Новости   Все банки   Статьи    Форум    Вопросы и ответы   

 Клуб экспертов      Подбор кредита      Инструкции по получению кредитов    
      
 
 
              
Статьи:

Перемена участи
Что делать, если банк требует досрочно погасить часть задолженности или предлагает повысить процентные ставки по действующим договорам ипотеки?

Рынок ипотеки: бедный, но пока живой
Большинство экспертов рынка недвижимости и ипотеки сегодня пребывают на позициях сдержанного оптимизма



Последние темы форума:

29.06.11 |  [email protected]
22.06.11 |  Кредитная карта банка Тинькофф.
21.06.11 |  Подскажите, как через интернет узнать баланс по пластиковой карте ВТБ 24?
13.06.11 |  Положительный отзыв о переводах Contact
09.06.11 |  купить авто

Подписка на новости
    
Ипотека для заграничной дачи

При существующих ценах на жилье в Москве, все больше представителей среднего класса считают не только возможным, но и целесообразным приобретать апартаменты за рубежом: как для отдыха, так и в качестве плацдарма на будущее. Приобретение недвижимости сегодня доступно россиянам в большинстве европейских стран. Причем, в большинстве из них при сделке можно воспользоваться кредитом.

Кстати, ипотека для покупки зарубежной недвижимости  - не вынужденное действие, а рациональный шаг. Кредит выгоден тогда, когда российский уровень инфляции превосходит банковскую ставку по ипотечному кредитованию в государстве, где вы планируете покупку. А пока так дело обстоит практически во всех зарубежных странах, интересных для сделок с недвижимостью.

Кредит на удалении

Как правило, кредит на покупку недвижимости приходится получать в той же стране, где совершается покупка. Несмотря на то, что сегодня в Москве достаточно много «дочек» иностранных банков, они не выдают займы на приобретение недвижимости за рубежом.

 «Это связано с большим различием банковского законодательства между Россией и остальным миром. А любые иностранные банки в России работают строго по российским законам», - поясняет руководитель отдела зарубежной недвижимости компании «КРЕДИТ МАКС» Максим Залевский.

Генеральный директор компании «Кредитмарт» Николай Корчагин добавляет, что также это связано с повышенными рисками: сложность и дороговизна обращения взыскания на предмет залога в случае дефолта заёмщика слишком высоки.

Тем не менее, взять кредит на покупку заморских апартаментов, не выезжая за приделы России в некоторых случаях можно. Во-первых, можно воспользоваться нецелевым ипотечным кредитом  - под залог имеющейся недвижимости (ломбардный кредит). Процентная ставка по таким займам у некоторых банков немного выше, чем на стандартные продукты. Но у такого варианта есть и свои достоинства. Так, при «ломбардном кредите) банки, как правило, более лояльно относятся к подтверждению доходов и другим характеристикам заемщика. К тому же, они не отслеживают то, как вы используете полученные деньги. Так что, можно купить хоть машину, хоть домик на Адриатическом побережье. Как правило, банки дают «ломбардный кредит» в размере 60-80% от стоимости заложенного объекта. Обычная московская однокомнатная квартира сегодня стоит в среднем $250 тыс. Если оформить на нее ломбардный кредит, то на руки можно получить от $150 до 200 тыс. Этой суммы с лихвой хватит на покупку квартиры почти в любой европейской стране. 

Вторая возможность оформить кредит, не выезжая за пределы Москвы - воспользоваться услугами посредника-брокера, у которого налажены контакты с зарубежными кредиторами. Правда, выбор в этом отношении пока невелик.

«В основном этим занимаются кредитные брокеры, выступающие для банков в роли агентов. В России таковых не много, так как западные ипотечные банки пока не заинтересованы иметь большую агентскую сеть в России. Поэтому, будем рады видеть всех желающих получить ипотечный кредит для покупки недвижимости в Германии, Испании, США и на Кипре в офисе компании Кредит-Мах,  -  рассказывает Максим Залевский. В компания не разглашают имена банков, которые выступают ее партнерами, но утверждают, что это ведущие ипотечные банки Европы, которые не подверглись серьезным проблемам в связи с международным финансовым кризисом.

Условия взаимодействия достаточно просты. Банки предоставляют брокеру свою исходную информацию, по которой отбираются клиенты. Затем потенциальный заемщик при помощи посредник собирает пакет документов, заполняет банковские анкеты. Все это уходит в банк вместе с документами на покупаемую недвижимость. На этой стадии клиент должен внести 500 евро -  аванс банку за рассмотрение документов. В дальнейшем банк получит от клиента комиссионные в размере не более 2% за подготовку кредита и эти 500 евро будут учтены. Когда одобрение на кредит получено, клиенту необходимо выехать в страну покупки и кредитования, открыть банковский счет и приступить к оформлению всей сделки у нотариуса. В зависимости от цены покупки, процентов по кредиту, брокер получаем от клиента комиссионные от 1 до 3% от суммы кредита за организацию ипотечного кредита после получения одобрения банка. «Так как мы работаем не с одним банком, то подбор ипотечного банка скрыт от клиента. Заемщик выводится нами непосредственно на тот банк, который в итоге согласился выделить кредит. Бывает также, что непосредственный застройщик, как, например, на Кипре, сам организует ипотечное кредитование через свой банк. В таком случае процедура упрощается, но круг недвижимости сужается тоже только на те дома, которые строит данный девелопер», - рассказывает Максим Залевский.

