Ипотека наткнулась на дефицит городских квартир

Объем продаж квартир по ипотечной схеме в Санкт-Петербурге начал стремительно падать. Всему виной низкий рост нового строительства и масштабное сокращение предложения на вторичном рынке. Владельцы квартир попросту не хотят их продавать, рассчитывая на то, что через несколько месяцев, когда на рынок выйдут тысячи людей, оформивших ипотечные договоры, они смогут выручить на этой волне ажиотажного спроса значительно больше.

И, судя по всему, их надежды небезосновательны. Если с января по март 2006 года квартиры в городе на Неве подорожали в среднем на 14%, то за апрель средние цены взлетели на 12%, до $1,6 тыс. за квадратный метр. И этот рост наверняка будет продолжаться. В борьбе за перспективный рынок банки пошли на беспрецедентное снижение ставок и первоначальных взносов. Последним на этой ниве отметился Банк Москвы, на днях запустивший программу ипотечного кредитования с нулевым первоначальным взносом.

Ипотечные покупатели не в силах тягаться со счастливыми обладателями "налички". На оформление сделки уходит почти месяц. Столько ждать по нынешним временам не будет ни один продавец. Банкиры пожимают плечами, их доходы падают. "Последние полтора месяца примерно 20-25 процентов сделок не доходят до своего логического завершения, разваливаются по причине сбоя в цепочке встречных сделок. На сегодня порой на одного продавца приходится 3-5 покупателей, формируется так называемое отложенное предложение", -- объясняет ситуацию член правления ООО "Городской ипотечный банк", руководитель рабочей группы по ипотеке при Ассоциации банков Северо-Запада Игорь Жигунов.

Совершенно в ином положении оказались страховые компании и эксперты, оценивающие стоимость квартиры. В суматохе они неплохо греют руки. Перед получением кредита потенциальный заемщик платит страховой компании определенную сумму за рассмотрение возможности страхования объекта недвижимости (до $100), а оценщику -- за расчет стоимости жилья $100-150. Если квартира "уходит" другому покупателю, то эти суммы заемщику не возвращаются. И, после того как он выберет очередной объект для покупки, ему снова придется заплатить оценщику и страховщику. "Таким образом, получается, что граждане вносят залоги по квартирам, несут расходы по подготовке к сделке: оплачивают справки, сбор документов, оценку квартиры, а из-за несостоявшихся сделок рискуют понести эти затраты впустую", -- сетует господин Жигунов.

В сложившейся ситуации главными конкурентными преимуществами банкиров стали уже не столько размер первоначального взноса и величина процентной ставки, сколько возможность быстрого оформления кредита. Вот и приходится банкирам совершенствовать документооборот и принимать решения быстрей. Многие ускорили процесс принятия решения о выдаче кредита до 5 рабочих дней, свели к минимуму количество обязательных документов, рассматривают любые источники доходов, в том числе и от собственного бизнеса, не ограничивают заемщика в выборе риэлтера и приобретаемого объекта недвижимости. Но не все зависит от банкиров. Ведь сначала они оценивают платежеспособность потенциального клиента и решают: сколько всего средств могут выделить ему. Затем, когда одобренный заемщик выберет квартиру, финансисты подсчитают, сколько денег они дадут под ее залог. Для этого оценщики будут тщательно высчитывать стоимость жилья, а страховщики кропотливо выявлять возможные риски и прикидывать размер ущерба на всякий пожарный случай. Поскольку страховщики и оценщики получают свое вознаграждение независимо от того, будет выдан кредит или нет, а банкиры только в случае выдачи кредита, то все чаще финансисты сетуют на вялую работу партнеров, с которыми возникают конфликты на этой почве. "Я не понимаю, почему страховая компания почти неделю изучает возможность страхования объекта. Если они не сократят сроки, то мы будем искать другую компанию. Иначе скоро останемся без клиентов", -- возмущается один из банкиров, пожелавший остаться неназванным.

Некоторые банкиры даже подумывают о том, чтобы сделать страхование жизни и трудоспособности заемщика необязательным условием для получения кредита. "Тогда заемщик сможет сам решить, что для него важнее: сэкономить на страховке и самому нести риск потери квартиры или переложить его на плечи страховой компании, -- говорит начальник кредитного управления петербургского филиала Национального резервного банка Наталья Григорьева. -- В данном случае в большей степени, конечно, может пострадать заемщик: потерять трудоспособность и при этом оставить свою семью без квартиры -- это достаточно жесткое условие".

Кроме скорости выдачи кредита потенциальные заемщики воспринимают "на ура" возможность банка увеличить сумму кредита по сравнению с ранее одобренной. "В условиях роста цен на жилье перед заемщиками встает проблема несоответствия цен на жилье с момента подачи заявки и в завершении процедуры оформления кредитной сделки", -- отмечает госпожа Григорьева. С ней соглашается генеральный директор петербургского филиала Банка Сосьете Женераль Восток (БСЖБ) Елена Шевелева: "В БСЖВ случаи повторного обращения заемщика с заявлением об увеличении размера уже одобренного банком кредита в последнее время участились". Вследствие этого резко возросла сумма выдаваемых банками кредитов. Если в 2005 году она составляла в среднем $35 тыс., то за первый квартал текущего года она увеличилась до $45 тыс.

Также многие банки в сложившейся ситуации на рынке жилья повышают соотношение кредит/залог. Сейчас обычное дело, когда банки дают в долг сумму, равную 90% от стоимости залога, то есть от цены выбранной покупателем квартиры. Хотя еще в начале года это соотношение редко превышало 80%.

"В связи с недостатком предложения на вторичном рынке жилья, ростом цен и, отчасти, возрастанием конкуренции между банками наметилась тенденция изменения условий кредитования в сторону снижения минимального первоначального взноса (сейчас это от 10 до 20 процентов от стоимости квартиры), увеличения срока кредитования до 20-30 лет, что позволяет взять большую сумму кредита. Кроме того, растет объем кредитования строящегося жилья", -- отмечает генеральный управляющий петербургским филиалом ЗАО "ММБ" Александр Конышков. А на днях Банк Москвы предложил любому желающему оформить ипотечный кредит и вовсе без первоначального взноса. Правда, за это банк взимает более высокую процентную ставку, чем по обыкновенному кредиту, до тех пор пока заемщик не выплатит тот объем средств, которые являются минимальным первоначальным взносом при оформлении обычного кредита.

Что касается процентных ставок, то банкиры не планируют их пересматривать в ближайшее время. С начала текущего года ставки основных игроков рынка сравнялись и, как правило, колеблются в пределах 14-16% годовых в рублях.

Большинство банкиров ориентируются на государственную ипотечную программу. Сейчас по ней можно взять кредит под 12% годовых в рублях. К концу года ставка может снизиться еще на 1%. Об этом в конце мая заявил генеральный директор Агентства по жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка. А к 2008 году, по его словам, процентная ставка по рублевым кредитам опустится ниже 10%. Пока по такой ставке можно взять в долг только в долларах США или в евро. "В целом в ближайшее время, несмотря на растущую конкуренцию, банки не станут существенно, более чем на 1-2 процента, снижать ставки по существующим ипотечным продуктам. Но это не исключает установление льготных ставок по кредитам на недвижимость в рамках специальных совместных программ с застройщиками или правительством города", -- говорит заместитель директора дирекции розничного бизнеса и пластиковых карт ОАО "ПСБ" Ольга Зинкевич.

Автор: Александр Ногов

Источник: "КоммерсантЪ"