Поскольку других способов сделать все дорожающее жилье доступным, сегодня нет, то ипотека выглядит в глазах многих заинтересованных чиновников (в первую очередь ответственных за это) прямо-таки панацеей. Она решает сразу несколько задач. Во-первых, это способ показать, что жилье может быть доступно не только для тех, кто копил всю жизнь или зарабатывает десятки тысяч долларов в месяц, но и для тех, кто довольствуется несколько более скромными доходами, а иногда и реально сделать это. Во-вторых, ипотека не дает сократиться спросу на жилье, который при существующих темпах роста цен неизбежно в какой-то момент начал бы снижаться. И надо сказать, что для московского, в частности, правительства, вторая цель, судя по всему, главная, поскольку замедление темпов роста цен на жилье, а уж тем более стагнация этого рынка – это катастрофа для всей московской экономики.
Именно поэтому, наши чиновники периодически устраивают «шаманские танцы» вокруг ипотеки, пытаясь сделать ее более массовой и более популярной. Однако, это достаточно сложно. На сегодняшний день в год выдается около 40 тысяч ипотечных кредитов. Это означает, что реально их получает несколько меньше человек, поскольку есть такие, кто для подстраховки получают положительное решение о кредите сразу в нескольких банках (и совершенно верно делают). Другие вынуждены продлевать сроки получения кредита, когда не удается подобрать нужную квартиру в оговоренный банком срок действия решения по кредиту. Таким образом, в год мы получаем поддержку рынка в районе 40 тысяч квартир, причем надо понимать, что 40 тысяч квартир – это данные по всему рынку, то есть по всей России, да к тому же с учетом ипотечных кредитов на покупку загородной недвижимости, которых очень немного, однако, они также входят в указанные 40 тысяч кредитов.
В то же время, всего в стране продается в год около 200 тысяч квартир на первичном рынке (примерная оценка) и столько же, если не больше – на вторичном. То есть ипотека с трудом занимает 10% рынка продаж квартир, а в действительности, скорее всего, и того меньше. В то же время, если мы возьмем развитые рынки недвижимости, то увидим, что там ситуация обратная, когда продажи без использования ипотеки занимают всего около 10-15% или чуть больше, (это зависит от страны). И это нормально, потому что не бывает такого, чтобы средний человек легко и непринужденно мог заработать за пару месяцев на квартиру, а копить много лет невыгодно, поскольку цены непрерывно растут и в общем случае, в большинстве стран рост цен на недвижимость опережает рост денег на депозитах в банке. Таким образом, накопления на квартиру постоянно обесцениваются по отношению к стоимости будущей квартиры.
Поэтому развитие ипотеки действительно является нормальным шагом, вполне разумным с точки зрения правительства. И это тем более разумно, что работа по популяризации ипотеки дает свои плоды – за год с лета 2004 года по лето 2005 года средняя ставка по ипотечному кредиту упала примерно на 2% и сегодня составляет уже 11% (годовых в валюте), а в отдельных случаях можно получить на процент-полпроцента меньше, хотя это достаточно сложно. Снижение ставок моментально привело к резкому росту количества кредитов. Не будем забывать, что число ипотечных кредитов в 2003 году исчислялось чуть ли не сотнями, может быть единицами тысяч, таким образом, за один год их число выросло на порядок, а то и больше. И сегодня задание президента выглядит как 1 миллион ипотечных кредитов к 2010 году. Нашему президенту вообще нравится число «1 миллион», особенно, когда оно относится к тому времени, когда он уже не будет президентом и не будет за это отвечать напрямую: удвоение ВВП, проникновение интернета, миллионы ипотеки и т.д..
Другое дело, какими средствами это делается. Например, снижением ставки до 8% через два года. Это, конечно, замечательно, но миллион кредитов здесь получить очень и очень сложно – просто потому что 8% не такой уж и привлекательный процент. Действительно, давным-давно существуют строительные кооперативы, которые предлагают средний реальный процент около 6. Да, конечно, у такого кооператива есть достаточно много проблем (об этом можно прочесть в соответствующей статье на нашем сайте), тем не менее, он обеспечивает существенно меньшую ставку по кредиту, хотя и увеличивает время накопления. Еще одним шагом правительства в какой-то момент стало учреждение АИЖК, однако, менее конкурентоспособных кредитов, чем эта организация я не видел. Единственное, что реально подтолкнуло рынок – это новый жилищный кодекс, который позволяет теперь продавать и принудительно выселять из квартир упорных неплательщиков, а также прописывать в заложенной квартире достаточно широкий круг людей.
