Дом ваш, а денег не нужно!

Сокращение и даже отмена первоначального взноса по ипотеке стали характерной тенденцией 2006 года. Банки вступают в конкурентную борьбу, делая условия ипотечных кредитов все более выгодными для населения. Однако все мы хорошо помним старую поговорку о бесплатном сыре… «Собственник» опросил экспертов рынка, с тем чтобы составить четкое представление о плюсах и минусах ипотеки без первоначального взноса.

Плюсы…

В начале июля об отмене первоначального взноса (выдаче кредита на 100 % приобретаемой недвижимости) по ипотеке для жителей Москвы и Московской области, Екатеринбурга, Красноярска, Новосибирска, Казани, Нижнего Новгорода, Санкт-Петербурга и Ленинградской области сообщил «Внешторгбанк 24». Аналогичные меры (правда, только на летний период) приняты ранее Банком Москвы. Отменил первоначальный взнос (на квартиры стоимостью от $ 200 000 до $ 300 000) и ипотечный брокер «Фосборн Хоум» – отказ от первоначального взноса становится характерной тенденцией текущего года.

Комментируя решение об отмене первоначального взноса, директор департамента розничного бизнеса Банка Москвы Роман Воробьев отметил, что нехватка накоплений для первоначального взноса является сегодня существенной проблемой, в том числе и для людей с доходом, достаточным для получения ипотечного кредита. Аналогичные доводы приводит и старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования «Внешторгбанка 24» Анатолий Печатников: «Поскольку ипотечный кредит является средством решения жилищной проблемы, его условия должны обеспечивать возможность ее решения, а именно – приобретения жилья с учетом тех условий рынка, которые сложились в течение последнего года».

Казалось бы, намерения банков самые благие, условия становятся все выгоднее, потенциальным клиентам стоит порадоваться и, отринув сомнения, брать ипотечные кредиты на 100 % приобретаемой недвижимости. Однако с точки зрения многих игроков рынка ситуация далеко не столь безоблачна.

… и минусы

Так, по мнению начальника управления развития бизнеса и региональной сети Городского ипотечного банка Михаила Бусыгина, «мировой опыт однозначно говорит о том, что ипотечные кредиты без первоначального взноса означают повышенный риск для банков (риск невозврата кредита) и клиентов (риск того, что клиент не справится с долговой нагрузкой)».

О важности первоначального взноса как гаранта серьезности намерений клиента говорит начальник управления маркетинга и развития розничных банковских услуг Международного Московского банка Сергей Тропин: «Мы пока не готовы кредитовать тех заемщиков, для которых приобретение квартиры является неким спонтанным решением. С точки зрения риск-менеджмента для нашего банка тот факт, что заемщик накопил на первоначальный взнос и решение об ипотечном кредите принял не в одну минуту, является довольно значимым. Это очень положительно характеризует клиента».

Как отмечает Сергей Тропин, в качестве банковского продукта ипотека с нулевым первым взносом связана с довольно высокими для банка рисками по сравнению со стандартной ипотекой. «Дело в том, что при ипотечном кредитовании первоначальный взнос выступает для банка в роли «страховки» от падения цен на недвижимость, – объясняет Тропин. – Ведь если предположить развитие ситуации по худшему сценарию: дефолт заемщика и продажу квартиры в условиях снизившихся цен – именно первоначальный взнос, который оплатил заемщик при получении кредита, позволит банку избежать серьезных потерь, связанных с реализацией залога по более низкой цене. Мы не считаем, что в обозримом будущем цены на квартиры будут падать, однако мы стремимся минимизировать свои риски при любом развитии ситуации – в условиях роста или падения цен на недвижимость».

Согласно мнению руководителя службы ипотечного кредитования корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Льва Плецельмана, ипотечные программы с величиной первоначального взноса до 0 % значительно увеличивают риски банка, но в то же время расширяют круг потенциальных клиентов: «При введении подобных программ очень важно, насколько банк сможет быстро и правильно оценить платежеспособность нового клиента, в частности его умение копить деньги и жить в кредит. В свою очередь для заемщика будет гораздо труднее доказать банку свою платежеспособность».

