Купить загородный дом в кредит можно. Построить - нельзя

Кредитование загородной ипотеки в России - это занятие не для слабых. Здесь высокая доходность и очень ограниченное количество игроков. К примеру, Сбербанк и "Абсолют" предлагают кредиты под 18%.

"Банки предъявляют к загородной ипотеке гораздо более жесткие требования, - рассказывает генеральный директор Международной академии ипотеки и недвижимости Татьяна Никитина, - и закладываются на повышенные риски". "Очевидно, что реализация, например, типовой двухкомнатной квартиры будет произведена в значительно более сжатые сроки, чем это произойдет в случае с загородным домом, построенным по индивидуальному проекту, а главное - по прогнозируемой цене", - поясняет начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования Внешторгбанка 24 Мария Серова. Но у наблюдателей другая точка зрения.

«Разницы в рисках большой нет: оба рынка активно развиваются, недвижимость и там, и там ликвидна, - считает эксперт компании "Финам" Константин Петоян, - но спрос на городскую ипотеку больше, а загородные дома - узкий сегмент».

Другими словами, получатели кредитов на загородные дома - небедные люди и банки просто этим пользуются. Так же, как при выдаче ипотечных ссуд по городскому жилью несколько лет назад.

"Кредитование на приобретение элитной недвижимости привлекательно для банков, так как позволяет интенсивно наращивать портфель за счет заведомо «хороших» заемщиков, - не скрывает начальник управления ипотечного кредитования Абсолют-Банка Сергей Даньков. - Как правило, такой кредит оформляют люди, обладающие постоянным доходом, который приносит им собственный бизнес, или высокооплачиваемые топ-менеджеры. Поэтому банк может быть уверен в клиенте и его платежеспособности".

"Я очень много провел сделок по квартирам, а вот загородную недвижимость сколько ни пытался «поставить» на ипотеку, не поучается, и все, - рассказывает "Газете" риэлтер с шестилетним стажем продажи загородной недвижимости Модест Сагитов, - требования банка таковы, что удовлетворить их бывает невозможно».

И еще, по оценкам риэлтора, банки категорически не кредитуют приобретение земли для постройки, не соглашаясь на ее залог.

Максимум, на который может рассчитывать заемщик, - это полмиллиона долларов. Предполагается, что более дорогие особняки покупаются из собственных средств.

Нижний предел ипотечного кредита - 50 тысяч долларов на 10-15 лет. Процентные ставки начинаются с 12% годовых. Средний их уровень составляет 16,93% в рублях и 14,15% в валюте. Для готовых домов они чуть ниже - 14,53% в рублях и 11,75% в валюте. Обычное требование - предоплата в размере 30% стоимости коттеджа. На деле банки требуют вносить половину суммы и больше. Банк также обязательно потребует застраховать дом, что обойдется еще в 10% от всей суммы затрат.
«Росевробанк одно время декларировал возможность такой операции, - вспоминает Сагитов, - но, как только я подготовил всю документацию и клиента, банк выдал отрицательное решение».

"Одно из основных затруднений, возникающих при кредитовании на первичном рынке загородных домов, - необходимость проведения тщательного анализа строительных и юридических рисков, - защищает корпоративные интересы Сергей Даньков. - Часто строительные компании допускают недочеты при оформлении документации на строительство, а также используют схемы оформления домовладений в собственность клиента, которые ущемляют интересы покупателя и увеличивают риски банка».

В результате банки предпочитают выдавать ипотечные кредиты на вторичном рынке. Таким образом они страхуются от строительных рисков. Но так как, по признанию банкиров, оценка стоимости загородного дома это сугубо "индивидуальная вещь", то сумма кредита, конечно, пройдет по нижней грани этой оценки.

Прорыв в ипотечном кредитовании загородной недвижимости произойдет только с началом массового строительства типовых коттеджных поселков. Тогда на рынок станет ликвидным, а оценки будут стандартным бизнесом. Но появление этих атрибутов выведет само обладание полноценным загородным жильем из числа благ для особых людей и переведет его в обычную практику среднего класса.

Автор: Лена Тихомирова

Источник: "Газета" №105 от 21.06.2006 г.