Как обманывают ипотечные банки

В последнее время ипотечное кредитование в России выросло до размеров национальной проблемы. Наряду с больным вопросом реализации жилищного нацпроекта о проблемах покупки жилья в кредит говорит большинство политиков и пишет масса печатных изданий, от специализированных до рассчитанных на простого потребителя. Хотя большинство публикаций по этой теме посвящены проблеме доступности ипотеки для широких слоев населения, другая сторона этого процесса, возможно, тоже нуждается в защите. Речь идет об ипотечных банках.

В России на рынке ипотеки работают несколько сотен банков. Для каждого банка очень важно не только увеличивать количество клиентов, воспользовавшихся ипотекой, но и четко отслеживать качественный состав портфеля. Нередки случаи, когда люди пытаются схитрить или намеренно ввести банк в заблуждение, лишь бы получить вожделенный кредит.

«Не секрет, что банки, работающие в сфере розничного кредитования, не могут быть на 100 % застрахованы от риска обращения к ним потенциальных заемщиков, предоставляющих о себе заведомо недостоверную информацию. Однако стоит отметить, что в ипотечном кредитовании данный риск гораздо ниже, чем в сфере потребительского кредитования. Это обусловлено тем, что клиент в данном случае проходит несколько этапов проверки, а для проведения анализа его платежеспособности, как правило, требуется полный пакет документов, подтверждающий его трудовую занятость и доходы», — сообщила Guide to Property руководитель аналитического отдела кредитного департамента ипотечного банка DeltaCredit Екатерина Галенкова.

Тем не менее и обманщикам иногда хочется купить квартиру в кредит. Как рассказал G2P андеррайтер брокерской компании «Независимое Бюро Ипотечного Кредитования» Павел Комолов, самая безобидная ложь потенциальных заемщиков — когда клиенту для участия в ипотечной программе недостаточно официальных доходов с основного места работы, но реальный заработок вполне позволяет платить по кредитным счетам. «К примеру, многие заемщики (даже из числа хорошо обеспеченных), заполняя банковскую анкету, указывают просто смешные размеры ежемесячных расходов. Создается впечатление, что большая часть столичных жителей тратит не более 100 долларов в месяц на человека. Естественно, банки прекрасно осведомлены о размере прожиточного минимума в столице, и при расчетах чуть корректируют данные, предоставленные заемщиками», — говорит Павел Комолов. По его словам, чаще всего подделывают справки о доходах или завышают доход в справке с места работы в свободной форме, однако банки без проблем «отсеивают» механиков с зарплатой в 3 тыс. долларов или 20-летних помощников директоров с зарплатой в 2,5 тыс. долларов. Как рассказал Павел Комолов, самая нелепая ложь со стороны клиентов обычно связана с грубой подделкой документов: «Одни, сфабриковав справку 2-НДФЛ и вписав в нее красивые цифры, забывают про суммы исчисленного и удержанного налога, другие допускают ошибки, сразу бросающиеся в глаза. Не буду называть наиболее распространенные, дабы не радовать мошенников. Самым смешным в моей практике был, наверное, случай, когда в справке 2-НДФЛ доход был указан в долларах, хотя единственной валютой в такой справке может быть только рубль».

Очевидно, что пока отечественным горе-заемщикам, пытающимся обвести банк вокруг пальца, далеко до «профессионализма» в своем деле. «Например, сотрудник банка в процессе анализа документов клиента звонит его работодателю, контактная информация которого была указана в заявлении на кредит, чтобы задать пару вопросов. В ответ работодатель говорит, что данный человек в его организации не работает и никогда не работал. Или приходит человек без образования и опыта работы и говорит, что три месяца назад нежданно-негаданно был назначен руководителем в крупной компании с большой зарплатой, хотя до этого опыта руководящей работы и работы в данной отрасли вообще не имел. В этом случае банк очень внимательно подойдет к оценке реальной рыночной стоимости данного клиента», — говорит заместитель начальника департамента продаж Городского Ипотечного Банка Михаил Бусыгин.

Впрочем, по его оценке, случаи указания клиентами в документах неверных сведений, осознанно или неосознанно, происходят нечасто — не более чем в 10 % случаев. Вообще же вариантов мошенничества на рынке ипотечных кредитов существует великое множество. Как иногда шутят банкиры, впору выпускать руководство с советами на тему: «Как обмануть банк». С каждым разом люди становятся все изобретательнее. Известны случаи получения ссуд под фальшивые счета дебиторов, прописки в залоговой квартире несовершеннолетних (опекунские советы ревностно следят за соблюдением прав несовершеннолетних на жилплощадь и могут не дать согласия на продажу, если детям не будет предоставлена аналогичная площадь) и даже срочного поведения перепланировки залогового жилья (при реализации квартир с незаконной перепланировкой у банков могут возникнуть трудности).

Однако банки не теряют бдительности. Например, в «Независимом Бюро Ипотечного Кредитования» G2P сообщили, что с апреля по сентябрь этого года из всех обратившихся в компанию людей только 34 % были квалифицированы как реальные кандидаты на получение кредита, а одобрение банка получили 88 % из них. «Банки очень серьезно подходят к этому вопросу, —поясняет G2P начальник управления клиентского обслуживания «Ипотечной компании "Мой Дом"» Юлия Пузакова. — Первое, на что они обращают внимание, анализируя документы, — достоверность предоставляемых данных. Недостоверная информация в большинстве случаев достаточно быстро раскрывается, и как следствие — однозначный отказ банка в предоставлении кредита. Также в банках очень внимательно рассматривают ситуацию с наличием непогашенных кредитов, в том числе и потребительских».

С этим мнением соглашается и Михаил Бусыгин. «Шансы обмануть банк практически равны нулю. Следует помнить о том, что в большинстве банков, активно работающих на рынке ипотеки, внедрены эффективные технологии оценки кредитоспособности клиентов и оценки объектов залога. Например, информация о доходах клиентов проверяется несколькими различными способами, что сводит погрешность в оценке реальных доходов клиента практически к нулю. Для оценки рыночной стоимости объектов залога банки также имеют несколько степеней защиты: отчет независимого оценщика, анализ данных сотрудниками банка, дополнительная перепроверка оценочной стоимости. Сотруднику банка, через которого ежедневно проходят десятки кредитных дел, не составит никакого труда мгновенно увидеть несоответствия в указанных клиентом доходах или оценочной стоимости недвижимости», — говорит он.

В результате в проигрыше, как правило, оказывается сам недобросовестный заемщик: он вынужден слезно вымаливать у банка повременить, приносить уверения в собственной платежеспособности и в ужасе ждать визита судебного исполнителя. Даже попытка ввести банк в заблуждение может обойтись недешево. «Если мы видим, что имеем дело с осознанными попытками клиентов или посредников ввести банк в заблуждение относительно истинной кредитоспособности, мы чаще всего просто отказываем таким клиентам. Помимо этого, в будущем такие клиенты не смогут получить кредит как минимум в нашем банке, а возможно, и в ряде других крупных банков», — обрисовывает безрадостные перспективы обманщиков Михаил Бусыгин. Так что потенциальным заемщикам выгоднее не лукавить, а взять на вооружение английскую народную мудрость: честность – лучшая политика.

Источник: Guide to Property