Социальная ипотека – московское ноу-хау

В нынешнем году столичные власти выделяют на социальную ипотеку около 300 тыс. кв. метров жилья, построенного за счет средств городского бюджета. Об этом заявил руководитель департамента жилищной политики и жилищного фонда правительства Москвы Петр Сапрыкин на заседании бюджетно-финансовой комиссии Мосгордумы. В 2005 году на эти цели городские власти выделили 50 тыс. кв. метров жилья. Таким образом, объем жилья в рамках социальной ипотеки вырастет за год в шесть раз. Если в прошлом году для обеспечения очередников по договорам купли-продажи было выделено около 800 квартир, то в текущем году на эти цели планируется выделить более 5000 квартир.

От обычной ипотеки социальная отличается тем, что городские власти субсидируют процентную ставку по кредиту. А участники программы могут покупать жилье не только на коммерческом рынке, но и напрямую у города по инвестиционной себестоимости. Это избавляет покупателя от посредников и, следовательно, от лишних расходов. Социальная ипотека рассчитана на льготные категории москвичей - главным образом на тех, кто ждет очереди на бесплатное жилье, но хотел бы ускорить его получение.

Отдельная часть программы рассчитана также на молодые семьи. Главным городским оператором, через которого очередники могут воспользоваться услугами социальной ипотеки, является коммерческий банк "Московское ипотечное агентство". Если на 1 января агентством было выдано 139 ипотечных кредитов, то по состоянию на 10 мая их количество составляло уже 271.

Обычная коммерческая ипотека пока остается не слишком доступной для большинства населения (ставки по ипотечным кредитам остаются на высоком уровне - в среднем 14-15% в рублях и 10-11% в валюте). Причем за 2005 год стоимость кредитов сильно упала: выход на рынок новых игроков вызвал "гонку ставок", в результате которой процент по ипотечным кредитам снизился на 2-2,5%. А ведь еще в начале прошлого года нормальной считалась ставка в 16% годовых в рублях и 12% в валюте.

В международном контексте такие ставки высоки. В Испании, например, цена ипотечного кредита составляет 3-4% годовых при инфляции 1,5-3%. В России же инфляция не опускается ниже 10-11% и, по мнению экономистов, вряд ли опустится в ближайшие год-два. Ставки же "отсчитываются" именно от инфляции: кредитовать под процент ниже инфляции банкам попросту невыгодно. А в российских условиях банк не может работать с маржой ниже 1,5-3%. Если прибавить эту маржу к инфляции, получим нынешние ставки ипотечных кредитов. Эксперты полагают, что после резкого снижения в прошлом году ставки "уперлись в дно". Для того, чтобы они опустились еще ниже, необходимо изменение макроэкономической ситуации в стране, проще говоря - снижение инфляции.

Между тем, цены на жилье продолжают расти. Эксперты приводят тревожные данные: около половины россиян, получивших в последние месяцы ипотечные кредиты, были вынуждены отказаться от них - и от покупки новой квартиры.

Добиться снижения процента по кредиту можно, если власти будут субсидировать часть ставки. В итоге банк будет получать свою выгоду, но ставка для клиента окажется существенно ниже. Разницу заполнят бюджетные деньги. Такие схемы уже начали применять и федеральные, и московские власти. Впрочем, их подходы немного различаются. Так, федеральное правительство создало специальное Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). Оно занимается рефинансированием кредитов, выдаваемых обычными коммерческими банками под гарантии правительства. С 1 июля агентство снизило ставку рефинансирования до 11,5%. Но "на выходе" такая ставка дает ипотечные кредиты стоимостью до 14,5% годовых в рублях. Хотя АИЖК и планирует бороться за снижение ставки.

Другой подход к созданию доступной ипотеки применяется в Москве. Прямое субсидирование ставки Московского ипотечного агентства (МИА) за счет городского бюджета позволяет добиться лучших результатов. Так, ставка МИА по социальным ипотечным кредитам составляет всего 10,5% годовых при том, что кредит выдается на срок до 30 лет. К тому же московские власти снижают и цену жилья для льготных групп, продавая участникам программы квартиры, построенные по заказу города, напрямую и по себестоимости.

По словам первого заместителя мэра, руководителя московского стройкомплекса Владимира Ресина, ставку по ипотечным кредитам в ближайшие годы планируется сбить до 6% годовых. А это значит, что и желающих поучаствовать в социальной ипотеке станет больше. Ведь по экспертным оценкам, снижение ставки кредитов вдвое по сравнению с текущими рыночными позволит увеличить количество потенциальных заемщиков более чем втрое - с нынешних 5% до 17% населения страны.

Все это означает, что московскую программу социальной ипотеки необходимо расширять. По словам В. Ресина, в будущем году для участников социальной ипотеки будет построено уже 477 тыс. кв. метров жилья, а в 2008 году возрастет до 550 тыс. кв. метров. Впрочем, не исключено, что и эти немалые объемы придется корректировать в сторону увеличения. Напомним, что первоначально в этом году для участников льготной ипотеки предполагалось построить 200 тыс. кв. метров жилья, однако правительство Москвы пошло на увеличение его в полтора раза.

На основе материала Журава Андрея "Московское ноу-хау"

Источник: Trud.ru