Новости   Все банки   Статьи    Форум    Вопросы и ответы   

 Клуб экспертов      Подбор кредита      Инструкции по получению кредитов    
      
 
 
              
Статьи:

Перемена участи
Что делать, если банк требует досрочно погасить часть задолженности или предлагает повысить процентные ставки по действующим договорам ипотеки?

Рынок ипотеки: бедный, но пока живой
Большинство экспертов рынка недвижимости и ипотеки сегодня пребывают на позициях сдержанного оптимизма



Последние темы форума:

29.06.11 |  [email protected]
22.06.11 |  Кредитная карта банка Тинькофф.
21.06.11 |  Подскажите, как через интернет узнать баланс по пластиковой карте ВТБ 24?
13.06.11 |  Положительный отзыв о переводах Contact
09.06.11 |  купить авто

Подписка на новости
    
Как получить максимальный кредит?

Уровень процентной ставки  - не единственный критерий, на который ориентируются заемщики при выборе кредитной программы. При существующих сейчас  ценах на жилье в Москве, порой важнее становится вопрос о том, как взять максимально возможный для своего дохода кредит. Дело в том, что один и тот же человек может получить одобрение на довольно разные суммы – в зависимости от того, в какой банк он обратиться, какую выберет валюту, сколько созаемщиков сможет привлечь.

Надолго и в валюте

Любой банк, рассчитывая сумму займа для заемщика, исходит из простого правила: после внесения платежа по кредиту, у заемщика должна остаться сумма, достаточная для месячного содержания себя и своей семьи. Однако представление о «достаточной» сумме у всех свои, поэтому разные ипотечные банки допускают разный максимальный платёж. «Кто-то консервативно ограничивает платёж 40% от совокупного дохода, кто-то смело допускает 80%, а кто-то гибко варьирует максимальную планку в зависимости от дохода - чем больше доход, тем больше допустимая доля платежа»,  - рассказывает руководитель компании «Легкокредит» Кирилл Суслов.

То есть, первое, на что стоит обратить внимание заемщику, заинтересованному в большой сумме кредита –  какое соотношение платежа и дохода допускает банк. Тех  кредиторов, кто разрешает платежу составлять 80% на рынке мало, но вот 60% - уже вполне распространенная планка отсечения.

Кроме этого условия, заемщику стоит учесть еще несколько основных параметров, влияющий на сумму кредита: процентная ставка, валюта кредита, срок.

Один из наиболее варьируемых параметров – это срок кредитования. Чем больше срок займа, тем большую сумму кредита может получить заемщик. «Допустим, ставка будет 11% в долларах, а доля платежа в доходе - 60%. На 15 лет сумма кредита для такого клиента составит около $132 тыс.  А на 30 лет он получит уже около $157, 5 тыс.», - приводит пример Кирилл Суслов.

Но здесь есть свои нюансы. Во-первых, не каждый заемщик может оформить кредит на длинный срок. «Максимальный срок кредита зависит от возраста заемщика на момент получения ссуды. Например, по условиям банка КИТ Финанс предельный возраст окончания срока выплаты ипотечного кредита составляет 75 лет, а максимальный срок кредитования – 30 лет», - говорит директор Ипотечного центра инвестиционного банка КИТ Финанс Надежда Свинцова. То есть, получить кредит на 30 может только заемщик в возрасте не старше 45. Второй нюанс состоит в том, что после определенного порога выигрыш, полученный от увеличения срока, обесценивается переплатой по кредиту. Наиболее существенного увеличения суммы кредита можно добиться, меняя срок в диапазоне до 20 лет.

Доход, долл.

% ставка

Срок кредита, мес.

Сумма кредита, долл.

