Проза жизни. Эх, грехи наши ипотечные

Моя подруга и ее, как сейчас модно говорить, бойфренд на протяжении последних восьми месяцев пытались купить квартиру в Москве. Теперь, когда их хождения по мукам закончены, подруга жалуются, что они были вынуждены практически два-три раза в неделю ездить по самым разным районам мегаполиса и просматривать кучу квартир с самыми разными характеристиками, как техническими, так и ценовыми.

Попытки сразу ввести жесткие ограничения по району проживания, по требованию к цене сделки оказались неудачными. "Нам дали понять, что сейчас рынок не покупателя, а продавца, поэтому, если кто и диктует правила игры, то он, а не мы", - жаловалась подруга.

О чем тут писать, спросите вы. Хождения по мукам кончились, и слава Богу. В том-то и беда, что кончились они ничем. Вернее, их результатом стало не приобретение квартиры, а покупка иномарки, весьма престижной и красивой, но совсем непохожей не вожделенные квадратные метры жилплощади в одном из спальных районов Москвы.

Главная причина многочисленных "срывов", которые преследовали моих друзей в период поисков жилья, конечно, деньги. Стандартная ситуация, по их словам, выглядела так: они соглашались на покупку жилья (причем в большинстве случаев искомое жилье вовсе не отвечало их требованиям, но приходилось действовать по принципу "не до жиру - быть бы живу"). Вносили аванс. Обсуждали перспективы обустройства квартиры, которую уже считали своей. И тут появлялся новый продавец, готовый выложить всю сумму "живыми деньгами" (а мои друзья собирались купить квартиру на ипотечный кредит).

Такой вариант развития событий, как поясняют риэлторы, сейчас встречается нередко: по их словам, московскую недвижимость практически по любым ценам готовы скупать "денежные мешки" из нефтедобывающих регионов. Они действительно не стоят за ценой и самое главное - предлагают продавцам ускоренные варианты совершения сделок, коль скоро здесь не надо ни обращаться в банк за одобрением кредита, ни ждать денег. Просто пришел, увидел и купил.

Второй вариант, также имеющий место быть. Новый покупатель - при этом его может поставить то же агентство, что работает со "старым" - сразу согласен выложить за квартиру больше оговоренной суммы. Понятно, что "старому" покупателю в этой ситуации надеяться на бескорыстие продавца не приходится. Так же, впрочем, как и на поддержку своего агентства: коль скоро риэлторы получают процент с суммы заключенной сделки, они по определению заинтересованы в росте этой суммы. Не можешь "перебить" вновь сделанное и более щедрое предложение - твои проблемы. Особенно на рынке, который справедливо называют рынком продавца, а не покупателя.

Третий еще более распространенный вариант: цену повышает сам продавец, причем не всегда из корыстных побуждений. Просто в России, по словам экспертов, и в Москве особенно, большинство сделок на рынке недвижимости выстраиваются по принципу "цепочек", и изменение цены на одном из ее участков неизбежно влечет за собой цепную реакцию. С расторжением ипотечных сделок, если кто-то из продавцов/покупателей заключал их.

Упирается все опять-таки в цены, вернее, в их непредсказуемо резкий рост в первом полугодии текущего года.

Восемь месяцев назад эксперты, анализируя динамику цен на столичном рынке недвижимости, считали, что к концу 2006 года стоимость квадратных метров здесь достигнет 4000 долларов. Можно поздравить продавцов: на дворе еще август, а эта планка - во всяком случае, по некоторым типам жилья - успешно взята. При этом в рекордные месяцы - март и апрель - рост цен достигал в неделю 3-4%.

Если пересчитать это на среднюю стоимость двухкомнатной квартиры в Москве, то выйдет вполне приличная сумма, которая по карману далеко не всякому.

Конечно, на то и ипотека была придумана, чтобы люди, которые не в состоянии сразу выложить деньги за квартиру, покупали ее в рассрочку. Однако, как признаются сами банкиры, в нынешних условиях весьма сложно развивать это направление бизнеса. Цены растут, и клиент обращается в банк повторно с просьбой увеличить сумму займа. А это, как говорят аналитики, возможно далеко не всегда: размеры кредитования ограничены кредитоспособностью должника, его доходами, наличием у него официальных справок о доходах, поручителей и т.д. Выдавать заведомо больше, чем он может вернуть, значит заведомо увеличить собственные риски.

На это, по очевидным причинам, не один банк не соглашается. Тем более, если учесть, что финансово-кредитные структуры уже сильно либерализовали условия предоставления ипотечных кредитов: снизили, а то и полностью отменили первоначальный взнос, "растянули" сроки предоставления займа с тем, чтобы уменьшились размеры ежемесячных платежей. Но это все, как показывает практика, не способно полностью устранить проблему "срыва" ипотечных сделок.

По статистике, в Москве уже распадается каждая третья, а то и каждая вторая такая сделка, в Петербурге показатель не на много лучше - под угрозой срыва оказывается каждая четвертая сделка, в городах-миллиониках показатели аналогичные.

Выходит, что единственное спасение заключается в замедлении темпов роста цен на жилье. Но вот когда оно настанет, и будет ли настолько значительным, чтобы стабилизировать ситуацию? Об этом можно сейчас только гадать.

Автор: Дана Сергеева

Источник: "Личные деньги"