Бизнес в кредит

Даже осенью, когда рынок жилья практически замер, риелторы отмечали, что это не касается помещений на первых этажах, которые выводятся из жилого фонда. Один из способов купить офис или магазин – ипотека. Правда такое направление кредитования пока мало развито – но, судя по всему, это дело временное.

Что мешает?

«Средняя ставка по ипотечным кредитам на приобретение коммерческой недвижимости – около 15 процентов годовых. Ипотеку предпочитают брать не только предприниматели, не имеющие достаточных средств для оплаты сразу всей стоимости, но и достаточно крупные компании, которые предпочитают не замораживать деньги, когда их можно оборачивать с большей рентабельностью, чем 15 процентов, – рассказывает руководитель отдела коммерческой недвижимости компании «Мегалит» Марсель Валиахметов. – Пока популярность ипотеки сдерживают два фактора: необходимость собрать кипу документов и увеличение первоначального взноса на волне банковского кризиса в США с 10 до 30 процентов».

Недостаточная развитость ипотеки на коммерческую недвижимость связана и с особенностями российского законодательства. Как рассказывает генеральный директор компании «Финэксперт» Константин Исаенков, в отношении жилья действует «ипотека в силу закона» – то есть при регистрации права собственности на недвижимость автоматически будет оформлен залог в пользу банка. В отношении коммерческой недвижимости такого не происходит.

По наблюдениям Марселя Валиахметова, сейчас наиболее востребованы помещения на оживленных магистралях площадью около 80 квадратных метров. В среднем цены находятся на уровне 50 тысяч за метр – без учета отделки. В перспективных районах – еще дороже. Например, на улице Чистопольской, где ведется активное строительство, стоимость на подобные площади – 55-60 тысяч рублей. Аналогичная недвижимость с чистовой отделкой – уже около 100 тысяч за метр.

Кредит или ипотека

Существует два варианта покупки помещения в кредит. Первый – собственно ипотечные программы, второй – нецелевые кредиты под залог уже имеющегося имущества. Второй способ подходит как раз для компаний, которые нацелены на быстрый оборот капиталов. Начинающему коммерсанту на него рассчитывать не приходится: во-первых, имущества, которое можно заложить, попросту может и не быть, во-вторых, закладывать пусть даже имеющуюся, но единственную квартиру, ход не всегда рациональный.

Пока ипотечные кредиты в Казани на покупку коммерческой недвижимости выдает небольшое количество банков, один из тех, с кем работают риелторы – «Абсолют Банк».

Ипотечная линия «Инициатива» предполагает кредит от 900 тысяч до 60 миллионов рублей под 15 процентов годовых под залог приобретаемой недвижимости. Кредит выдается на семь лет, первоначальный взнос – от 30 процентов годовых. При досрочном погашении кредита или его части через год и более после его выдачи штраф не предусмотрен. Среди платежей также – 1,5 тысячи рублей за рассмотрение заявки, и один процент от суммы кредита. Но не более 15 тысяч – за открытие ссудного счета. Кроме того, необходимо будет оплатить услуги независимого оценщика и ежегодно перечислять взносы за личное и имущественное страхование.

Потребительские кредиты под залог недвижимости выдают многие банки. В том же «Абсолют банке» две линии. «Альтернатива» – от 900 тысяч до 30 миллионов, под 13 процентов при подтвержденных доходах и 14 – для остальных заемщиков. «Перспектива» – от 300 тысяч до 60 миллионов, срок – до 15 лет, в кредит можно получить до 80 процентов стоимости закладываемого имущества. Девять вариантов ставок, от 12 до 16 процентов: чем меньше сумма и срок кредитования, тем ниже.

«Мы не выдаем ипотечные кредиты для приобретения нежилой недвижимости. Но если к нам обратятся люди, которым нужны средства для того, чтобы купить площадь для бизнеса, мы можем предложить им вариант, – говорит руководитель казанского отделения «Городского ипотечного банка» Ринат Габдрахманов. – Это кредит под залог имеющегося жилья. Процентная ставка зависит от соотношения между стоимостью недвижимости и необходимой суммой заемных средств, а также подтверждения заработной платы – при официальном доходе она несколько ниже. Минимальная ставка в рублях – от 11,99 годовых – в том случае, если выдается до 30 процентов от коммерческой стоимости недвижимости. (Например, имущество стоит 10 миллионов, а для покупки офиса нужно получить в кредит три миллиона). От 30 до 50 процентов – ставка 12, 49, от 50 до 65 – 13, 49, от 65 до 75 – 13, 99. Если сумма кредита достигает 85 процентов стоимости залога, ставка будет максимальной – 14, 99 процента».

«Хитрый» калькулятор

Специалисты компании «Финэксперт» советуют тщательно просчитать все «за» и «против» при выборе формы кредитования и его условий.

Так, ставки по кредитам в залог жилой недвижимости колеблются от 11% до 15,5% в зависимости от способа подтверждения дохода, размера кредита по отношению к стоимости квартиры и от срока кредита.

Например, если на покупку помещения под офис или салон нужно два миллиона рублей, имеется квартира, оцененная в 3,5 миллиона. Кредит по минимальной ставке – 11 процентов – на пять лет при таких условиях можно получить, имея подтвержденный доход в размере 98 тысяч. Каждый месяц возвращать банку придется почти 43 тысячи 500 рублей.

Если подтвердить официально доходы возможности нет, можно получить ипотечный кредит под 14% на семь лет и платить около 37 тысяч 500 рублей ежемесячно. Процент может быть снижен до 13 в том случае, если в залоге более дорогая квартира.

В некоторых казанских банках ставка по такому кредиту доходит до 18%. При такой ставке вместо 14% платить придется уже 42 тысячи рублей – разница в 4,5 тысячи на семь лет выльется в круглую сумму – около 380 тысяч рублей.

На ипотечный кредит можно рассчитывать, имея не менее 58-60 тысяч дохода ежемесячно, в зависимости от способа его подтверждения – справки по форме 2-НДФЛ или по форме банка, или справкой 3-НДФЛ, или управленческой отчетностью (для владельцев бизнеса).

Правда есть еще обходной маневр, который вполне укладывается в рамки закона, но возможен только в том случае, если покупатель и продавец доверяют друг другу.

Тогда продавец недвижимости может обратиться в банк за кредитом для себя, заложить недвижимость банку, а затем переуступить этот кредит покупателю. Однако на такую сделку пойдет не каждый.

Источник: 116metrov.ru