Форум

хочу оговорить все нюансы данной статьи:
1. все действия, описанные в ней, происходили год назад в Петербурге, т.е. ситуация как на рынке недвижимости, так и банковском секторе была несколько иная.
2. статья не рекламная, поэтому все названия удалены, но мало-мальски разбирающийся человек поймет что к чему и без названий.
3. я не претендую на истину в конечной инстанции.
4. меня раздражают многие публикации в СМИ о вопросе в котором мало кто реально разбирается, что и послужило поводом для данного изложения.
5. с удовольствием приму комментарии.


Где брать деньги?

Наше знакомство с ипотекой началось сразу, после того как я погасил кредит за автомобиль. Моя девушка тоже брала кредит на покупку стиральной машины, т.е. мы более или менее представляли себе, что нас ждет,… однако то, с чем нам пришлось столкнуться, далеко превзошло все наши ожидания.
Мы с моей девушкой жили в ее комнате в коммуналке, т.е. продав комнату, нам хватало на «первый взнос», кстати, забегая вперед, хочу сообщить, что мы были в гораздо лучшем положении, чем многие желающие получить кредит на покупку недвижимости (наличие в собственности недвижимости лучше, чем просто деньги на первый взнос).
Оставалось немного: найти того, кто даст в рассрочку лет на 10 недостающие средства для покупки однокомнатной квартиры, желательно и проценты поменьше… ну и саму квартиру. После совместного обсуждения проблемы было принято решения брать ипотечный кредит в банке. Схемы, предлагаемые т.н. ЖСК нам не нравились, поскольку в нашу собственность ничего не оформляется, а покупаемое жилье переходит на баланс этого ЖСК, да и срок ожидания предоставления кредита в общей очереди прямо зависит от кол-ва новых членов этого ЖСК (короче, пирамида чистой воды). Также мы остановились на варианте «вторичное жилье», поскольку в нем можно жить сразу после покупки и не ждать пока дом будет сдан, принят, одобрен…
Моей первой мыслью, было, естественно обратится в банк, где я брал «Экспресс-кредит» на автомобиль. (Прим. автора: «экспресс кредит» назван так, потому что времени на получение одобрения банка уходит совсем немного (до 1 часа)). Требования к заемщику и предоставляемым им документам минимальны. Однако, срок кредита не превышает 3 - 5 лет и проценты по нему довольно высоки).
Обратившись в отдел ипотечного кредитования представляемый на тот момент одной сотрудницей, я получил на руки список документов, которые я должен предоставить, проект кредитного договора (в котором вряд ли что можно поменять) и памятку, где было пояснено, какие шаги необходимо предпринять, чтобы получить кредит.

Готовим документы, выбираем банк.