2 500

12

120

87 100

2 500

12

180

104 200

2 500

12

240

113 500

2 500

12

300

118 700

2 500

12

360

121 500

 

«Как видно из примера, при постоянном уровне дохода в 2500 долларов и ставке 12% годовых сумма кредита существенно – на 20% - поменялась при увеличении срока с 10 на 15 лет. Увеличив срок с 15 до 20 лет, мы добились роста суммы кредита на 9%, при дальнейшем же изменении срока увеличение суммы кредита становится совсем несущественным – 5 и 2,5 % соответственно. Разница в сумме кредита между сроками 15 и 30 лет составит 16,7%, а сумма выплаченных процентов вырастет в 2,7 раз. При попытке увеличить сумму кредита за счет срока важно помнить о том, что несущественное увеличение суммы кредита может повлечь за собой более чувствительную переплату по кредиту», - поясняет Надежда Свинцова.

Второй фактор, способный увеличить сумму вашего займа – это валюта кредита. На самом деле, суть не в валюте, а в процентной ставке. Чем она меньше – тем большую сумму займа может получить человек. Но так уже сложилось, что на российском рынке самые дорогие кредиты выдаются именно в рублях. Поэтому, желающим уменьшить платеж, или увеличить сумму, придется рассматривать валютные программы. Наиболее низкие ставки сегодня предлагаются в таких экзотических валютах как швейцарские франки и японские йены. Кредиты во франках выдают два банка – Банк Москвы и ОТП-Банк (бывший Инвестсбербанк). В Банке Москвы ставки по ним колеблются от 8 до 10%, а в Инвестсбербанке все кредиты во франках выдаются под 9,2%. Японские йены в качестве эксперимента ввел пока тоже только Банк Москвы. Сегодня это самые дешевые из всех существующих на рынке кредитов: ставка по ним находится в диапазоне от 7 до 9%.

Таким образом, оформив кредит во франках, или йенах, заемщик может получить сумму кредита заметно больше, чем при кредитовании в рублях, или долларах (см. табличку). Кстати, именно с франками и йенами наиболее заметным становится и эффект долгого срока кредита.

Человеческий фактор

В увеличении суммы кредита вам могут также посодействовать ваши состоятельные родственники и друзья, согласившись выступить в роли созаемщиков.

«Например,  заемщику с возможным платежом в $1000 банк готов выдать кредит на сумму около $100 тыс.. А в случае если в качестве созаемщика выступит лицо с аналогичным доходом, также способное платить $1000., то общая сумма кредита может составить около $200 тыс.»,  - рассказывает директор департамента продаж и развития Русского Ипотечного Банка Алексей Дорош.

Этот эффект мне довелось наблюдать на своем опыте. Два года назад, когда мы с мужем покупали квартиру,  то подали заявление на ипотечный кредит, рассчитывая получить примерно $100 тыс. По всем подсчетам, на большее мы, с нашим доходом, претендовать не могли. Представьте себе наше удивление, когда нам позвонили из Абсолют-банка и предложили кредит в размере $150 тыс. Оказывается, в банке узнали, что отец моего мужа занимает пост вице-президента в одной из крупных российских компаний, и решили что под его поручительство они вполне могут выдать и больше, чем $100 тыс.

Как правило, при выдаче кредита банком учитывается совокупный доход официальных супругов (родителей, детей). Но созаемщик не обязательно должен быть вашим близким родственников: многие кредиторы (Дельта Кредит, Связь Банк, Хоум Кредит, Экспобанк, Уралсиб) разрешают привлекать в этой роли любых третьих лиц. К тому же некоторые банки сегодня разрешают привлекать не одного созаемщика, а нескольких – вплоть до 5 человек.

Но, привлекая друзей на эту роль, учтите, что «созаемщики не только показывают банку свои доходы, они так же, как и основной заемщик, несут ответственность за возврат кредита. Банки предъявляют к ним такие же требования, как и к основному заемщику».

Помощь созаемщиков – дело хорошее, но сумма кредита зависит в том числе и от параметров самого заемщика – его надежности в глазах банках. Поэтому, прежде, чем подавать заявку в банк, стоит позаботиться о том, чтобы никакие темные пятна на его кредитной истории не испортили впечатление о вас. И наоборот – подумать, каким образом повысить свой неофициальный «рейтинг» в глазах кредитора. «Одним из надежных способов доказать банку свою благонадежность и получить в кредит максимальную сумму - предъявить так называемые активы, то есть имеющиеся в собственности квартиру, дачу, земельный участок, автомобиль и, наконец, просто денежные накопления», - замечает руководитель отдела по работе с клиентами Кристина Рзаева.

