В апреле 2005 г. правительство рассмотрело концепцию рефинансирования ипотечного жилищного кредитования на период до 2004 г., разработанную Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). На рынке считают, что ипотека начнет развиваться тогда, когда государство вложит в нее не менее 300 млрд. руб., разработает все необходимые законодательные акты и инфляция начнет снижаться. Концепция направлена на обеспечение равномерного притока капитала в банковский сектор и через кредиты – к населению. АИЖК намерено создать условия для накопления «достаточного ипотечного покрытия» и увеличения числа держателей ипотечных ценных бумаг. С этой целью предусмотрен выкуп Агентством долгосрочных (более 5 лет) выпусков ипотечных ценных бумаг за счет средств, полученных АИЖК от размещения облигационных займов, обеспеченных поддержкой государства. До конца текущего года АИЖК планирует начать дебютные выпуски ипотечных ценных бумаг, по итогам размещения которых будут разработаны стандарты пулирования и секьюритизации ипотечного покрытия.

Объем единовременной эмиссии ипотечных бумаг должен составлять как минимум 2–3 млрд. рублей, поскольку в противном случае он будет неинтересен для рынка. Доходность и условия размещения будут зависеть от особенностей рынка, и определяться тем, будет ли возможность привлечь на рынок средства долгосрочных инвесторов, в том числе инвестиционных фондов, пенсионные накопления. Большинство банков осторожно относятся к ипотечному кредитованию и не торопятся выходить на этот рынок. Развитие ипотечной программы за счет собственных средств могут позволить себе лишь несколько крупных банков, остальным требуются дополнительные заимствования на финансовом рынке.

Агентство планирует развивать систему рефинансирования ипотечных кредитов по всей территории России путем выкупа закладных. Это должно поспособствовать расширению круга банков, выдающих ипотечные кредиты населению. Ожидается, что с появлением крупных банков и паевых инвестиционных фондов, осуществляющих выкуп закладных доля стандартных ипотечных кредитов, выкупленных непосредственно АИЖК, по отношению к общему объему рефинансирования постепенно снизится. Впрочем, обязательным условием для этого является параллельное увеличение объема выкупа закладных, осуществляемого операторами вторичного рынка. На сегодня АИЖК рефинансировало кредитов на 5,5 млрд. руб., из них порядка 4 млрд. рублей – в 2004 г. В Агентстве считают, что сформировано достаточное покрытие, под которое можно выпустить ипотечный заем. Если официальные прогнозы по темпам инфляции оправдаются, то ставка по ипотечным кредитам к 2008 г. может снизиться до 10 % в год, а к 2010 г. -  до 8 %. Для реализации концепции ипотечного рефинансирования объем господдержки до 2010 г. должен составить 296 млрд. рублей.

На сегодняшний день в регионах средний размер ипотечного кредита равен 385 тыс. рублей. За эти деньги покупается квартира площадью в среднем 25 кв. метров. В основном с помощью ипотеки граждане увеличивают метраж жилплощади. Принимая во внимание низкие доходы населения, эта тенденция останется доминирующей в ближайшие годы.

В России на сегодняшний день нет предпосылок для создания рынка ценных бумаг. Развитию ипотеки мешают отсутствие кредитных бюро и серые, не подтвержденные официальной бухгалтерией доходы населения. Кроме того, в стране отсутствует законодательство, высокая инфляция и малый объем поддержки со стороны государства. Последствием все вышеперечисленного является отсутствие рынка ипотечных бумаг, а сделки по продаже ипотечных кредитов носят разовый характер. Правда, часть законов уже принята, но к ней не хватает подзаконных актов, регламентирующих деятельность банков.

Тем не менее, определенные портфели ипотечных кредитов на балансе у банков уже формируются. Выход на рынок банков с ипотечными бумагами следует ожидать не раньше второго полугодия 2005 г., поскольку, кроме закона об ипотечных бумагах, нормативная база в этой сфере отсутствует. Появление ипотечных бумаг скажется на рынке – банки смогут привлекать «длинные» деньги, но произойдет это, скорее всего, не в этом году.

По данным Русского ипотечного банка, в настоящее время на рынке ипотечного кредитования в Московском регионе процентная ставка в среднем 12,5% годовых в долларах, срок – 10 лет, а средний размер кредита – $50–60 тысяч. Рынок ипотечного кредитования даже в Московском регионе практически не развит. Потенциал ипотеки составляет не менее $20 млрд. Но из $7–8 млрд. годового оборота рынка жилой недвижимости на ипотечные сделки приходится не более 5%.

По данным ЦБ России, объем предоставленных физическим лицам кредитов на 1 января 2005 г. составил 1,21 трлн. рублей, увеличившись за полгода в 2,2 раза. На долю ипотечных жилищных кредитов в этом объеме приходится лишь 1,5%. За полгода этот показатель вырос на 0,4%. Задолженность по ипотечным кредитам на начало года составляет 17,74 млрд. руб. Доля просроченной задолженности составила 0,05%, сократившись за погода на 0,02%. Рост объема ипотечного кредитования в текущем году по сравнению с 2004 г. составит 80–100%, но снижение ставок маловероятно до тех пор, пока не станет понятна и предсказуема экономика этого бизнеса. Это станет возможным, когда появится эффективный рынок закладных и других ипотечных ценных бумаг и инвестору станут понятны параметры, по которым он может рефинансировать или продать свои ипотечные активы.

В такой ситуации не останутся в стороне и западные инвесторы. Прихода длинных западных денег в российскую ипотеку ожидают уже в ближайшем будущем. Доступность ипотеки связывается с максимальным упрощением процедуры взыскания задолженности и выселения должника в случае дефолта и развитием законодательства в сфере регулирования выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг. С развитием вторичного ипотечного рынка банки значительно активизируются, и ипотека станет доступнее.