Примерно год назад один из банкиров в неформальном разговоре пожаловался мне на то, что российские заемщики пока не осознают все возможности такого инструмента, как ипотека. "Большинство ипотечных клиентов – это люди, у которых нет никакой собственности. Те же, у кого есть хоть какая-то жилплощадь, предпочитают тесниться впятером на тридцати метрах, но не ходить в банк. Люди забывают, что, имея в собственности хоть какое-то жилье, они могут считаться состоятельными, - заметил он. -  Потому что под залог этой недвижимости возможно брать крупные кредиты на самые разные цели". И, действительно, на западе подобная практика очень распространена:  под залог недвижимости берутся кредиты не только на покупку еще одного жилья, но и на ремонт, учебу, создание бизнеса и т.п. В России до недавнего времени, этот вид кредитов не был распространен. Впрочем, думается, что дело здесь даже не в том, что российские заемщики не понимали своих возможностей, а в укоренившемся страхе  - рискнуть самым дорогим, что есть. Однако ситуация меняется, и за прошлый год, по наблюдениям банков, "ломбардная ипотека" заметно набрала популярность.

Программы «под залог имеющейся недвижимости» сегодня есть почти в каждом банке. А у таких кредиторов как КИТ Финанс, Райффайзенбанк, Импэксбанк, Бинбанк, Глобэкс и др. этот вид кредитования уже занимает большую часть портфеля ипотечных кредитов.

Неоспоримое достоинство ломбардной ипотеки – ее доступность. При оформлении залога на имеющуюся недвижимость, у банка отпадает большинство вопросов к заемщику. Конечно, нужно будет подтвердить свою трудоспособность, но, в целом,  официальность-неофициальность дохода будет иметь куда меньшее значение, чем в случае с кредитом под залог приобретаемой квартиры. Зачастую «ломбардный» заем можно получить фактически при устном подтверждении дохода. Правда, размер кредита в этом случае обычно бывает снижен. Кстати, Москоммерцбанк предлагает даже специальную программу  - «Залог 50%», по которой можно получить кредит в размере 50% от стоимости заложенной недвижимости без какого-либо подтверждения дохода. Просто под честное слово. В критических жизненных ситуациях такой вариант может пригодиться.

Кроме того, многие ломбардные программы позволяют заемщику обойтись без первоначального взноса.

Плюс «ломбарда» также в том, что размер выданного кредита никак не зависит от уровня дохода заемщика и его семьи. Сумма будет зависеть исключительно от стоимости заложенной недвижимости.

Многие ломбардные программы никак не ограничивают использование полученного кредита. Так что, это может быть не только покупка нового жилья, но и, например, ремонт старого, или покупка бизнеса, или постройка дачного дома и т.п. Исходя из этого, ломбардная схема удобная для покупки жилья в новостройке. Ипотека на первичном рынке у нас по-прежнему развита слабо: сегодня мало кто из банков готов выдавать кредит по залог прав требования. А список объектов, на которых можно воспользоваться кредитными деньгами, как правило, очень ограничен. Ломбард же позволяет купить квартиру в строящемся доме без каких-либо ограничений, кроме финансовых. Поэтому, по словам банкиров, примерно половина тех заемщиков, которые сегодня прибегают к «ломбардным схемам», это покупатели «первички».

Основной минус ломбардных кредитов – то, что они выдаются не на полную стоимость имеющейся недвижимости, а, как правило, в размере 70-80% от ее цены. В некоторых случаях, такое лимитное ограничение одинаково для всех заемщиков. Например, в Москоммерцбанке, Оргбанке максимальная планка жестко установлена на уровне 70%. Но у отдельных кредиторов (Городской ипотечный банк) размер кредита зависит от формы подтверждения дохода. Так, в ГИБ при официальном подтверждении дохода, размер кредита может составлять 85% от стоимости имеющегося жилья, а при подтверждении дохода в заявительной форме – до 65%.

То есть, чтобы купить большее и лучшее жилье, чем имеющееся в собственности, человеку необходимо все равно иметь определенную сумму накоплений. Или еще один объект недвижимости, который можно продать, а полученные деньги присоединить к кредитным. Впрочем, если кредит берется под залог хорошей трехкомнатной квартиры, то этих денег вполне хватит на однокомнатную. Так что, это не самый худший вариант, например, чтобы обеспечить жильем ребенка.

Также, теоретически, по таким программам удобно приобретать недвижимости с инвестиционными целями, или для сдачи в аренду.  Впрочем, здесь уже стоит тщательно считать: окупят ли арендные платежи ипотеку. При нынешней ситуации на рынке кредитные покупки с инвестиционными целями для покупателя не очень выгодны: рост стоимости уже не может компенсировать проценты, выплачиваемые банку по кредиту.  Впрочем, можно купить качественное жилье в расчете на долгосрочность инвестиций. Или, например, оставить в покое московский рынок и приобрести апартаменты где-нибудь на побережье Болгарии. Здесь кредитных денег, полученных даже под залог однокомнатной квартиры в Москве, вполне хватит на приличное, обеспеченное всем необходимым для жизни жилье с видом на море. 

Максимальный размер кредита, возможный по такой программе, это 90% от стоимости заложенной недвижимости. Но такие условия, предлагают очень немногие банки. Они заявлены, например, в ВТБ 24, Райффайзенбанке и КИТ Финансе. Но у второго из них кредит такого размера можно получить только при документально подтвержденном доходе. 

Неприятным сюрпризом для заемщика может оказаться процентная ставка.  Как правило, она зависит от формы подтверждения дохода и объема кредитных средств: до 70% от стоимости недвижимости  - одна, до 90% - другая. Реже – ее размер может меняться в зависимости от срока кредита. Но вот в Русском ипотечном банке по программе «Залог классический», есть условие, по которому заемщик должен подтвердить целевое расходование полученных средств. До момента подтверждения, заемщик платит по ставке на 3-4% выше стандартной.

В качестве залога большинство банков предпочитают видеть жилую недвижимость – квартиры и дома. Гораздо более редкий продукт – программы под залог нежилых помещений и земельных участков. Такие возможности предлагают, например, Оргбанк, Абсолют-банк, Сберегательный банк, ВТБ 24.  Но условия по ним, как правило, более жесткие. Так в ВТБ 24 максимальный размер кредита под залог земельного участка составляет только 70% от его стоимости.

Тем не менее, как говорят риэлторы, на такие продукты существуют высокий и стабильный спрос, а, значит, велика вероятность, что в этом году их число увеличиться.

Яна Казакова