Ипотека для тех, кто умеет считать деньги. И не только

В мае Банк Москвы планирует приступить к выдаче ипотечных кредитов в швейцарских франках и японских иенах по минимальным ставкам – от 7% и от 6,5% годовых соответственно. Анонсируя новые продукты, аналитики банка заявляют, что их инициатива произведет фурор на российском рынке кредитования, после чего другие банки незамедлительно последуют их примеру. Эксперты конкурирующих организаций полагают, что новый продукт будет нишевым.

«Мы формируем рынок, – уверенно заявляет Александр Шерстюков, управляющий директор блока розничного бизнеса Банка Москвы, ссылаясь на предыдущую инициативу банка – ипотеку без первоначального взноса. – Тогда нас немного поругали, а потом стали поступать также. В этот раз будет то же самое». Процентная ставка, которую предложил Банк Москвы (от 7% годовых в швейцарских франках и 6,5% в японских йенах), ниже существующей на рынке до 2%.

Ранее эксперты скептически смотрели на возможность такого значительного снижения ставки. «Сегодня минимальная процентная ставка по ипотеке – 9%. Пока не снизится ставка рефинансирования, ипотечные ставки не пойдут на снижение», – заявляла в интервью «РБК.Кредит» Татьяна Никитина, генеральный директор Международного ипотечного клуба. «Мы можем себе позволить настолько снизить ставку за счет себестоимости привлекаемых ресурсов», – подчеркивает Александр Шерстюков. Секрет дешевого финансирования г-н Шерстюков комментировать отказался, но заметил, что вскоре он будет раскрыт другими игроками рынка, однако позволить себе последовать такому примеру смогут только «серьезные» банки.

«Наш банк пока не планирует вводить подобный продукт. Для того чтобы он стал востребованным, банк должен инвестировать немало денег в его раскрутку и популяризацию, а также подключить возможности для конвертации этой валюты в значительных объемах», – объясняет Елена Кузнецова, руководитель пресс-службы «Промсвязьбанка». «Этот результат удачных договоренностей по дешевому привлечению в швейцарских франках и иенах вряд ли может быть взят на вооружение банками-конкурентами, так как основные инвесторы сделок по рефинансированию оперируют на нашем рынке в иных валютах, и чаще всего в долларах», – полагает Алексей Дорош, директор департамента продаж и развития Русского ипотечного банка.

Эксперты ранее утверждали, что и самим заемщикам не выгодно брать кредиты по таким низким ставкам. «У заемщиков в этом случае возникают определенные налоговые обязательства», – объяснял Владимир Меринцев, начальник отдела потребительского кредитования банка «Агропромкредит». Дело в том, что процентная ставка в иностранной валюте не может быть ниже 9%, так как Налоговым кодексом предусмотрены ограничения, по которому снижение ставки повлечет за собой уплату налога с разницы этих ставок (в нашем случае 9 и 7%, а также 6,5%).

«Действительно, наше законодательство оставляет желать лучшего, – подтверждает Александр Шерстюков. – Банк, безусловно, будет следовать закону». Эксперт имеет в виду то, что в этом случае банк будет сообщать в налоговую инспекцию о появлении материальной выгоды у своего клиента. На вопрос «РБК.Кредит», будут ли клиентам объясняться его обязательства по налогообложению, г-н Шерстюков подчеркнул, что информировать потенциального заемщика о том, что ему предстоят отчисления, безусловно, в банке будут, но за подробным расчетом клиентам лучше обратиться в налоговую службу. «Возможно, в дальнейшем банк введет эту услугу в свой сервис. В любом случае заемщик сэкономит, взяв кредит по нашим ставкам», – делает акцент Александр Шерстюков. По подсчетам аналитиков Банка Москвы, экономия может составить до 30 тысяч долларов. По этой причине эксперты банка прогнозируют «шквал» заявок. По их оценкам, объем заимствований физических лиц в швейцарских франках в течение 2007 года может достигнуть эквивалента 4 млрд рублей.

Эксперты конкурирующих кредитных организаций с сомнением смотрят на перспективы нового продукта именно из-за непривычной для российского рынка валюты. «На наш взгляд, ипотечные программы в нетрадиционной для России валюте не будут пользоваться большим спросом на рынке. Стоимость жилья по-прежнему исчисляется в долларовом эквиваленте и пересчитывать достаточно крупные суммы в экзотической валюте россияне вряд ли сочтут удобным», – уверен Олег Клепиков, зампредседателя правления Банка жилищного финансирования. «Наш банк пока не планирует выдавать кредиты в иных валютах, – комментирует директор департамента розничных банковских продуктов «Абсолют Банка» Эмиль Юсупов. – Валютные кредиты пользуются популярностью в основном в Москве и области. В остальных регионах, где клиенты получают зарплату в рублях, от такого кредита людей отпугивают валютные риски». 

«Данный продукт, по нашему мнению, в основном останется нишевым, – полагает Михаил Бусыгин, заместитель начальника департамента продаж Городского ипотечного банка. – Хорошим примером являются ипотечные кредиты в долларах: несмотря на значительную разницу в ставках (2–2,5%) между кредитами в рублях и долларах, везде (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга) более 90% клиентов предпочитают брать именно в рублях, так как они боятся валютных рисков". Помимо этого, по мнению г-на Бусыгина, потенциальным заемщикам следуют обратить внимание на «операционный вопрос»: нужно будет либо находить пункты обмена валют по иенам и франкам (чтобы вносить их наличными на счет в погашение кредита) или обратить внимание на обменный курс этого банка по данным валютам, а также на размер комиссии за конвертацию.

По расчетам «РБК.Кредит», 100 000 долларов составляют эквивалент в 2 570 000 рублей или 117 351 швейцарских франков (по курсу продажи Банка Москвы 1 швейцарский франк равен 21,9 рублей). При конвертации в рубли курс Банка Москвы по покупке одного швейцарского франка составит 20,82 рубля, то есть сумма в рублях составит 2 443 260. Таким образом, заемщик теряет на конвертации 126 740 рублей или 4 930 долларов, что около 5% от суммы кредита за весь срок или 0,2% в год при сроке 25 лет.

Представители Банка Москвы позиционируют новый продукт для людей, которые умеют считать деньги и полагают, что тот, кто подсчитает все расходы и отчисления, все равно останется уверен в своем выигрыше. Остальные (те, кто расчеты делает с трудом или вовсе считать не умеет) будут реагировать на саму ставку. «Самая низкая процентная ставка – как красный флажок для потребителя», – уверен в привлекательности нового продукта Александр Шерстюков.

Источник: "РосБизнесКонсалтинг"