Что выбрать: кооператив или банк?

Приобрести квартиру в кредит можно двумя способами – с помощью банковской ипотеки либо по накопительной схеме, которую предлагают кооперативы. Как признает заместитель председателя потребительского ипотечного кооператива «Строим вместе» Алексей Швалев: «Ипотечный банковский кредит, безусловно, более совершенная форма. Но совершенство это проявляется только в условиях социально ориентированного государства при сильной экономике. Семье предоставляются денежные средства при минимальном первоначальном собственном взносе, которые позволяют сразу приобрести необходимую квартиру и потом расплачиваться в течение долгих лет».

Банковские программы

Руководитель отдела по развитию бизнеса банка DeltaCredit Александр Афанасьев говорит: «За рубежом мирно сосуществуют и ЖСК (кооперативы), и банки, предлагающие ипотечные программы. Для заемщика при получении кредита в банке большим преимуществом является то, что первый взнос за приобретаемую квартиру, как правило, не так велик, как в кооперативе, а именно от 10-20 %, а не 30-50 %. Хотя сейчас в некоторых кооперативах также первоначальные взносы составляют 15-20 %.

Кроме того, получая ипотеку в банке, клиент может сам выбирать жилье, которое он хотел бы приобрести.

Кооперативы же обычно работают при строительных компаниях, поэтому заемщик в своем выборе, к сожалению, ограничен».

Не обязательно обладать 50 % от стоимости жилья, как в ЖНК, чтобы получить право на приобретение квартиры

Преимуществом покупки жилья с помощью ипотеки, по мнению директора по маркетингу компании «ФОСБОРН ХОУМ» Вячеслава Новикова, является следующее: «Стоимость квартиры фиксируется на момент ее покупки, жилье оформляется сразу в собственность, выплаты по кредиту зачастую совпадают со стоимостью арендной платы за жилье и уже не повышаются в течение всего срока выплат по кредиту, в отличие от арендной платы. Не нужно вносить членский вступительный взнос, который необходим для жилищно-накопительных кооперативов. Не обязательно обладать 50 % от стоимости жилья, как в ЖНК, чтобы получить право на приобретение квартиры (достаточно накопить хотя бы 10 % от стоимости жилья, чтобы претендовать на получение ипотечного кредита и, соответственно, на покупку недвижимости)».

Плюсы кооперативов

Оговоримся, что потребительский кооператив может иметь различные формы: жилищно-строительный (ЖСК), жилищный накопительный (ЖНК), потребительский ипотечный (ПИК), ссудно-потребительский (СПоК) и пр. Цели и задачи у них, как правило, одинаковые, но способы и условия приобретения недвижимости существенно отличаются, тем не менее все они позволяют гражданам приобрести жилье путем организации накопления средств участников и взаимного финансирования.

«Основное достоинство кооператива, по сравнению с приобретением квартиры по ипотечному банковскому кредиту, – это «дешевые» деньги, – считает юрист ссудно-потребительского кооператива (СПоК) «Капитал Холдинг» Ирина Быкова. – Заем выдается при условии оплаты членских взносов в размере 3 % годовых на сумму займа. Все расходы клиента в нашем случае сводятся к вступительному взносу 3-5 % от предполагаемой суммы расходов (ПСР) и оплате членского взноса за обслуживание договора займа 3 % от ПСР. В обслуживание договора займа входят в том числе и риелторские услуги в полном объеме (если клиент планирует потратить заем на приобретение объекта недвижимости). Причем процентная ставка вовсе не зависит от того, что клиент собирается приобрести с помощью заемных средств.

Для получения займа в кооперативе нет необходимости доказывать свою платежеспособность

Во-вторых, это «легкие» деньги: для получения займа в кооперативе нет необходимости доказывать свою платежеспособность, что часто является камнем преткновения при работе с банками. Кроме этого, в банках требуют огромное количество информации, которая зачастую не имеет никакого отношения к получаемому кредиту».

Участниками кооперативов могут быть юридические и физические лица, обладающие полной дееспособностью и правоспособностью (в том числе иностранные граждане), которые выполняют уставные требования, оплачивают вступительный, паевые, административные и иные членские взносы. Место регистрации значения не имеет.

