О чем должен знать заемщик?

Многие из тех, кто хочет купить квартиру, но не обладает достаточной суммой, категорически отрицают саму идею об ипотечном кредите. Люди не хотят переплачивать банку огромные суммы по процентам, боятся экономических потрясений. И все же многие решаются на то, чтобы взять долгосрочный кредит под залог квартиры. Каковы обязанности и права заемщиков на практике?

Собственная квартира

При покупке по ипотеке заемщик сразу получает свидетельство о собственности. Единственная разница – в нем указано, что квартира находится в залоге в силу закона, то есть жилье нельзя продать, не погасив кредит или не получив разрешения банка. Но заемщик и его родственники, в том числе и несовершеннолетние дети, получают право прописаться в этой квартире. По условиям кредитного договора заемщик должен письменно уведомить об этом банк, дополнительного разрешения ему не требуется.

В собственной квартире можно сделать ремонт, купить мебель… Некоторые банки включают в кредитный договор пункт о регулярной проверке физического состояния залога и использования его по назначению. Иными словами, банк может не разрешить использовать как квартиру склад или сдавать ее другому лицу. Другие кредитные организации ограничиваются просьбой о ежегодном предоставлении справок об отсутствии задолженностей по налогам, сборам и коммунальным платежам.

Банк просит заемщиков регулярно (как правило, раз в год) предоставлять сведения о своем финансовом положении и доходах за год. В реальности этот пункт является формальностью. Если зарплата заемщика или созаемщика или их совокупный доход незначительно уменьшился, но они исправно платят, банк не станет требовать досрочного возвращения средств.

Справку об отсутствии задолженностей и зарплате сотрудники банка теоретически могут попросить в любой момент, а на практике это происходит в очень редких случаях.

Необходимо в течении 5 дней письменно извещать банк об изменении места жительства, замены документов, удостоверяющих личность, об изменении состава семьи, в том числе об усыновлении детей, смене работодателя, возбуждении в отношении себя уголовного дела или искового производства. В период действия кредитного договора заемщик не имеет права выступать в качестве гаранта или поручителя по другим кредитам.

Хватит ли зарплаты?

Естественно, заемщик обязан каждый месяц вносить платежи, предусмотренные кредитным договором. Многие опасаются, что не смогут просчитать свои расходы, и им не будет хватать «на жизнь» после выплаты сумм по кредиту и процентов. Специалисты рекомендуют перед тем, как брать кредит, постараться пару месяцев пожить на сумму (или даже чуть меньше), на которую придется жить после получения кредита.

Как правило, банк выдает кредит, выплаты по которому не превышают 40 процентов от дохода заемщика или совокупного семейного дохода созаемщиков. Иными словами, вряд ли вам дадут кредит, который вы не потянете. Дополнительной «страховкой» является кредит на двоих членов семьи. Если один потеряет работу, зарплата другого позволит какое-то время «оставаться на плаву».

Жизнь в кредит заставляет человека быть более дисциплинированным. При ипотеке необходимо более тщательно контролировать свои расходы. Заемщик не может себе позволить потерять работу. А меняя работу, должник будет более тщательно выбирать нового работодателя, соглашаясь только на гарантированную, то есть «белую» зарплату.

Проценты…

В России приходится платить высокие проценты за пользование ипотечным кредитом – в среднем 12 процентов. В большинстве стран ставка по ипотечному кредитованию ниже. Во Франции, Великобритании и США ипотека обходится в 5 — 6 процентов.

Однако и в России ставка снижается. У человека, который уже взял кредит под более высокий процент, есть две возможности снизить ставку. Первая – человек получает кредит в другом банке под более низкий процент и гасит первый кредит — пока реализуется с трудом. В Федеральной регистрационной службе с объекта недвижимости снимается обременение. Одновременно на банк-перекредитовщик регистрируется договор ипотеки и оформляется новая закладная. На практике эта процедура не отработана, так как существующее законодательство не позволяет банкам безрисково рефинансировать ипотечные кредиты. Проблема в том, что возникает период, когда кредит необеспечен. К тому же заемщику придется оплатить переоформление.

Другой вариант – договорится со своим банком о приравнивании процентной ставки к той, на условиях которой предоставляется кредит в настоящее время (к примеру, с 12 до 10,5). По прошествии первого года, когда кредитная организация получает максимальную выгоду, банк может пойти на снижение ставки.

Есть еще один способ избежать выплаты излишних процентов и экономических рисков – гасить кредит досрочно. Многие банки берут штраф в 2 процента за досрочное погашение до истечения трех, шести или двенадцати месяцев со дня получения кредита.

И все же если у человека нет средств на досрочное погашение, значит, у него тем более нет денег на покупку квартиры без привлечения кредитных средств. Поэтому остается либо отказываться от приобретения собственной квартиры, либо смириться с необходимостью платить банку проценты. Обижаться в данной ситуации не на кого.

Страховка

Банк требует оплатить страхование жизни и трудоспособности заемщика (и созаемщика), рисков утраты и повреждения квартиры и утраты права собственности на квартиру. Выгодоприобретателем во всех случаях будет являться банк. Кстати, страхование риска повреждения квартиры не распространяется на внутреннюю отделку (двери, обои, потолки, полы и т.д.) и инженерное оборудование (сантехника, полы с подогревом, электрику и т.д.).

Недавно в Государственную Думу был внесен законопроект об исключении пункта об обязательном страховании жизни и здоровья при оформлении ипотечного кредита. По расчетам законодателей, это сделает ипотеку доступнее, так как отказавшись от этой страховки заемщик сможет сэкономить один процент на кредите. Банк же остается при своих, так как у него в залоге квартира. В то же время ипотечный кредит берется на длительный срок. Если с заемщиком что-то случится, то его семья вынуждена будет гасить остаток кредита полностью. А без выплаты страховки это может оказаться непосильным грузом. Поэтому заемщику лучше в любом случае застраховать жизнь и трудоспособность.

Автор: Елена Бродская

Источник: "Собственник"