Немного изучив рынок кредитных учреждений, я понял, что ипотечные кредиты предоставляются далеко не одним банком, есть также и специализированные ипотечные банки. Мы записались на собеседование. Беседа в одном из них была довольно сухой: менеджер нам выдала пакет документов (список обязательных документов предоставляемых заемщиком, кредитный договор, описание программ ипотечного кредитования) и вкратце пояснила нам, что представляет собой специализированный ипотечный банк. Дома мы внимательно изучили списки документов, который мы должны предоставить в оба банка и были приятно поражены. В специализированный банк (назовем его «№1») требовалось намного меньше, но среди обязательных документов фигурировала некая справка по форме 2НДФЛ, которую я предоставить не как не мог, потому что работал без оформления каких-либо документов. Кроме того, чтобы наших доходов было достаточно для предоставления необходимой нам суммы кредита, надо было официально оформлять отношения (доходы супругов-созаемщиков суммируются). Ну и самое простое, мне нужно было предоставить документы об образовании, т.е. диплом об окончании техникума нужно было забрать на вечернем отделении ВУЗа, где я имел честь немного поучиться. У моей девушки с документами было все в порядке, кроме того, она работает юристом в одной из юридических фирм, что само по себе немаловажно.
Спустя некоторое время на рынке (банковском) начали появляться новые игроки, условия предоставления кредитов стали мягче, документов, необходимых для принятия банком решения о возможности предоставления кредита, становилось все меньше, однако, все равно фигурировала все та же форма 2НДФЛ. Я обратился к директору с просьбой прояснить этот вопрос и получил ответ, что он давно уже озаботился этой проблемой и со дня на день все будет решено самым наилучшим для меня образом. Я расслабился, и мы стали готовиться к свадьбе.
Видимо, не я один приставал к директору и в бухгалтерию с просьбой выдать мне справку об официальной зарплате, через пару месяцев действительно произошло оформление в штат, кроме того, мой директор согласился подписать справку о заплате «по форме банка» при условии, что она дальше этого банка никуда не пойдет. Но, это пол беды, чтобы претендовать на кредит, нужно иметь стаж на последнем месте работы не менее полугода(!). Оставалось только ждать. Пока мы стали присматриваться к свадебным платьям и т. п. приятностям.
Одновременно мы дали объявление о продаже комнаты, чтобы понять, сколько времени уйдет на процесс продажи, а заодно определить реальную рыночную стоимость комнаты. Естественно, мы хотели продать как можно быстрее и дороже, а купить не очень дорого, метражом не меньше, чем была наша комната, с балконом (!!) и в том же районе.
После свадьбы и летнего отдыха (на самом деле получилось все наоброт: сначала отдых, потом свадьба, но это уже нюансы) мы вернулись к ипотеке.
Итак, мы определили для себя 4 банка (один банк с иностранным капиталом, также «мой» банк (там, где я брал кредит) и 2 специализированных ипотечных банка).

Подача документов.

... и подали документы в последний из этого списка банков, он был с наименьшим списком требуемых документов и наименьшим процентом по кредиту. Он не брал денег «за рассмотрение заявки». В общем, он был самым лояльным. Через неделю рассмотрения нам отказали по причине небольшого дохода моей супруги (как выяснилось, после подачи документов, этот банк не учитывает совместный доход супругов (!!).
Супруга расстроилась, а я предложил скорректировать действия. Отрицательный результат – тоже результат. Успокоившись, в следующий банк мы пришли более подготовленными. Это был «мой» банк. У него был самый длинный список документов, касающихся не только нас с супругой, но и почему-то наших родителей. Мы передали им 2 большие папки ксерокопий, которые были аккуратно сверены с оригиналами ответственным сотрудником и отмечены специальным штампиком. Только сверка документов заняла около 1,5 часов.
Решив не расслабляться, мы подготовились к подаче документов в специализированный ипотечный банк. Надо заметить, что «поход в банк» это далеко не одно посещение. Не думайте, что Вам достаточно будет один раз придти. Придется приносить, показывать, звонить, спрашивать, Вы будете приносить не то или не так оформленное…. Пока Вы подготовите одно, условия банка могут поменяться и необходимо будет переделать принесенное ранее (например, форма просто поменяется). Очень компетентная девушка по работе с такими же, как мы страждущими, быстро объясняла, что нам необходимо поправить в бумажках, какую сумму указать, что еще донести и так далее. В общем, все было подготовлено, наконец, правильно, мы произвели в сберкассе платеж «за рассмотрение заявки» и стали ждать…
Через три дня мне позвонила девушка из банка и попыталась что-то выяснить по поводу моей зарплаты (она у меня была указана плавающей). Я был в этот момент чем-то озабочен, на вопросы отвечал расплывчато, в общем, я ее окончательно разозлил, на этом беседа была закончена. Однако, к нашей радости, еще через сутки, со мной связалась наш ипотечный менеджер и сообщила нам, что «мы одобрены» и надо подойти для получения дальнейших инструкций. Таким образом, с момента подачи полного пакета документов на рассмотрение в банк до получения решения кредитного комитета прошло не более 5-ти дней. Сейчас срок принятия решения и того меньше.
Чуть позже мне на работу (моему директору) позвонил представитель «моего» банка и поинтересовался, что мой директор думает обо мне…. Такого же свойства звонок поступил на работу моей супруги.

