления.

Иными словами, дом не должен быть очевидно ветхим и старым.

Сложности могут возникнуть и с малогабаритными квартирами. Так, некоторые банки довольно жестко ставят ограничения по площади покупаемого жилья. Так, «Банк Москвы», например, не кредитует однокомнатные квартиры площадью меньше 32 кв.м, двухкомнатные – меньше 41 кв. м, трехкомнатные – 55 кв. м. с кухней меньше, чем 5.9 м.

Как поясняют брокеры, требования эти связаны с тем, что нынешний рынок предъявляет новые параметры к качеству жилья, и малогабаритные квартиры становятся неликвидными. «Кредитора интересует квартира именно с точки зрения ликвидности, а так как средний метраж постоянно растёт, то квартиры неактуального метража банк, скорее, предпочтёт не кредитовать. Хотя шансы всё также есть»,  - говорит директор компании «Легкокредит» Кирилл Суслов.

А вот незаконная перепланировка будет, скорее всего, неустранимым недостатком квартиры в глазах кредитора. Например, если ванная расширена за счет жилой комнаты, при всем удобстве такого варианта для жильцов, банку он вряд ли придется по вкусу. Впрочем, если сделанная перепланировка законом не запрещена, а просто до сих пор не узаконена, кредитор может дать добро. Но при этом покупатель обязуется пройти все необходимые круги бюрократического ада и узаконить все снесенные стенки и другие сделанные изменения.

С квартирами, находящимся в Московской области, вступает в действие еще один фактор. «В отдельных случаях при кредитовании объектов в ближайшем Подмосковье банк, принимая решение, учитывает удаленность от МКАД», - поясняет руководитель отдела брокериджа ипотечно-риэлторской компании «КРЕДИТ МАКС» Виктория Щербакова. Поэтому, в каждом случае при кредитовании объектов находящихся от 30 до 50 км от кольцевой, необходимо дополнительно запрашивать разъяснения.

Но если в отношении квартир, требования банков более, или менее совпадают, то в отношении загородной недвижимости все куда разнообразнее. Разумеется, любого кредитора устроит в качестве залога полностью готовый дом со всеми коммуникациями в заселенном коттеджном поселке. А вот что его не устроит – это уже вопрос индивидуальной политики каждого банка. По словам начальника управления прямых продаж компании «Кредитмарт» Сергея Подгорнова, некоторые банки требуют, чтобы дом обязательно находился в организованном коттеджном поселке, другие же – согласны на любой поселок. Для одних принципиально важно, чтобы в доме были все коммуникации, другим достаточно, чтобы коммуникации были подведены к границам земельного участка. Учитывая, что такое направление как ипотека загородной недвижимости на нашем рынке пока вообще развито слабо, общих критериев вывести почти невозможно. Как правило, к коттеджам и таунхаусам банки относятся еще более избирательно, чем к квартирам. Большинство «загородных» программ рассчитаны на покупку домов только в определенных поселках, одобренных банков в рамках сотрудничества с конкретным застройщиком.  И это основный критерий выбора.

Особое мнение

Предварительное решение – одобрить данный объект для кредитования, или нет – банк принимает на основе оценки недвижимости. Как правило, у каждого кредитора есть свой набор оценочных компаний, одну из которых и предстоит выбрать заемщику. «В этом случае банк минимизирует риски мошенничества или непрофессионализма со стороны оценщиков, обеспечивает стандартную форму отчета и др.»,  - поясняет начальник юридического управления Городского ипотечного банка Дмитрий Кобзарь.

Основная разница только в том, кто оплачивает услуги оценщика – сам заемщик, или банк. Последний подход практикуют, например, банк «КИТ Финанс», ДельтаКредит, Абсолют-банк. Впрочем, не на скорость, ни на качество оценки это не влияет.

Другое юридическое лицо, решение которого влияет на то, будет ли куплена выбранная заемщиком квартира – это страховая компания. После того как банк дает уведомление заемщику о том, что готов кредитовать выбранный объект недвижимости, он также направляет данное уведомление и в страховую компанию. Здесь за работу принимается страховой андеррайтер, который и определяет возможный риск утраты и повреждения объекта залога. Бывает так, что объект, одобренный в банке, получает отрицательный отзыв у оценщиков страховой компании.

Подобные ситуации, время от времени, случаются, что вполне логично. «Для банка главное, чтобы квартиру можно было бы продать в случае дефолта. А страховой компании важнее, чтобы дом не развалился. Поэтому временами бывает, что квартира находится в очень интересном банку районе, но дом по своему состоянию совершенно не устраивает страховую», – рассказывает Кирилл Суслов. Также страховая компания, как заинтересованное лицо, обычно более тщательно, чем банк, проверяет историю сделок по квартире. «Отказ может возникнуть из-за частого перехода прав собственности. Например, были нарушены права детей в приватизации или собственник умер после подписания договора ренты при загадочных обстоятельствах или человек, имеющий право пользования квартирой, переместился в армейские ряды либо отбывать срок наказания или продажа проходила по доверенности, оформленной неправильно. В этом случае со стороны страховщика может последовать отказ или тарифы по страхованию этого риска будут сильно увеличены», - рассказывает специалист отдела брокериджа ипотечного-риэлторской компании «КРЕДИТ МАКС» Марина Галактионова. При наличии газовых колонок в квартире страховая компания также может отказать страховать без увеличения тарифа, связанного с повышенными рисками по эксплуатации газа.