Портрет клиента

Свои доводы против выдачи кредитов на 100 % приобретаемой недвижимости приводит и заместитель председателя правления банка «ДельтаКредит» Лора Файнзилберг: «Мы не даем кредиты с нулевым первоначальным взносом, это связано с тем, что портфель подобных кредитов невозможно рефинансировать за рубежом, западные инвесторы не пойдут на подобные риски. Кроме того, люди, которые не вложили ни копейки в приобретаемую по ипотеке квартиру, по своей психологии больше похожи на арендаторов, а не на реальных покупателей – тех, кто вложил, например, 20 %. При кризисной ситуации они будут скорее склонны избавляться от кредитов, которые не смогут выплачивать, чем те, кто вложили собственные деньги и рискуют ими. В России не было долгосрочного эксперимента по поводу того, как ведут себя «нулевые» заемщики, нам кажется, что риски очень высоки. Насколько нам известно, андеррайтинг таких заемщиков банки, предоставляющие ипотеку по программам с 0 % первоначального взноса, проводят по стандартной схеме. Почему банки на это пошли? Чтобы привлечь клиентов. Возможно, эти банки только вышли на рынок ипотеки, и так как здесь уже есть другие игроки, зачастую более сильные, то банкам приходится использовать и такие ходы».

О своеобразии целевой аудитории по рассматриваемому продукту говорит и Сергей Тропин: «Одна из проблем, которую мы здесь видим, – потенциально существенный интерес к ипотеке без первого взноса со стороны инвесторов, то есть тех людей, которые приобретают квартиры исключительно с целью вложения средств для получения в будущем прибыли. В условиях снижения цен на недвижимость инвесторы начнут незамедлительно реализовывать квартиры, приобретенные в кредит. Опасность заключается в том, что не исключена возможность цепной реакции, когда при малейшем снижении цен на квартиры инвесторы своими действиями спровоцируют дальнейшее падение рынка. А это в свою очередь, если кредит был выдан без первого взноса, может обернуться для банка значительными убытками, о чем мы уже говорили».

Выводы

Таким образом, в ходе разговора с экспертами об ипотеке без первоначального взноса выясняется, что о минусах подобных программ игроки рынка рассуждают больше и подробнее, чем о плюсах. Несмотря на сложившуюся тенденцию уменьшения размера первоначального взноса, отказываться от него в принципе большинство участников рынка пока не готово. 

«В нашем банке кредит на 100 % стоимости приобретаемой квартиры и даже выше могут получить клиенты, у которых уже есть в собственности какая-либо недвижимость (квартира, индивидуальный дом или загородный участок). В этом случае они оформляют в нашем банке два кредита: первый – на приобретение квартиры (до 85 % от стоимости квартиры) и второй – под залог имеющейся недвижимости. В этом случае банк может точно посчитать, сколько клиент может платить по кредиту, а клиент достаточно мотивирован на выплату кредита даже при неблагоприятном сценарии. Это намного более разумный вариант, чем просто кредитование на 100 % приобретаемой и закладываемой недвижимости. Важно отметить, что кредиты на 100 % от стоимости заложенной недвижимости очень сложно и невыгодно рефинансировать», – объясняет свою позицию в этом вопросе Михаил Бусыгин. По его мнению, кредиты без первоначального взноса не могут и не должны стать обычной массовой практикой за исключением двух случаев:

а) при одновременном получении в одном банке двух кредитов (на приобретение недвижимости и под залог имеющейся в собственности недвижимости);
б) для узкого круга наиболее кредитоспособных клиентов в рамках общего лимита данного кредитора на такой тип кредитов.

Автор: Валерия Семенова  

Источник:  Собственник