Если предложенные варианты вас не устраивают, то для получения кредита придется ехать в ту страну, где вы приобретаете жилье. Здесь можно самостоятельно выбрать какой-нибудь из местных банков и подать туда заявку на кредит. Этот вариант вполне подходит, если вы хорошо владеете местным языком и разбираетесь в местном ипотечном законодательстве. Если нет – лучше обратиться к специалисту.

Практически все российские компании, работающие с зарубежной недвижимостью, оказывают, в том числе, и помощь по оформлению ипотечного кредита.

Если вы предпочитаете заграничных специалистов, то имейте в виду, что, в отличие от России, в Европе не принято быть многостаночником. То есть, местный риэлтор будет заниматься исключительно подбором недвижимости, и не подумает взять на себя хлопоты по взаимодействию с банком. Чистоту сделки проверит юрист, специализирующийся на таких сделках, а кредитные вопросы будет улаживать ипотечный брокер.

Так что, для сделки вам придется воспользоваться услугами нескольких специалистов.

Условия для нерезидентов

С начала мирового финансового кризиса условия кредитования на российском рынке ипотеки постоянно ужесточаются. Несколько банков просто прекратили выдачу кредитов. Остальные подняли ставки и стали более пристрастны в оценке платежеспособности клиентов. Эти же процессы происходят и на зарубежных рынках.  «Процедура получения российскими гражданами кредита на приобретение недвижимости осталась прежней, однако финансовые структуры стали более требовательными к предоставлению подтверждающих документов легального дохода»,  - говорит руководитель компании генеральный директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский.

По словам экспертов,  банки стали более тщательно относиться к оценке платежеспособности заемщика. Вырос и первый взнос по ипотеке: если несколько лет назад можно было получить кредит на сумму до 90%, а то и 100% от стоимости недвижимости, то сейчас первый взнос составляет, в среднем, 40%, но на рынке новостроек может снижаться до 30%.

Однако, по утверждению брокеров, это коснулось всех заемщиков, а не только иностранных. «Произошедшие изменения коснулись всех потенциальных заёмщиков, резидентов и нерезидентов. Тем не менее, при достаточной и официально подтверждаемой платёжеспособности и возможности выплатить высокий первоначальный взнос (от 20-30% от стоимости предмета залога)  особых проблем при кредитовании в большинстве зарубежных банков не существует», - замечает Николай Корчагин.  

В целом, необходимый набор документов для получения кредита не так уже велик: справка-подтверждение дохода, документы, подтверждающие наличие собственности в России, налоговая декларация об уплате налогов от прибыли.

«Банк должен убедиться, что клиент серьезен и не создаст банку дополнительных проблем», - поясняет Максим Залевский.

Средняя процентная ставка в европейских странах сегодня - 5,5-6% годовых. Кредит дается на срок 10-25 лет, его сумма, как правило, составляет до 50-70% от стоимости объекта.

Лояльнее всего, по традиции, к россиянам относятся банки Испании и Кипра. Здесь система ипотеки давно отлажена. Как правило, ссуды выдаются на сумму 60–70% от стоимости жилья на срок до 20 лет. Процентные ставки в этих странах отличаются не существенно. Еще недавно они начинались от 4,5%. На фоне общего кризиса финансового рынка ипотечные кредиты подорожали как для местных, так и для иностранных граждан, в среднем на 0,5-1,5%.   Кстати, стоит учесть, что европейские банки считают кандидата на кредит платежеспособным, только, если он затрачивает на выплаты по кредиту не более 30% от своего месячного бюджета.

Разумеется, влияние кризиса и здесь сказалось. Но его результат – не столько увеличившееся число отказов в кредите, сколько более долгие сроки рассмотрения заявок.

Наиболее консервативны банки Италии и Франции, которые практически не давали и не дают ипотечных кредитов россиянам, даже если клиент формально соответствует необходимым требованиям. Здесь очень придирчиво относятся к подтверждению платежеспособности потенциального покупателя, происхождению его дохода  и его налоговым декларациям. Французские кредиторы помимо этого требуют еще и гарантий от крупных европейских банков (счета в офшорах неприемлемы). То есть нужно доказать, что вы являетесь клиентом такого банка и что у вас там лежит резервная сумма, которая по крайней мере на 50% покрывает запрашиваемый кредит. Да и сами условия кредитования в этих странах менее интересны: как правило, иностранцу дают сумму не более чем 50–60% от стоимости жилья на срок до 10 лет.