Но, по словам брокеров, расхождение мнений банка и страховой компании – это, скорее, исключение из правил. «Отказы по страхованию самой недвижимости случаются очень редко, поскольку по условиям договора страхуется конструктив (несущие и ненесущие стены, перегородки, перекрытия, окна, двери, инженерные коммуникации) без отделки.  Поэтому риски здесь минимальны», - поясняет заместитель директора Департамента продаж Инвестиционного банка КИТ Финанс Ирина Щеголихина.

Отчасти утешает то, что, как правило, банк сотрудничает с нескольким страховыми компаниями, у каждой из которых  - своя политика и свои критерии. Так, один мой знакомый Геннадий К., собирался купить по ипотеке квартиру в «девятиэтажке» 70-х гг. Она подходила под требования банка по всем критериям, кроме одного: ее площадь была на пару метров меньше, чем минимум, обозначенный кредитором. Впрочем, сам банк, в итоге, квартиру одобрил. А вот из трех страховых компаний-партнеров, «добро» дала только одна.

Правда, за гибкость подхода страховой компании, как правило, приходится расплачиваться повышенным тарифом.  В целом, тариф по страхованию титула не сильно варьируется и обычно составляет от 0,15% до 0,2% от суммы кредита увеличенная на годовой процент банка. Что касается страхования самого объекта залога, то здесь разброс больше: тариф может составлять от 0,2% и выше. «Например, если речь идет о старом здании с деревянными, либо со смешанными перекрытиями, то процент будет весьма высоким. Это может заставить заемщика  задуматься о поиске нового объекта недвижимости, поскольку страховка является одним из самых дорогих затрат по сделки с ипотекой», - рассуждает специалист отдела брокериджа Ипотечно-риэлторской компании «КРЕДИТ МАКС» Владимир Травников.

Готовность к компромиссу

Для успокоения заемщиков можно сказать, что подход банков к клиентам все-таки индивидуальный. На каждый пункт из списка ограничений как правило, есть свое «но».  «Дом от пяти этажей вроде бы не вариант, но если он находится в центре города, то его одобрят. Постройка старше 1970 г. обычно не проходит, но если это  - «сталинка» на Ленинском, то ее тоже, скорее всего, пропустят. Требуются железобетонные перекрытия, но если дом находится в пределах бульварного кольца, и страховая компания согласится его застраховать, то банк тоже не будет возражать. Если объект стоит в списке на реконструкцию, но - без выселение, то возражений не будет», - рассказывает Кирилл Суслов. А в Московском области в отношении года постройки и этажности требования в целом намного мягче.  То есть, квартира в четырехэтажке – вполне ипотечный товар.

В основном, банки неохотно говорят о различных возможностях смягчить требования к предмету залога. А многие настаивают на том, что таких вариантов быть не может, поскольку это не позволит кредитору в дальнейшем рефинансировать такие займы. «Банк, приоритетным направлением деятельности которого является ипотека, как правило, не идет на уступки по требованиям к объектам залога. Поскольку в его интересах создание стандартизированного портфеля кредитов для успешного рефинансирования, в том числе секьюритизации, - комментирует Дмитрий Кобзарь. -  Если банк ввиду значимости для него конкретного клиента изменяет персонально для него требования, то такой кредит останется у него на балансе, и будет приносить ему только процентный доход со всеми вытекающими рисками».

Впрочем, несмотря на все опасения, индивидуальный подход все-таки практикуется. В Альфа-банке, например, могут рассмотреть ряд «сомнительных» вариантов жилья, но только в том случае, если его износ менее 60%.

В Московском кредитном банке возможности для компромисса обозначены еще более четко. «Мы можем пойти на уступки по требованиям к качеству объекта, когда размер первоначального взноса за кредит более 40%. Другой случай - если у объекта, несмотря на его недостатки, высокая ликвидность. То есть, на жилье данного типа на рынке существуют устойчивый спрос, а, значит, всегда есть возможность реализовать его в сжатые сроки с небольшим дисконтом. Также можно рассчитывать на льготы при высокой вероятности увеличения стоимости объекта залога в ближайшем будущем, например, в случае строительства дома на земельном участке», - рассказывает директор департамента розничного кредитования Московского кредитного банка (МКБ) Павел Ильин. Бывают и спорные ситуации. Например, когда сам дом неликвиден, но зато находится  в престижном районе. Как говорят брокеры, в таких ситуациях решающее слово банк оставляет за страховой компанией.

По словам, представителей Независимого бюро ипотечного кредитования (НБИК), наиболее лояльны в своих требования к объектам залога такие банки как DeltaCredit, Городской Ипотечный Банк, Сбербанк. В частности,  Городской Ипотечный Банк, Хоум Кредит и др. позволяют покупать квартиры в домах с деревянными перекрытиями.

Яна Казакова