Без крыши

Некоторые досужие остряки так объясняют нынешнюю стабилизацию на рынке недвижимости: мол, цены в прошлом году росли так быстро, что сами устали. Шутки шутками, но цена квадратного метра в Москве действительно достигла некого психологического предела, когда народ перестал воспринимать цифры. Кое у кого даже родились "крамольные мысли": а стоит ли вообще рвать жилы и покупать собственное жилье? Не лучше ли и дальше снимать квартиру? Надо сказать, ничего крамольного в таких мыслях нет, британцев они посещают уже давно.

Есть вещи поважнее

Недавно фонд "Ипотечное кредитование и будущее" Ge Money провел исследование, посвященное сравнению стиля жизни и взглядов британских потребителей на недвижимость сейчас и 30 лет назад. Выяснились интересные вещи. Главное - для молодых и активных британцев приобретение жилья перестало быть самой важной целью в жизни. Причин у такой смены ориентиров более чем достаточно. Во-первых, цена на недвижимость за это время успела вырасти на 1436 процентов! То есть в пятнадцать с лишним раз. После чего 76 процентов опрошенных сказали, что жилье перестало быть доступным. Во-вторых, каждый, кто берет ипотечный кредит на покупку своего первого жилья, тратит как минимум 25 процентов доходов на его погашение. Чего ради такие расходы? Тридцать лет назад люди были готовы на многое ради того, чтобы свить гнездо, завести семью и нарожать детей. Но исследование показало, что теперь молодежь в возрасте 20-30 лет в два раза реже отвечает, что брак, дети и покупка жилья важны для счастливой и полноценной жизни (в 1977 году этому отдавали приоритет 70 процентов британцев). Остается сделать печальный вывод, что вечные ценности не поддерживают рынок недвижимости так, как раньше. Представления молодых о том, что значит "жить как следует", сильно изменились: для них важнее индивидуальное развитие, достижения в работе и интересный жизненный опыт.

Безусловно, до брака, семьи и собственного дома часть людей "дозревает" где-то к 34 годам (тридцать лет назад - к 27 годам). Но чем старше человек, тем труднее ему решиться на покупку жилья: затягивают хобби, появляются привычные и кажущиеся необходимыми траты - на фитнес и путешествия, тогда как цены на недвижимость продолжают расти.

"Отказ следовать традиционным семейным ценностям и желание обрести независимость и интересный жизненный опыт, несомненно, ведет к тому, что молодые люди откладывают покупку своего первого дома", - отмечает Герри Белл, руководитель Департамента ипотечного маркетинга "Ge Money - Ипотечное кредитование" (Великобритания). Удивительно, но среди качественных показателей жизни доступ в Интернет и спутниковое телевидение участники исследования называли не реже собственного дома. Короче, напрягаться, платить кредит, отказывая себе в удовольствиях, многие просто не готовы. Вот вам и ипотечный кризис. Шутка, конечно, но, как известно, в каждой шутке...

А нам все равно

"В России пока невозможно провести подобное исследование, так как наш ипотечный рынок слишком молод, - считает Кжиштоф Новачевски, директор департамента ипотечного кредитования ЗАО Ge Money Bank. - Однако глобальные тенденции в потребительских предпочтениях уже начинают просматриваться и у нас". По мнению эксперта, если до настоящего времени основными покупателями первой недвижимости в Москве были люди в возрасте от 25 до 32 лет, то в связи с ростом цен на недвижимость возраст покупателей может увеличиться и достигнуть британского уровня. Единственное, что, по прогнозу банка, останется неизменным, так это то, что основными покупателями первой недвижимости в Москве на ближайшую перспективу по-прежнему будут приезжие, а коренные москвичи скорее всего продолжат улучшать свои жилищные условия путем продажи существующего жилья и покупки более комфортного. То есть, как и во многих других областях, мы пройдем тот же путь, что и Запад, но только быстрее.