Какие же реальные проблемы есть сегодня у ипотеки? Что именно можно было бы поправить, чтобы ипотека "выстрелила"? Во-первых, это, конечно, очень высокая ставка. Причем, если в долларах она еще хоть как-то осмыслена (10-12% - это означает, что за десятилетний кредит клиент выплатит чуть более половины размера кредита в виде процентов), то ставка в рублях (15-18%) совершенно невероятна – за десятилетний кредит заемщику придется выплатить сумму по размеру большую, чем сумма кредита, а за 25 лет (если, вдруг решит взять кредит на этот чудовищный срок) – более 2,5 размеров кредита только в виде процентов. Во-вторых, это огромное количество документов, которые необходимо предоставить в банк для рассмотрения заявки на ипотечный кредит. Минимальный пакет документов содержит в себе не только документы об образовании, справки о доходах, заверенные копии трудовых книжек, но также и справки о владении недвижимостью или другими ценностями, справки о других доходах, гигантские анкеты, и все это не только для заемщика, но и для его(ее) жены(мужа), которые по нашим законам автоматически становятся созаемщиками. И это еще в идеальном случае, когда вся зарплата белая, все работают, и не являются частными предпринимателями, а банк не предоставляет особенных требований вроде справок из диспансеров, доверенностей на получение кредита и т.д., в противном случае, количество справок множится лавинообразно. В среднем на одного получателя ипотечного кредита приходится более 30 документов, которые необходимо предоставить только на этапе рассмотрения кредита, а ведь это еще не все – есть документы специфичные для ипотеки, которые потребуются на этапе покупки квартиры.
Наконец, в-третьих, мы имеем большое количество сложностей, дополнительных относительно обычной процедуры покупки квартиры. Это и более длинная процедура покупки квартиры, и большее количество документов, используемых при сделке, и более сложная процедура регистрации (нотариального оформления) права собственности, и более жесткие требования к квартире, поскольку и банк, и страховая компания хотят избежать возможных рисков. Кроме того, при приобретении квартиры по ипотечному кредиту чаще всего необходимо указывать сумму сделки не меньше суммы кредита, а это означает, что, если квартира находится в собственности менее 3 лет, то при совершении по ней сделки на сумму сверх миллиона рублей платится подоходный налог, автоматически увеличивающий стоимость квартиры. Именно поэтому, получатели ипотечных кредитов постоянно сталкиваются с тем, что владельцы квартир вовсе не рады таким покупателям, стараются поднять цену на квартиру, как только слышат про кредит и прочая, и прочая.
Решить эти проблемы может только целенаправленный комплекс мер.. Например, организация АИЖК не решила ни одной задачи, которые перед ней стояли, а кредиты предлагаемые в партнерстве с АИЖК самые дорогие из всех возможных. Или, например, закон о создании бюро кредитных историй (основная задача которых – сокращение срока рассмотрения заявок и количества предоставляемых документов, а также уменьшение ставок по кредитам за счет сокращения рисков) – также провалилась, поскольку главный игрок на рынке кредитования на сегодняшний день – Сбербанк не имеет ни малейшего желания делиться с кем-либо кредитными историями своих клиентов, ничего, практически, не получая взамен. По всей видимости, такая же судьба ждет и последнюю инициативу – погашение части первоначального взноса молодых семей за счет муниципального или федерального бюджета.
С другой стороны – жизнь идет своим чередом, и банки постепенно набираются опыта, что позволяет им снижать требования при работе с клиентами и одновременно понемножку снижать ставки. Если первый процесс неизбежен и планомерен, что хорошо, то второй сдерживается общим количеством желающих взять кредит. Действительно, пока у банков нет проблем с набором заемщиков (то есть, фактически, нет конкуренции между банками), ставки не будут снижаться быстро, и уж тем более, нет никаких причин снижения этих ставок скачком. В том числе, не стоит надеяться и на иностранные банки (такая идея периодически высказывается даже и экспертами – дескать, придут иностранные банки и ставки на кредиты резко упадут), поскольку иностранные банки уже предоставляют ипотечные кредиты – их предложения вполне конкурентоспособны, однако, не революционны.
Скорее всего, это означает следующее: в ближайшие несколько лет доля кредитов в покупке недвижимости будет медленно увеличиваться, однако, не достигнет в ближайшие годы заветного миллиона выданных кредитов, как того желает наше правительство. Процедура получения кредитов с ростом опыта у банков будет и дальше упрощаться, одновременно примерно через два года банки получат первые опыты разрешения "проблемных" кредитов, что также пойдет на пользу процедуре выдачи кредитов. При этом ставки по кредитам не будут заметно снижаться, хотя действительно могут составить к 2010 году 8-9% в валюте.
К сожалению, ставки по рублевым кредитам не снизятся значительно, и это будет существенной проблемой и серьезным сдерживающим фактором. Дело в том, что кредит нужно брать, конечно, в той же валюте, в которой заемщик получает основную часть дохода (речь идет о длинном кредите). Выбирать другую валюту неразумно, поскольку на период в 10 лет нельзя предусмотреть поведение курсов валют, – вспомним, что было 10 лет назад с долларом, и что происходит с ним сегодня. Если же мы учтем, что доля рублевых зарплат с каждым годом увеличивается, то увидим, что высокие ставки по рублевым кредитам действительно составят со временем существенную проблему.
Наконец, самый главный вывод – бесполезно ожидать существенного снижения ставок по кредитам и поэтому не брать кредит сейчас. Медленное сокращение ставок не уменьшит значительно выплаты по кредиту, а если даже получится так, что ЦБ найдет способ заметно снизить учетную ставку и, тем самым, сократить ставки по длинным ипотечным кредитам, то всегда можно будет перезанять остаток кредита, чтобы сократить размеры выплат.
