Зачем банкам нужна "риск"-ипотека?

По общему признанию экспертов, ипотечное кредитование является бизнесом куда менее прибыльным, чем другие направления "розницы" - потребительское кредитование или автокредитование. Тем не менее, банки все более охотно занимаются им.

И дело не только в том, что "партия сказала нада, комсомол ответил "есть": не только в том, что на развитии ипотеки настаивают президент и правительство, и активизация деятельности госбанкам фактически вменяется в обязанность выдавать все По данным Росстата, за январь-июнь объем реальных денежных доходов населения вырос на 22,5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, составив 7,4 трлн руб. При этом за июнь этот показатель вырос сразу на 6,7%. больше и больше жилищных займов.

В погоне за клиентами банки начинают привлекать "группу риска"

Частные банки - во всяком случае, те из них, кто являются заметными игроками на этом рынке - рапортуют о том, что они за прошедшие полгода выдали столько же кредитов, сколько за весь прошлый год. На сегодняшний день кредиты на покупку жилья под залог недвижимости выдают 350 банков в 77 регионах страны. Только в Москве представлено около 300 ипотечных программ.

Впрочем, по объективным причинам рассуждать об "ипотечных" итогах 2006 года преждевременно. А вот итоги 2005 года уже "подбиты": по данным ЦБ РФ, объемы выданных ипотечных кредитов выросли в три раза - с 17,8 до 52,8 млрд рублей (1,8 млрд долларов).

В 2006 году, как заявил первый вице-премьер Дмитрий Медведев, объем рынка может еще удвоиться, и тогда общая сумма выданных кредитов достигнет 110 млрд рублей. С ним согласны и независимые наблюдатели, которые уверены, что именно 2006 год будет рекордным по объемам займов, предоставленных россиянам для приобретения жилья.

Что может привлекать банков в ипотеке в условиях, когда маржа в этом бизнесе невелика?

Банкиры отмечают два момента: ипотечное кредитование является сравнительно низкорискованным. Это и понятно: ведь речь идет о крупных долгосрочных займах, и здесь по определению невозможно проверить качество кредитоспособности заемщика за полчаса с помощью серии не совсем понятных вопросов и минимума фактической информации, предоставленной человеком.

Так что в данном случае невозвраты носят единичный характер и объясняются в основном потерей работы, резким ухудшением материального положения человека, необходимостью экстра-ординарных трат, например, на оплату дорогостоящей операции. Фактов мошенничества, как признают сами банкиры, практически нет - впрочем, это может объясняться не только качественным скоррингом при выдаче ипотечных кредитов, но и тем, что сам этот рынок является в России очень молодым.

Второй момент: для серьезного банка наличие программ ипотечного кредитования является условием, если не жестко обязательным, то весьма желательным. Это свидетельствует о том, что банк "взрослый", что он способен организовать эффективную систему риск-менеджемента.

Итак, со стороны банков интерес к развитию этого направления кредитования налицо. А как обстоят дела с потенциальными заемщиками?

Число людей, готовых взять долгосрочный кредит в банке, по прежнему остается небольшим, и это является одной из причин, почему в кредитных портфелях банков на долю ипотечного кредитования приходится в среднем не более 2%.

Желая привлечь новых клиентов, банки идут на смягчение условий кредитования: снижение процентных ставок (хотя совершенно очевидно, что это не может быть бесконечным процессом), ускорение процедуры принятия решения о выдаче кредитов (что особенно актуально в условиях, когда цены на квадратные метры растут в Москве и Санкт-Петербурге со скоростью 2-3% в неделю). Последняя "фишка" - отказ от взимания первоначального взноса при выдаче ипотечного кредита. О начале реализации программ, предусматривающих "нулевой" взнос, уже заявили несколько крупных банков, в числе пионеров оказался и государственный Внешторгбанк, и Банк Москвы. Расчет понятен: "нулевка" должна привлечь клиентов, которые сейчас не могут позволить себе взять кредит, потому что у них нет собственных средств для оплаты 10% или 20% стоимости квартиры. Уберите взнос, и получите новых заемщиков!

Все бы хорошо, но следует понимать: в случае отмены первоначального взноса риски банка объективно повышаются, считает глава Городского ипотечного банка Николай Шитов. По его мнению, отсутствие у людей необходимых денег для оплаты первоначального взноса может свидетельствовать о том, что доход таких заемщиков не является стабильным. Или о том, что они не умеют "жить по средствам", то есть эффективно управлять собственными доходами.

В любом случае, вероятность невозврата в этой "группе риска", чем среди тех заемщиков, которые оплачивают 10%, 20% или 30% стоимости жилья. Кроме того, вступает в силу и психологический фактор: эксперты признают, что люди, не выплачивающие первоначального взноса (то есть, не участвующие в покупке жилья собственными деньгами), впоследствии оказываются куда менее "привязанными" к новой своей собственности. В переводе на русский язык, для них совершить дефолт по своему долговому обязательству легче, чем для человека, который в свое время выплатил немалую сумму в рамках первоначального взноса.

Понимают ли это банки, приступившие к реализации программ с "нулевым" первоначальным взносом? Эксперты уверены, что да. Почему они, тем не менее, идут на увеличение рисков? Наблюдатели считают, что здесь возможным два ответа: либо банки уверены в том, что у них отлажена система риск-менеджемента, либо налицо прагматичный расчет - отказ от первоначального взноса является оборотной стороной высоких цен на жилье. В условиях их дальнейшего роста размеры кредитов увеличиваются, и для банков выгоднее пойти на гипотетический риск невозврата, чем потерять клиента.

Автор: Марина Пивоварова

Источник: "Личные Деньги"