Из банка №3 мы получили на руки листок, где было указано, что банк даст нам кредит в определенном размере на таких-то условиях на такой-то срок и с такими-то условиями страхования. Там же от менеджера я получил подробную инструкцию на примерно 10 листах наших действий. Поскольку действие решения кредитного комитета ограничено 2 – 3 месяцами, то, в принципе все должно быть готово: квартира найдена, агенты и владельцы квартиры готовы Вам ее продать, а все это не так просто, как кажется на первый взгляд.

Поиски.

Мы стали поспешно искать квартиру.
Квартира должна отвечать определенным требованиям банка. Их (требований) немного, но достаточно, чтобы серьезно сузить круг поисков. В банке рекомендуют агентов по недвижимости, которые помогут найти необходимое вам жилье, но это стоит определенных денег, которых как обычно нет (или их можно потратить на более разумные цели).
Что делает агент? Он читает бюллетень с предложениями, позванивает продавцам или их представителям и выясняет какие-то особенности сделки (прямая продажа или «встречка») и выясняет нюансы по квартире («история квартиры», есть ли балкон, куда выходят окна, далеко ли от метро, есть ли несовершеннолетние собственники). Выяснив один раз требования банка и поняв ход сделки Вы будете в состоянии сами провезти весь комплекс работ, связанных с покупкой недвижимости, тем более, что многое от Вас не очень зависит, документы, в т.ч. договор купли-продажи уже почти составлены, риск утраты собственности будет Вами застрахован. Вы рискуете только на треть, на оставшиеся 3 трети суммы рискует страховая компания, страхующая сделку и объект недвижимости, еще до того как Вы станете ее полноправным обладателем. Если Вы сумели собрать все справки и получить одобрение банка как заемщик, то, уверяю Вас, Вы в состоянии провести «сделку» без помощи агента с Вашей стороны, или Вы будете долго объяснять Вашему агенту, что конкретно Вам требуется.
Знающих досконально свое дело профессионалов не много в любой сфере деятельности, мало их и в недвижимости. Поэтому, чаще всего агенты отказываются иметь дело с ипотекой, хотя, будем надеяться, вскоре, заслышав фразу «у нас ипотека» от Вас не будут шарахаться как от прокаженного, а скорее наоборот: если Вам дают кредит, значит с Вами можно иметь дело.
Итак, квартира. Как Вы понимаете, квартира будет находиться в залоге у банка до тех пор, пока Вы не погасите кредит. Получить одобрение банка Вас как заемщика мало, нужно одобрить понравившуюся Вам недвижимость, как объект залога. Т.е. банк Вашими руками приобретает себе объект инвестиций (так нельзя сказать, но примерно). Есть определенные ограничения по годам постройки, материалам постройки дома, сериям и этажности дома. Кроме того, чтобы банк мог понимать рыночную стоимость объекта залога, Вы должны заказать независимую оценку квартиры, естественно это за Ваш счет. Это не так сложно, главное чтобы кто-то их ваших продавцов открыл дверь оценщику. Оценщик пишет трактат на тему, чем хороша и чем плоха выбранная Вами жилплощадь, снабжая его фотками. Определяет её реальную рыночную стоимость, сравнивая понравившийся Вам вариант с аналогичными.
Короче, получив на руки "оценку" и скопировав документы на квартиру, которые обязан Вам предоставить продавец: паспорт, выписка из ЕГРП (т.н. форма 1 (не верьте агентам! она выдается любому на руки и стоит 100 р. и для ее получения не надо супер генеральных доверенностей - сами пойдите и возьмите в конце-концов в Росрегистрации)...и дальше по списку, выданному банком.. в общем, Ваша задача, собрав весь пакет документов, отнести их копии в банк и в страховую.. для анализов :)) Страховая (какая именно - скажет тоже банк) должна выдать свой вердикт о возможности страховать риски утраты права собственности, просто разрушения квартиры, а также вашего здоровья..
ну, а банк в принципе один раз глянув на документы сразу может сказать: возмется или нет. Особенностей немного: не ветхий фонд (года постройки определенные), не 5-ти этажка, вода, коммуникации в порядке, одним словом, чтобы
Вы сами через 2 года не передумали там жить:)