Впрочем, случится все это не завтра. У россиян еще силен страх остаться без собственного угла. Ипотека в России развивается (объем выданных ипотечных кредитов, по данным Банка России, с начала года увеличился на 60 процентов - до 203 миллиардов рублей). По прогнозам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, к 2010 году количество заемщиков превысит миллион, а средняя ставка по ипотеке окажется на уровне 8 процентов годовых в рублях. Кроме того, с 2006 года, по данным Росстата, разрыв в зарплатах между десятью процентами самых богатых и самых бедных в России несколько уменьшился - с 25 раз до 22, а граждан с зарплатой выше 75 тысяч рублей в месяц всего за год стало больше в 1,7 раза. Так что на лицо рост числа потенциальных "ипотечников".

Однако идея об отказе от покупки собственного жилья уже приходит в голову многим россиянам. Так, по данным комиссии по строительству и девелопменту общественной организации "Опора России", до 50 процентов населения, нуждающегося в жилье, предпочли бы не покупать его, а снимать по разумным ценам и при наличии хотя бы минимума гарантий. Речь при этом не идет о малоимущих гражданах. Снимать жилье на человеческих условиях предпочли бы и весьма высокооплачиваемые люди. Почему? Простой расчет показывает, что человек с доходом 75 тысяч рублей (москвич), не имеющий "стартового" жилья, для приобретения даже самой скромной квартиры должен отказать себе практически во всем. Простенькая однушка, допустим, в Черемушках, с 7-метровой кухней стоит порядка 150 тысяч долларов (оставим попытку приобрести новостройку, в ремонт которой надо вложить еще несколько десятков тысяч долларов). Приятная во всех отношения ипотечная программа (10,5 процента годовых в долларах) позволяет взять кредит в размере от 85 процентов стоимости квартиры - 127 тысяч на 20 лет. Ежемесячная выплата - 1250 долларов. Но надо найти 23 тысячи на первый взнос. Это может быть потребительский кредит, допустим, на пять лет. Здесь ставки побольше, и ежемесячная выплата по кредиту составит шестьсот с лишним долларов. Следовательно, пять лет заемщик будет отдавать банкам около 1900 долларов в месяц. А еще надо платить налог на недвижимость: пока он невелик, но может стать весьма ощутимым, как только оценку БТИ приблизят к рыночной цене. На жизнь остается тысяча. Для человека с указанным уровнем зарплаты важно содержать себя в хорошей физической форме (один только фитнес-клуб отбирает 200 долларов в месяц), хорошо одеваться, иметь автомобиль, путешествовать. Еще как-то питаться и ходить в кино и театры. Свободная тысяча долларов всего этого не позволит. А если семья-дети? Ради однушки превратить свою жизнь в жизнь аскета решится не каждый. Поэтому, кстати, так и живут с родителями или, что чаще, снимают жилье - спрос на аренду жилья в Москве все выше и выше. И кое-кто из бизнесменов уже смотрит в сторону доходных домов, считая этот вид недвижимости весьма перспективным. Жилых комплексов, где хозяин сдает все квартиры в аренду, в столицах мира огромное количество. И они в самом деле весьма востребованы. И хотя оплата в них близка к сумме ипотечных выплат (например, моя подруга в Торонто платила за студию тысячу канадских долларов в месяц, а теперь платит по кредиту 1300 за чуть меньшую по площади квартиру), не возникает психологической проблемы с тем, что вас в случае неуплаты выселят из СОБСТВЕННОГО дома, вы просто переезжаете в студию поменьше... У нас пока был единственный опыт строительства доходного дома в Москве, правда, выбрали сегмент премиум-класса, отчего цены на аренду оказались огромными (впрочем, свободных квартир в доме нет). Но недавно одна из крупных компаний заявила о том, что будет строить несколько тысяч "квадратов" доходных домов бизнес- и экономкласса. А там, глядишь, дело пойдет. И со временем отсутствие собственного жилья перестанет и у нас считаться признаком жизненного неуспеха. И потребуется на это не тридцать лет.

Источник: Итоги