Проблемы необязательного страхования

14 июля Совет Федерации одобрил изменения в закон об ипотечных ценных бумагах, направленные на совершенствование выпуска и обращения ценных бумаг. Законодатели избавили покупателей квартир от обязательного страхования жизни заемщика, что вроде бы обещает сделать ипотеку доступнее. «Собственник» рассмотрел все виды страхования в недвижимости, обязательные и нет, и связанные с этим проблемы.

От чего страхуются покупатели

О том, что страховать необходимо не только саму недвижимость, но и различные сделки, совершаемые с ней, страховые компании говорят довольно давно. Однако, в отличие от Запада, у нас этот вид страхования еще не настолько распространен и популярен. Но вот то, что эта область страхования неизбежно будет развиваться, очевидно уже сейчас: ведь когда на кон поставлены большие деньги, нет резона полагаться на авось.

Надо заметить, что покупатели недвижимости зачастую страхуются не только от недобропорядочности продавцов, но и от собственной безграмотности. Потенциальному инвестору бывает совсем не просто оценить надежность объекта и его выгодность. Усложняет ситуацию и не до конца проработанное законодательство. Поэтому при страховании объектов первичного рынка учитываются любые факторы: как физические, так и юридические. По словам специалистов компании «Зенит», страховщики не только проводят тщательную правовую проверку документов, но и несут финансовую ответственность в размере инвестиционной стоимости объекта недвижимости.

Сделки, совершаемые на рынке вторичного жилья, лишены строительно-инвестиционных рисков, однако у объектов этого рынка уже существует определенная история, включающая как возникновение права собственности, так и возможные переходы этого права. При определенных условиях сделка может быть признана недействительной. Тщательная юридическая проверка чистоты квартиры или дома призвана защитить от подобных неожиданностей, однако полную гарантию отсутствия возможного ущерба со стороны покупателя может дать только договор так называемого титульного страхования, то есть страхования потери имущества в результате утраты права собственности. Самое разумное в данном случае – застраховаться на сумму, эквивалентную рыночной стоимости квартиры.

Вот какие советы по страхованию недвижимости дает Никита Исаев, президент страхового холдинга Prime Insurance: «Я бы рекомендовал страховать ответственность владельцам квартир, особенно при проведении строительно-монтажных работ. Сейчас очень много исков направляется в суды как раз в связи с тем, что покупается квартира, вы начинаете делать ремонт и по неосторожности можете затопить соседей, вернее, это может сделать ваша бригада строителей. Я надеюсь и искренне думаю, что вот это направление страхования будет развиваться. На месте банков я бы обязывал страховать при ипотеке и ответственность владельцев квартиры, потому что очень большой риск того, что если в процессе ремонта будет нанесен вред или ущерб имуществу соседей и придется выплатить по суду им компенсацию, то в результате будет нанесен ущерб доходам клиента, и ему будет трудно выплачивать ипотеку. Это относительно дешевый вид страхования – порядка 1 % от страховой суммы. И я бы на месте банка рекомендовал клиентам страховать свою ответственность, это будет выгодно всем.

Приоритетные виды страхования

Алексей Козьмин, начальник отдела андеррайтинга имущественных интересов физических лиц «Страховой группы "УралСиб"», рассказывает: «По желанию арендодателя или арендатора наша компания заключает с тем или другим договоры добровольного страхования имущества (квартиры, отделки, инженерного оборудования и имущества в ней) и страхования гражданской ответственности. Выгодоприобретателем по договору назначается тот, кто несет ответственность за тот или иной риск. При страховании гражданской ответственности это может быть и список лиц. Участники сделок, связанных с приобретением недвижимости, уделяют большое внимание титульному страхованию, то есть страхованию риска утраты имущества в результате потери права собственности. Этот риск особенно актуален, если с приобретаемым объектом уже совершались сделки. Страховая компания гарантирует возмещение финансовых потерь, если одна из сделок признается недействительной по решению суда и владелец имущества лишается права собственности».