Прямой связи между наличием у вас хорошей машины, дачи, гаража, и суммой ипотечного кредита – нет. «На сумму кредита наличие активов повлиять не может, если только они не являются дополнительным источником дохода клиента, как, например, доходы в виде арендной платы, процентов по банковским вкладам,  доходы от владения ценными бумагами и др»,  - предупреждает Надежда Свинцова.

Однако банкиры соглашаются, что это те факторы, которые могут склонить чашу весов в вашу пользу, если у банка будут сомнения – выдавать вам кредит по максимуму, или нет. 

Часто для заемщиков становится проблемой отсутствие первоначального взноса. Не всегда доход семьи достаточен для того, чтобы получить 100%-й кредит на сумму, достаточную для покупки квартиры. Однако, если у семьи уже есть какое-то жилье, то имеет смысл подумать о специальных программах банков на улучшение жилищных условий.  В рамках таких программ при расчете максимальной суммы кредита банк предоставляет до 90% от стоимости приобретаемой квартиры -  исходя не только из платежеспособности заемщика, но и с учетом дисконтированной стоимости  имеющейся в собственности заемщика квартиры или комнаты. Это жилье заемщику необходимо будет продать в течение 6-ти месяцев после получения кредита. «При этом в залог берется только приобретаемое жилье. А это означает, что квартира может быть продана дороже, как свободная, и за счет ее продажи заемщик гасит большую часть кредита. Выплата начисляемых процентов также предполагается только после продажи квартиры», - замечает Алексей Дорош.

Данные виды программ имеются в Собинбанке, Русский Ипотечный Банк, Газпром, ВТБ24, Ипотек банк. Плюсы таких программ заключаются в том, что заемщик может приобрести квартиру большей площади, чем та, которая находиться у него в собственности. Основной недостаток - повышенная процентная ставка на период до погашения основной части задолженности.

Источник: Независимое бюро ипотечного кредитования.

Казакова Яна
Главный редактор проекта
Первый рейтинг кредитов
Оставить свой отзыв
Имя:
Текст сообщения:




Читайте также:

Что делать заемщикам с валютными кредитами: рефинансироваться, погашать, или ждать?

Имеет ли смысл сейчас досрочно погашать ипотечный/потребительский кредит и почему?

Рынок оценочных услуг в условиях финансового кризиса

Как вести себя потребителю в текущей рыночной ситуации?

Наиболее частые причины отказа в кредите


Все материалы    Все статьи автора



Вход для банков
    Главный редактор проекта
Казакова Яна

Сбербанк РФ предпринял беспрецедентный на российском рынке кредитования ход. С 19 апреля банк отменяет все существовавшие до этого комиссии по кредитам для физических лиц. Этой мерой Сбербанк РФ рассчитывает расшевелить кредитный рынок.
Подробнее >>


МОНИТОРИНГ ФИНАНСОВОГО КРИЗИСА




Новые отзывы о банках:

  • всем привет. брал кредит в БРС на видик, после этого пришла карточка от банка. по началу её не активировал не было...


  • ___ | 10.06.09 22:21 Сама работаю в этом банке и ужасаюсь, от куда Вас столько таких, которые то оплатить не могут,...


  • Друзья, платите всё вовремя и никто с вас ничего требовать не будут!!!!! Вам график платежей даётся не просто так....


  • Показать все отзывы
          

    Новости   Все банки   Статьи    Форум    Вопросы и ответы    О проекте    Реклама на сайте   

     Клуб экспертов      Подбор кредита      Инструкции по получению кредитов    

    Ипотечный кредит | Потребительский кредит | Автокредит 



    Rambler's Top100


    При использовании материалов необходима активная ссылка на www.ratingcredit.ru

    Первый рейтигнг кредитов,
    RatingCredit 2005-2008.

    Работает на XS2™