дальше статья дописывалась недавно с поправкой на сегоднешнюю ситуацию..


Если банк начинает что-то думать больше, чем 5 минут, значит, либо менеджеры не компитентные (в первый раз документы увидели), либо еще какие траблы.. Потому как пропустив день Вы рискуете попасть либо на деньги (а недвижимость дорожает не по дням а по часам и это действительно так!)
либо Вам откажут продавцы (у них очередь из покупателей с "живыми" деньгами, а тут Вы с ипотекой, и с оценкой, и нотариус, где Вы скажете, и определенное время.. и вообще куча геморроя, "скажите "спасибо!", а лучше, если Вы сразу предложете побольше на пару тыщ..тогда мы подумаем..." такая вот может получится беседа.::((
Если и банк и страховая согласились, то...

"Тусовка по квартирам"

...Вы, пулей - к продавцам - вносить "залог", чтобы они объект сняли с продажи. И той же пулей - обратно в банк, прояснять тонкости проведения сделки (во всех банках она чуточку разная).
Суть одна: открывается счет в банке (там, где вам скажут) там же будет ячейка (именно в нашем случае, поскоку была цепочка сделок .. 5 или 7, с учетом продажи нашей комнаты, не помню.. и кредитные деньги предназначались на всяческие доплаты участникам)
подписание кредитного договора, заключение договоров страхования (что примечательно, Вы страхуете еще не купленную вами недвижимость), заключение договора купли-продажи и его нотариальное заверение, составление "закладной" и ее подписание и ... вся эта история едет в Росрегистрацию. Там надо взять расписку о приеме документов (Регистрация сделки 10 дней).
В нашем случае, для выемки денег из ячейки, необходимо было предоставить "чистую" 9-ю форму (прим. это в Питере, или выписку из домовой книги о снятии с учета наших продавцов).
В общем, когда все увидели кучку новеньких денег (долларов) в ячейке, все обрадовались и побежали сниматься с учета...
Потом мы опять собрались в ячейке и распилили кредитные деньги в соответствующих пропорциях.

Получили документы из Росрегистрации и побежали вставать на учет (столкнувшись опять в том же составе в регистрирующем органе (благо, вся эта тусовка - переезды с доплатами в разные стороны).

Собственно - все!!!

еще пару-тройку недель на реальное освобождение квартир.. и пару-тройку месяцев на ремонт..::))

Единственный огромный минус, в том, что исключаются сразу и надолго все "импульсные" покупки и поездки... все расходы спланированы чуть ли не на год вперед...
предусмотреть надо все: и ремонты машины (эпизодический или непредвиденный), бензин, квартплату, телефоны/интернет, покупки дивана или нового телевизора... а также ежегодные страховки (квартира, жизнь, Осаго)

можно это все сразу вбить в ежедневник на год вперед, включая аннуитетные платежи по кредиту, а также обязательные подарки друзьям и родственникам...

Слова благодарности.

Пользуясь случаем, хочу выразить Огромную признательность Елене Задорожной (ГИБ в СПб) за оперативность, терпение и понимание.. и что, весьма немаловажно, компетентность в своей области.

andryscha, 2005-2006

Заголовок: 

Сообщение: 

        
Заменять смайлики
Учитывать пробелы и переносы строк