Александр Афанасьев плюсом ЖСК считает сравнительно низкую стоимость квадратного метра. Как правило, это объясняется тем, что, вступая в кооператив, клиент инвестирует свои средства в еще не достроенное жилье. Не у всех банков есть ипотечные программы, рассчитанные на приобретение объекта недвижимости на стадии незавершенного строительства. Покупая квартиру в недостроенном доме, клиент и банк рискуют, поэтому и заемщики, и банки предпочитают вкладывать средства во вторичный рынок. А кооперативов именно в этом сегменте очень мало.

Еще один несомненный плюс – возврат целевого займа, в отличие от банковского кредита, может быть осуществлен хоть на следующий день после получения, без каких-либо дополнительных выплат. Членские взносы (проценты на заем) участник перестает оплачивать сразу, как только полностью расплатился с кооперативом.

Минусы кооперативов

Банк сразу выдает денежные средства, а кооператив предоставляет их только после того, как участник выполнит условия накопления. Член кооператива платит за то, что получает недорогие средства, временем накопления, ожиданием. В кооперативе, как говорит Алексей Швалев, прежде всего нужно заработать, скопить, и только потом можно получить квартиру, в этом и заключается одна из базовых посылок идеологии кооперации.

Минусы банков

Проценты, которые выплачивает заемщик по ипотечному кредиту, включают в себя прибыль банка с учетом его страховки от различных рисков

Ипотечное кредитование для банка предполагает изначально получение дохода: проценты, которые выплачивает заемщик по ипотечному кредиту, включают в себя прибыль банка с учетом его страховки от различных рисков. В итоге квартира, приобретенная с помощью банковского кредита, обходится покупателю дороже ее первоначальной цены, от 50 до 100 %, в зависимости от срока кредитования. «В кооперативе участник несет примерно те же издержки, как и заемщики в банках, берущие кредит, за исключением расходов по оплате прибыли участников банка и налоговой составляющей», – заявляет Алексей Швалев.

«Мы делаем благое дело – это главное и для банков, и для кооперативов, – утверждает Алексей Швалев. – Граждане, получая программу действий, и при банковском ипотечном кредитовании, и при нашем финансировании становятся активными строителями своего настоящего и будущего».

«При подборе жилья член ипотечного кооператива может выбрать для себя любую квартиру на рынке недвижимости г. Москвы и Московской области без ограничения по стоимости и месторасположению, – сообщает управляющий «Центральным ипотечным небанковским альянсом» Евгений Тимофеев. – Недвижимость для члена ПИК может быть приобретена как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости. В качестве объекта недвижимости, приобретаемого для члена ПИК, может выступать и отдельная комната в коммунальной квартире».

«Приобретенная при помощи ипотечного займа квартира сразу оформляется в собственность покупателя, но с обременением – это означает, что собственник данной недвижимости не имеет права ее продать, поменять, подарить, сдать в аренду без согласия банка-залогодержателя. Все остальные права, например право прописки, право проживания, возможность делать ремонт и пр., можно реализовывать совершенно спокойно. После того как ипотечный кредит полностью погашен, обременение с квартиры снимается. Кредит можно погасить и досрочно – сейчас многие банки не применяют в этом случае никаких штрафных санкций», – заявляет Вячеслав Новиков.

«В тех экономических условиях, в которых мы живем, многие готовы сразу получить банковский кредит, нежели накапливать, потому что, в силу массы факторов, идет резкий рост цен. Но такого объема денежных средств у банков просто нет, именно поэтому наш кооператив уже предложил своим участникам накапливать не абстрактное количество денег, а «сберегать» условные квадратные метры, которые при накоплении без доплат будут трансформированы в реальные метры жилья массовой застройки», – пояснил Алексей Швалев.

Итак, если у вас нет легально высокой зарплаты и начальных 10-15 %, то у вас есть возможность накопить 50 % от ориентировочной стоимости квартиры или, что лучше, 50 % условных метров в рядах кооператива, где можно получить недостающие финансовые средства на покупку на доступных условиях (1,5-3 % членского взноса в год от уменьшающегося добавленного паевого взноса). Либо, если у вас есть и то и другое, собрав справки, идти в банк. После одобрения, получив кредит, можно почти сразу вселиться в выбранное жилье.

Автор: Динара Латыпова

Источник: "Собственник"