Порочный круг

Развитие ипотеки в регионах Северо-Запада упирается в низкий уровень предложения банковских продуктов и неразвитость строительного рынка.

Жилищное кредитование, являющееся одним из механизмов реализации национального проекта «Доступное жилье», активно развивается пока только в российских мегаполисах. Если говорить о Северо-Западе, то речь идет лишь о Санкт-Петербурге. Счет жилищных кредитов, выданных в Северной столице, пошел наконец на тысячи, а не на сотни, хотя разрыв между потенциальным спросом на ипотечные займы и платежеспособным (то есть между теми, кто нуждается в улучшении жилищных условий, и теми, кто готов обслуживать кредит) остается колоссальным.

Но, даже несмотря на этот разрыв, в городе на Неве хотя бы существует конкуренция между банками, что влечет появление новых, порой нестандартных кредитных продуктов, некоторое снижение процентных ставок и размера первоначального взноса. В других регионах не просто отсутствует заметный платежеспособный спрос, но и практически не сформировалось предложение. По уровню развития ипотеки даже областные и республиканские центры Северо-Запада (не говоря уже о провинциальных городах) отстают от Петербурга на два-три года.

Почему так происходит? Казалось бы, на развитие ипотеки главным образом должны влиять два основных фактора – уровень доходов населения и стоимость жилья. Это соотношение, скажем, в Пскове или Петрозаводске и в Петербурге не сильно отличается: средний уровень доходов в глубинке ниже в полтора-два раза, но примерно на столько же ниже стоимость квадратного метра. В реальности экономика вопроса оказывается более сложной. Развитие ипотеки зависит от множества других факторов.

Банки «раскачиваются»

Один из этих факторов – низкий уровень банковской конкуренции. Большинству небольших региональных банков жилищное кредитование пока просто не потянуть, а крупные московские и петербургские банки представлены за пределами Петербурга довольно скромно. Исключение составляют лишь Сбербанк, Промышленно-строительный банк и ряд других. А общее число кредитных организаций, предлагающих собственные ипотечные продукты, даже в областных и республиканских центрах не превышает пяти-восьми. Как следствие, количество ипотечных кредитов, выданных в каждом из регионов Северо-Запада, исчисляется в лучшем случае несколькими сотнями в год, что удовлетворяет потенциальный спрос на 1−2%.

Разумеется, ни одна кредитная организация (кроме специализированных) не примет решение об открытии того или иного регионального филиала только из стремления развивать ипотеку. Оценивая перспективы будущего филиала на прибыльность, руководство банка рассматривает экономическую привлекательность региона в целом – развита ли в нем промышленность, есть ли потенциал для развития иных розничных услуг (кроме ипотеки), возможна ли реализация программ кредитования малого бизнеса, насколько велики административные барьеры и т.п. В этом смысле многие регионы Северо-Запада являются довольно сомнительными: крупной клиентуры немного и она давно «поделена».

Глубинка менее привлекательна для банков и с точки зрения рентабельности ипотеки. При стоимости жилья в два раза ниже, чем в Петербурге, пропорционально снижается размер займа, а следовательно, и процентные доходы. Не случайно практически ни один столичный банк не начинает региональную экспансию, скажем, с Мурманска или Великого Новгорода, а первым делом открывает филиал в Петербурге, несмотря на то что занять определенную нишу на банковском рынке Северной столицы год от года становится труднее. Но и это еще не все: чем дальше от Петербурга, тем выше процент старого и ветхого жилья в городах, а оно не может рассматриваться как ликвидный актив в случае дефолта заемщика.

АИЖК доминирует

В условиях, когда банки только начинают «раскачиваться», хорошие шансы занять достойную нишу получило Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Агентство имеет региональных операторов в 9 из 11 субъектов РФ на Северо-Западе (кроме Псковской области и Ненецкого автономного округа), а те, в свою очередь, работают с определенным кругом банков-агентов. В большинстве регионов Северо-Запада на операторов АИЖК приходится подавляющая часть выданных жилищных кредитов, и лишь в некоторых конкуренцию агентству составляет Сбербанк.

По оценке генерального директора «Коми ипотечной компании» (оператор АИЖК в Сыктывкаре) Наталии Бочкаревой, не менее 90% ипотечных кредитов, выдаваемых в республике, предоставляется по программе АИЖК. В 2005 году компанией выдано 435 кредитов на сумму более 200 млн рублей. В нынешнем году «Коми ипотечная компания» планирует как минимум удвоить объем кредитования, во многом – благодаря открытию представительств в Ухте и Усинске (центрах добычи, переработки и транспортировки нефти и газа).

