Ипотека стала любимым детищем российских банков. Кредиты начали выдавать уже почти все российские банки. Ставки по кредитам действительно сокращаются. Но до сих пор получить кредит на жилье без личного вклада выглядит почти невозможным делом.
Нынешний год станет для банков годом ипотечных кредитов. И дело не в политическом заказе со стороны национальных проектов. Главной причиной ипотечного роста стало увеличение средних доходов россиян, которые, столкнувшись с небывалым ростом цен на недвижимость, решили покупать - а то завтра будет поздно.
По данным, приводимым аналитиками Альфа-Банка, только в первом полугодии 2006 года банки выдали в два раза больше ипотечных кредитов, чем за весь 2005 год. По темпам роста этот вид кредитования стал безусловным лидером в российском банковском секторе.
Понять банки можно - ипотечные кредиты являются для них наиболее выгодными в стратегическом плане. Во-первых, они берутся на долгий срок, и, следовательно, по ним долго выплачиваются проценты. Во-вторых, банки ничем не рискуют, выдавая их: обязательным условием покупки квартиры в кредит является оформление ее в залог банку и страхование сделки.
Новые стратегии банков породили сразу несколько тенденций в секторе кредитования.
Тенденция первая - расширяющая возможности
В нынешнем году изрядно прибавилось банков, решивших выдавать ипотечные кредиты. До недавнего времени этим занимались лишь наиболее крупные кредитные организации или банки, специально созданные для подобных проектов, такие как, например, Банк жилищного финансирования. Но, как отмечают аналитики Альфа-Банка, на рынке активизировались банки второго эшелона, а также ряд лидеров. Например, «Уралсиб» постепенно переключает свое внимание с автокредитов на ипотеку. Подтверждением этому является сокращение в его кредитном портфеле доли автокредитов с 47% в начале лета прошлого года до 29% к лету года нынешнего. Кроме того, в 2006 году банк начал выдавать кредиты не только на покупку жилья на вторичном рынке, но и в новостройках, чего раньше не практиковал.
В сегменте ипотечных кредитов произошла некоторая перестановка сил. Доля лидера - Сбербанка - снизилась с 80% до 60%. И это при том что его ипотечный портфель вырос с $2,5 млрд до $3,7 млрд. Однако активность конкурентов была еще выше. Впрочем, Сбербанк по-прежнему имеет колоссальный гандикап - ближайший его преследователь, ВТБ, несмотря на увеличение в первом квартале своей доли на 181%, имеет долю рынка всего в 5%. Кроме того, падение доли не осталось незамеченным в самом Сбербанке - не случайно он объявил, что по-прежнему будет сосредоточен именно на развитии ипотечных кредитов.
Увеличение количества банков, готовых выдать ипотечный кредит, безусловно, расширяет возможности населения этот кредит получить. Впрочем, это в основном касается тех, кто ищет квартиру на вторичном рынке жилья. Те же, кто хочет взять кредит на покупку новостройки, сталкиваются со сложностью иного рода. Получить кредит и купить на него понравившуюся новостройку можно далеко не всегда. Дело в том, что большинство банков выдают не абстрактные «кредиты на строящееся жилье», а только на отдельные проекты. Застройщики же, в свою очередь, работают по каждому проекту с двумя-тремя банками, условия ни в одном из которых могут не подходить клиенту.
Тенденция вторая - мифическая
Еще одной тенденцией нынешнего года стало снижение банками первоначального взноса, который заемщик должен иметь, чтобы купить квартиру. Например, в Банке Москвы существует ипотечное предложение, где он вообще не требуется. На первый взгляд снижение первоначального взноса является следствием обострившейся конкуренции между банками в их борьбе за клиента. Однако, как показывает практика, снижение первоначального взноса в ипотечной программе скорее рекламный ход. Никаких реальных выгод он клиенту не несет. Потому что банки, выдавая кредит, ориентируются вовсе не на количество собственных денег у заемщика. Главным критерием является доход будущего должника. Именно исходя из заработков клиента банки рассчитывают сумму возможного кредита. А оставшиеся сверх выданного кредита деньги клиенту придется все равно находить самому. Потому что, как показывает практика, вряд ли обычный московский работник сможет выбить у банка более $100 тысяч, что для покупки квартиры в столице явно недостаточно.
Единственное улучшение для клиента заключается в том, что ему не приходится доказывать, что собственные деньги у него есть. Однако и прежде банки не требовали такого подтверждения, веря клиенту на слово.
Тенденция третья - реальная
Единственная тенденция, которая имеет явный позитивный характер непосредственно для заемщика: постепенное снижение процентной ставки по кредитам. Уже сейчас она в среднем составляет примерно 10-12% в иностранной валюте и 12-14% в рублях. А через два-три года ставки могут снизиться и до 7-8%. По крайней мере, об этом заявляют власти. Депутаты говорят о необходимости такого понижения, ссылаясь на то, что только такие ставки сделают ипотеку по-настоящему доступной. Однако маловероятно, что банки можно в приказном порядке обязать не завышать ставки. Пока спрос на жилье будет находиться на нынешнем уровне, объективных причин для их быстрого снижения нет. Тем не менее это снижение все равно происходит. Каждый год ставки снижаются примерно на 2% без всякого депутатского вмешательства. Именно в этом проявляется конкуренция между кредитными продуктами банков. В этом смысле наш рынок движется в том же направлении, в котором двигались все развитые рынки.