Ограничений на цель покупки немного: кредиты выдаются как на апартаменты, так и на дома. Правда, в ряде стран невозможно оформить ипотеку на землю. Впрочем, обычно это означает, что землю в этом государстве иностранцу вообще нельзя приобрести в собственность. «Банки охотнее кредитуют готовые объекты, которые можно, например, сдать в аренду или которые имеют моментальную ликвидность. Земля в этом плане, продукт более опасный и соответственно менее интересный. Хотя опять же это не аксиома. Всегда необходимо рассматривать каждый отдельный случай» - комментирует Максим Залевский.

Плыть, или не плыть

На ипотечном рынке – как российском, так и европейском – существует два вида ипотечных ставок: "плавающий" процент и "фиксированный" процент. Причем, в Европе преобладает как раз первый вариант. Поэтому, скорее всего, при оформлении ипотеки на зарубежное жилье, вам «светит» именно плавающий процент. Таким образом, ваша процентная ставка по ипотечному кредиту будет меняться при каждом пересмотре процентной ставки Европейской Банковской Федерацией. Эта процентная ставка по межбанковским кредитам в валюте «евро» называется   EURIBOR.

Общая процентная ставка по ипотечному кредиту будет рассчитываться по формуле: EURIBOR + комиссия банка, который вам выдает кредит.

Начиная с 2003 г. EURIBOR временами падала, но чаще росла. Так, начиная с 01.01.2006 по 01.05.2008 EURIBOR выросла на 2.2%. Вроде бы это немного, но, учитывая, что ипотечные кредиты берутся на большие сроки, например на 20 лет, такая динамика приведет к тому, что ваша ставка увеличится до 25% к концу срока ипотеки. То есть если вы взяли кредит 01.01.2006 года на 20 лет под 2.68% годовых, то к 01.01.2026 года проценты по нему будут уже порядка 25% . С другой стороны, EURIBOR может и упасть. 

На начало мая 2008 года ставка EURIBOR составляла 4.88%. С учетом комиссии банков, которая обычно составляет около 1%,  в мае 2008 года процентная ставка по ипотечным кредитам с "плавающим" процентом в зоне евровалюты была примерно 5.9 % годовых.

"Фиксированный" процент, как правило, повыше, чем "плавающий". Сейчас он составляет 7-8% годовых, но зато не зависит от колебаний на финансовых рынках и потому менее  рискован.

Еще один важный нюанс, который необходимо учесть, оформляя кредит в зарубежном банке, это возможность досрочного погашения. Если на российском рынке, возможность досрочного погашения предоставляют большинство банков (или с минимальным ограничение в полгода-год), то в Европе досрочное погашение не приветствуется. Поэтому, как правило, в ипотечном договоре предусмотрен пункт о штрафных санкциях на тот случай, если заемщик решить расстаться с банком досрочно. Размеры штрафов обычно составляют 1-3% от суммы досрочного погашения, что значительно уменьшают привлекательность такого решения. Так что, если вы взяли кредит, то погашать его лучше по схеме, которую вы согласовали с банком.

Что касается того, какую ставку выбрать – плавающую, или фиксированную, то здесь, по советам специалистов, при выборе стоит исходить из срока кредита. Если вы берете короткий кредит до 5 лет, то лучше воспользоваться плавающей ставкой, поскольку она поможет вам сэкономить на процентах. Если на более длительный срок, то фиксированная ставка – это гарантия того, что вы не попадете в долговую яму.

Казакова Яна
Главный редактор проекта
Первый рейтинг кредитов
Оставить свой отзыв
Имя:
Текст сообщения:




Читайте также:

Что делать заемщикам с валютными кредитами: рефинансироваться, погашать, или ждать?

Имеет ли смысл сейчас досрочно погашать ипотечный/потребительский кредит и почему?

Рынок оценочных услуг в условиях финансового кризиса

Как вести себя потребителю в текущей рыночной ситуации?

Наиболее частые причины отказа в кредите


Все материалы    Все статьи автора



Вход для банков
    Главный редактор проекта
Казакова Яна

Сбербанк РФ предпринял беспрецедентный на российском рынке кредитования ход. С 19 апреля банк отменяет все существовавшие до этого комиссии по кредитам для физических лиц. Этой мерой Сбербанк РФ рассчитывает расшевелить кредитный рынок.
Подробнее >>


МОНИТОРИНГ ФИНАНСОВОГО КРИЗИСА




Новые отзывы о банках:

  • всем привет. брал кредит в БРС на видик, после этого пришла карточка от банка. по началу её не активировал не было...


  • ___ | 10.06.09 22:21 Сама работаю в этом банке и ужасаюсь, от куда Вас столько таких, которые то оплатить не могут,...


  • Друзья, платите всё вовремя и никто с вас ничего требовать не будут!!!!! Вам график платежей даётся не просто так....


  • Показать все отзывы
          

    Новости   Все банки   Статьи    Форум    Вопросы и ответы    О проекте    Реклама на сайте   

     Клуб экспертов      Подбор кредита      Инструкции по получению кредитов    

    Ипотечный кредит | Потребительский кредит | Автокредит 



    Rambler's Top100


    При использовании материалов необходима активная ссылка на www.ratingcredit.ru

    Первый рейтигнг кредитов,
    RatingCredit 2005-2008.

    Работает на XS2™