В России нет обязательного страхования сделок с недвижимостью, кроме как в случае покупки ее по ипотеке. Виталий Ус, начальник отдела центра комплексного страхования финансовых рисков «РОСНО», отмечает, что страхование вышеуказанных рисков является еще достаточно редким для российского рынка недвижимости, притом что в западных странах титульным страхованием охвачено подавляющее число сделок на рынке недвижимости. Впрочем, многие покупатели и без этого начинают понимать необходимость страхования, поэтому именно они чаще всего становятся инициаторами страхования недвижимости. Большинство договоров страхования заключается при ипотечном кредитовании, в этом случае инициатором титульного страхования становится банк.

По словам Алексея Козьмина, на рынке всегда был и остается спрос на страхование риска неисполнения контрагентом (застройщиком - ред.) по сделке своих обязательств. Однако такое страхование связано для страховщика с большим риском, и страховые компании пока идут на него неохотно.

Существует также страхование гражданской ответственности арендаторов помещений перед третьими лицами за нанесенный им ущерб, при заключении договоров аренды крупных помещений может быть застрахован предпринимательский риск арендодателя, связанный с неуплатой арендных платежей арендатором.

Виталий Ус считает наиболее редкими видами страхования на российском рынке жилья страхование гражданской ответственности арендаторов помещений перед третьими лицами за нанесенный им ущерб, титульное страхование и страхование финансовых рисков инвесторов при заключении ими договоров долевого участия в строительстве.

Страховка как взятка

Зачастую застройщики выдвигают инвесторам условие страхования финансового риска, связанного с неисполнение застройщиком своих обязательств. Как правило, к реальному страхованию это не имеет отношения, так как уплачиваемая премия (20 и более процентов от суммы инвестирования) не что иное, как скрытая часть дохода застройщика, направляемая ему страховой компанией (так называемое «схемное» страхование, определить его позволяет внимательное прочтение договора страхования, в котором путем внесения исключающих оговорок страховое покрытие максимально минимизировано либо обязательства страховщика описаны крайне нечетко). Ряд страховых компаний, участвовавших в таком «страховании», уже лишены лицензий ФССН. При этом добросовестные застройщики могут предлагать инвесторам и заключение реальных договоров страхования финансовых рисков – с понятным и полным покрытием от риска невозврата денег при непредоставлении оговоренной доли в объекте жилой недвижимости, с тарифом от 1 % до 2,5 % (в т. ч. оплачивая часть страховой премии за инвестора)», – рассказывает Виталий Ус.

Говоря об инициаторах страхования, Никита Исаев отмечает, что агентства, по большому счету, не имеют права инициировать сделку, потому что у них нет страхового интереса, и обязательного страхования на рынке жилья и недвижимости сейчас не существует: «Да, существует практика, когда банки требуют страховать имущество при сделках с ипотекой, а есть виды псевдообязательного страхования. Один из моих друзей, тоже работник страховой компании, купил квартиру, и ему не разрешают начать ремонт до того момента, пока он не застрахует свою ответственность.

Но в правилах прописано, что страхуют ответственность только владельцы квартир, а им документы на квартиру не выдают. И, соответственно, он не может начать ремонт, потому что у него нет страхового полиса, а застраховав, он никогда не получит деньги, потому что он не является формальным владельцем.

У нас проблема с получением прав собственности на квартиру, когда дом стоит, люди в нем живут и годами ждут принятия Госкомиссией, или что-то еще существует. И вот это псевдообязательное страхование направлено на зарабатывание управляющих компаний».

Чтобы избежать такого вот псевдострахования, достаточно обратиться за консультацией к любому независимому грамотному агенту по страхованию или юристу. И не лениться внимательно читать предлагаемые к подписанию договоры, а особенно текст мелким шрифтом.

Автор: Надежда Двоскина

Источник: "Собственник"