Евгений МАЗИН
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТОВ
К чему ведет снижение ставки по ипотечному кредиту?
Дмитрий Галкин, директор центра ипотечного кредитования БИНБАНКа:
«Снижение ставки в первую очередь приводит к увеличению расчетной суммы кредита - таким образом, у заемщика увеличивается покупательская способность. И значительный рост объема выданных банками ипотечных кредитов после снижения ими ставок вряд ли последует.
На мой взгляд, намного важнее для клиентов такие критерии, как размер минимальной величины первоначального взноса заемщиком, сопутствующих расходов и скорость работы банка. Бинбанк, к примеру, принимает решение о выдаче ипотечного кредита в течение суток. Это существенное преимущество помогает компенсировать не самые низкие ипотечные ставки относительно всего рынка».
Максим Греков, начальник управления ипотечного кредитования НОМОС-банка:
«На наш взгляд, снижение процентной ставки по ипотечным кредитам теоретически должно привести к доступности ипотечного кредитования более широким слоям населения. Необходимо отметить, что снижение ставки - один из факторов, влияющих на доступность ипотеки. Однако чтобы теория стала практикой, одновременно должны выполняться еще два основных условия: рост доходов населения и увеличение темпов строительства. Снижение только процентной ставки решит проблему доступности ипотечного кредитования частично».
Олег Семкичев, директор центра розничного кредитования банка «ГЛОБЭКС»:
«Снижение процентной ставки благоприятно скажется на увеличении спроса на ипотечное кредитование в краткосрочном периоде. Вслед за снижением ипотечной ставки ощутимо вырастут цены на недвижимость. Наметившаяся в последнее время на рынке недвижимости стагнация одновременно с увеличением спроса на ипотеку может стать причиной нового витка повышения цен.
Для банков понижение процентной ставки по ипотечным кредитам должно быть связано с ощутимым снижением рисков в данном сегменте. В настоящий момент ставки по ипотечным кредитам вплотную приблизились к уровню себестоимости по данным операциям. В связи с этим дальнейшее снижение ставок без изменения условий управления кредитными рисками может привести к сокращению игроков в данном сегменте финансового рынка и объединению кредитных организаций. В первую очередь это касается организаций, которые уже вложили в становление инфраструктуры по ипотеке значительные средства и не смогут свернуть свою ипотечную программу в короткие сроки».
Елена Хуснулина, директор ипотечного центра агентства недвижимости «Домострой»:
«Банк, определяя размер кредита, считает, что заемщик должен тратить не более 40-50% от совокупного семейного дохода на осуществление ежемесячных платежей по кредиту. Поэтому уменьшение процентных ставок по ипотечным кредитам в совокупности с увеличением срока кредитования прежде всего ведет к увеличению размера предоставляемого кредита, что позволяет большему числу желающих воспользоваться заемными средствами кредитных учреждений для покупки жилья. Так, снижение процентной ставки на два пункта при том же сроке кредитования увеличивает размер кредита на $10-25 тысяч. Сегодня существуют ипотечные программы с процентными ставками от 11% в рублях и от 9,5% в валюте. Кроме того, для клиентов ипотечного центра агентства недвижимости «Домострой» ряд банков предоставляет льготные условия кредитования: снижение базовой процентной ставки на весь срок кредитования, уменьшение комиссии за выдачу кредита, отсутствие комиссии за рассмотрение заявки на предоставление кредита и ряд других. Немаловажным для заемщиков является то, что сегодня есть ипотечные программы без первоначального взноса. Агентство недвижимости «Домострой» в рамках акции, которая продлится до конца 2006 года, фиксирует стоимость услуг для покупателей. Теперь для всех клиентов, пожелавших приобрести жилье по ипотеке, стоимость наших услуг постоянная и не зависит от стоимости приобретаемой квартиры. Кроме того, в агентстве недвижимости «Домострой» заемщику бесплатно проведут оценку платежеспособности, расчет суммы кредита и подбор кредитной программы, организуют передачу документов в банк и проконтролируют процесс рассмотрения заявки банком. В агентстве недвижимости «Домострой» открыта новая программа на приобретение по ипотеке квартир в строящемся кирпичном доме в городе Люберцы».
Юлия Караваева, заместитель генерального директора компании «Сервис. Недвижимость и право»:
«Спад интереса к ипотеке вызван не высокой ставкой (она-то как раз понемногу снижается), а невозможностью воспользоваться кредитными деньгами для покупки недвижимости. Цены на недвижимость намного опередили в росте доходы москвичей. Тем не менее именно доход заемщика является основным фактором, влияющим на расчет суммы кредита. Вот и выходит, что получить кредит можно, а купить недвижимость не получается. Денег не хватает. Впрочем, эта ситуация характерна для тех потребителей, у которых нет бэкграунда в виде уже имеющейся недвижимости. Для тех счастливчиков, у кого таковая имеется, снижение ставки ипотечного кредитования может стать сигналом для действий, направленных на улучшение жилищных условий. Мы уверены, что обилие альтернативных сделок благотворно подействует на столичный рынок недвижимости, поэтому ждем снижения ставок с оптимизмом».
Источник:
"Газета"