Председатель правления Новгородского областного фонда по ипотечному жилищному кредитованию (оператора АИЖК в Великом Новгороде) Сергей Марков говорит, что если в 2004 году фонд выдавал в месяц в среднем пять кредитов на сумму около 2,5 млн рублей, то спустя два года эти цифры выросли примерно в шесть раз.

Условия, на которых АИЖК кредитует заемщиков, с 2006 года улучшились, в частности минимальный размер первоначального взноса снижен с 30 до 10% от стоимости жилья. Но эксперты полагают, что в любом регионе наличие лишь одного по-настоящему серьезного игрока не подтолкнет развитие жилищного кредитования. Без продвижения банками собственных ипотечных программ прорыва ожидать сложно. Об этом говорит и опыт двух столиц – Москвы и Петербурга, где на долю операторов АИЖК приходится незначительное число выданных кредитов, а главными «моторами» развития ипотеки являются банки со своими кредитными продуктами.

Вторая сторона медали

Впрочем, развитие ипотеки в регионах таит в себе и опасности. Главная из них – неразвитость строительного рынка и, как следствие, ограниченность предложения на рынке жилой недвижимости. Эксперты опасаются, что внедрение банками ипотеки, а также предоставление государством преференций отдельным категориям заемщиков (частичное субсидирование первоначального взноса или процентной ставки) может «разогреть» рынок недвижимости и вызвать на нем рост цен, что в конечном итоге сделает жилищное кредитование еще более недоступным для граждан.

«Сейчас в Коми нет широкого предложения доступного жилья, – подчеркивает Наталия Бочкарева. – Но его и не может быть, учитывая состояние строительной отрасли, которая только-только начала поправляться после 15−летнего застоя. В республике нужно восстанавливать либо создавать заново кирпичные заводы, предприятия крупнопанельного домостроения, развивать всю инфраструктуру жилищного строительства. Без этого может получиться, что растущие доходы населения и развитие ипотеки „разогреют“ не очень развитый рынок жилищного строительства».

Для развития ипотеки в небольших городах требуется стимулирование конкуренции и снижение административных барьеров в строительной отрасли

В Карелии за последний год цены на жилую недвижимость выросли в среднем на 30%. Так как происходило это на фоне практически отсутствующего предложения жилья на первичном рынке, то риэлтеры связывают рост цен именно с появлением ипотечных программ. «Главная причина роста цен на квартиры – в том, что заработала ипотека, – утверждает директор петрозаводского агентства недвижимости „Проспект Плюс“ Виктор Зайцев. – Как только кредитные ресурсы банков стали доступны для граждан, цены на квартиры поползли вверх. Люди хотят нормально жить сегодня, а не копить годами, чтобы когда-нибудь купить квартиру. Сейчас в Петрозаводске приобрести жилье по ипотеке выгоднее, чем арендовать чужое».

Губернатор Калининградской области Георгий Боос вообще приостановил финансирование программ, стимулирующих развитие ипотеки. «Губернатор справедливо принял такое решение, так как развитие ипотечного кредитования стимулирует спрос при неизменном объеме предложения, – говорит министр промышленности, малого предпринимательства и туризма Калининградской области Николай Власенко. – Пока Градостроительный кодекс не работает так, как должен, расширять ипотеку бессмысленно: это приведет лишь к росту цен. Главная проблема в строительстве – административные барьеры. Они легкопреодолимы только для „избранных“ строителей. Другим попасть в этот круг сложно. Если брать неразмежеванный земельный участок, то все согласования до начала строительства займут года три. Это главный ответ на вопрос, почему строительный рынок развит слабо. А работающим сейчас строителям выгодна такая ситуация, когда рыночная цена жилья чуть ли не втрое превышает себестоимость. Если можно получить такую маржу, то зачем строить больше и снижать ее?»

Есть ли выход?

Таким образом, невысокие доходы населения в глубинке – важная, но далеко не ключевая проблема продвижения ипотеки. Отсутствие сколько-нибудь существенного предложения кредитных продуктов со стороны банков во многом обусловлено неразвитостью первичного рынка жилья. В свою очередь, строительная отрасль упирается в труднопреодолимые административные барьеры и отсутствие инженерно подготовленных территорий. Для подведения коммуникаций требуются значительные бюджетные инвестиции. Эта цепочка является почти бесконечной, учитывая, что в ипотечной сделке кроме банка участвуют риэлтеры, оценщики, страховщики, органы госрегистрации сделок с имуществом и т.п.

Разорвать порочный круг способно лишь одно – стимулирование конкуренции. В первую очередь это касается строительного рынка, так как жилье в России если и станет доступным, то скорее за счет снижения или хотя бы стабилизации цен на недвижимость, а не благодаря банковским или тем более государственным ипотечным программам.

Автор: Алексей Клепиков

Источник: «Эксперт Северо-Запад» №20(273), 29 мая 2006