Ипотека— друг человека, или Как продвинуться на пути к недвижимости

Все когда-то бывает в первый раз. Первая любовь, первая зарплата, первый кредит... Иногда он оказывается ипотечным. И это понятно. Страх перед неизбежностью длительное время жить в долг все-таки уступает необходимости иметь крышу над головой. Сегодня все больше москвичей задумываются над тем, по плечу ли им ипотека.

Ведь покупать с помощью нее квартиру стало выгодно.

“МК” решил разобраться в деталях и подводных камнях ипотечного кредитования.

Кто сегодня берет ипотеку?

• Молодежь в возрасте от 20 до 25 лет получает кредит крайне редко. Банки, как правило, неохотно кредитуют эту возрастную группу. Причина — молодой возраст заемщиков и нестабильный доход, уровень которого должен быть довольно высоким.
• Молодые люди в возрасте от 25 до 30 лет — желанные клиенты банков. Почему? Приходит время задуматься о семье, кое-кто уже обзавелся детьми и желает улучшить жилищные условия. Появляется стабильный средний доход, а таких клиентов банки кредитуют более охотно.
• Люди в возрасте от 30 до 40 лет чаще других становятся заемщиками. Как правило, это уже состоявшиеся (в профессиональном плане) дамы и господа, у которых появилось желание вложить деньги в недвижимость или купить новое жилье. Кстати, люди в возрасте 40—50 лет пользуются ипотекой, как правило, для приобретения квартир для своих детей.
• Людей в возрасте свыше 50 лет кредитуют, увы, крайне редко — банки делают ограничения по возрасту заемщика (до 65 лет на дату окончания кредита), да и тариф по страхованию ипотечных кредитов для таких людей выше.

Когда профессия значения не имеет

Род занятий ипотечных заемщиков сегодня самый разнообразный. Кредиты берут все, начиная с простых офисных работников с уровнем дохода $500—600 и заканчивая крупными бизнесменами. Однако наибольшее количество пользователей ипотечными кредитами составляют работники по найму (специалисты, управленцы) с уровнем дохода более $1000. Не чураются кредитных денег и владельцы собственного бизнеса. Хотя им банки дают кредит осторожно, поскольку эти люди в ответе не только за себя и свое дело, но и за тех, кто работает на их предприятии (фирме).

Важно помнить: стабильная работа и профильное образование — залог вашего успеха в банке.

Почему люди берут кредит?

Как правило, ипотечный кредит берут по трем причинам:

1. для улучшения жилищных условий (когда берут кредит на сумму разницы между стоимостью прежней квартиры и новой);
2. для покупки первого (основного) жилья, имея накопления на часть его стоимости;
3. для получения денег под залог имеющейся недвижимости (будь то квартира или дом)
4. на потребительские нужды: образование, крупные расходы, строительство дома, оплата долевого участия в строительстве.

Самые популярные кредиты сегодня — на покупку квартиры (вторичный рынок) под ее же залог и на потребительские цели под залог имеющейся недвижимости (объем таких сделок — до 80%).

Важно помнить: с точки зрения экономики покупать недвижимость в кредит сейчас выгодно, поскольку цены на жилье растут, а клиент возвращает кредит исходя из ранее взятой суммы.

На каких условиях предоставляется кредит

Сегодня ипотечным кредитованием занимаются более 46 банков, а общее количество программ — более 150. Они рассчитаны едва ли не на все случаи жизни и любой (впрочем, довольно туго набитый) кошелек. При этом процент за пользование кредитом снизился.

Судите сами: только за последний год процентные ставки в среднем по рынку снизились с 12—14% годовых до 10—11% в валюте и с 14—18% до 12—14% в рублях. Это раз. Снизился размер первоначального взноса до 15—20% от стоимости приобретаемой квартиры — это два. Срок кредита увеличился до 25—30 лет — три.

Важно помнить: наиболее выгодные процентные ставки начинаются от 9,5% годовых. Однако они повышаются в зависимости от срока кредита и формы подтверждения дохода (какой он у вас: “белый” или “серый”?).

Появились программы кредитования загородной недвижимости: коттеджей, земельных участков. Процедуры оформления сделок упростились, сократились сроки рассмотрения заявок клиентов на предоставление ипотечного кредита с 5—7 до 1—3 дней.

Что такое оптимальный кредит

Оптимальным считается кредит с удобным графиком погашения и комфортной (для семейного бюджета) суммой платежа. Как показывает практика, “комфортный платеж” — тот, после оплаты которого у семьи остается более 50% дохода.

Таким образом, если семья хочет получить кредит на улучшение жилищных условий (продать имеющееся жилье и с доплатой купить новое), например, на сумму $40 тыс., то необходимый доход семьи должен составить около $1200 в месяц.

Если вы собираетесь купить квартиру в целом, то, учитывая выросшую стоимость жилья в Москве (от $3000 за кв. метр), необходим кредит в $100—120 тыс. минимум. Чтобы его получить, нужен доход в $2—2,5 тыс. на семью.

Важно помнить: если плата за кредит (она состоит из суммы долга и процентов за пользование ипотекой) съедает больше 50% дохода семьи, свести концы с концами очень тяжело. Тогда жизнь становится не в радость, а в тягость.

Распространенные заблуждения

Чаще всего граждане, покупая с помощью ипотеки квартиру, думают, что она является собственностью банка до полного погашения кредита. Это не так. Квартира (как, впрочем, и любой объект недвижимости) становится вашей собственностью в момент покупки и только после этого обременяется залогом. Это означает, что собственник не может продать, перезаложить, подарить или иным способом распорядиться квартирой, домом, коттеджем и т.д. без ведома банка или до полного погашения долговых обязательств. Во всем же остальном, включая прописку, вы полноценный собственник. По крайней мере, пока являетесь добросовестным плательщиком по кредиту.

Некоторые проблемы могут возникнуть в том случае, если вы пожелаете прописать в квартире лиц, не указанных заранее в договоре с банком. Но даже в этом случае отказ в регистрации можно обжаловать в суде.

Также не стоит соблазняться очень низкими процентными ставками по ежемесячным выплатам. Следует учитывать, что существуют разные формы платежей, и объявляемые в рекламе 7% годовых в начале оформления ипотечного кредита в итоге могут вылиться в сумму, значительно превышающую первоначально вами планируемую.

Важно помнить: кредит — это серьезное обязательство. Именно поэтому заемщику необходимо четко оценивать свои силы.

Второе — всегда следуйте советам банка: по сути, он является вашим помощником как в подготовке документов, так и в обеспечении четкости и чистоты расчетов по сделке.

Но это не все. Потенциальному заемщику следует заранее быть готовым к дополнительным расходам, которые, как правило, объявляются банками только при подписании кредитного договора.

Какие дополнительные расходы вас ждут

Единовременные платежи: оценка предмета залога ($100), сбор за выдачу кредита, регистрация сделки, услуги риэлтора.

Ежегодные платежи: около 1% остатка кредита по страховке. Например, комиссия за ведение ссудного счета, за обналичивание денежных средств, расходы по страховке и т.д. Все эти расходы придется нести вам, заемщику.

Какие нужны документы

Список основных документов на самом деле невелик. В пакет входят: справка о доходе формы 2 НДФЛ (или в произвольной форме), паспорт, трудовая книжка, документы об образовании, документ о семейном положении, документы по активам заявителя, резюме и сведения о работе. Главное, чтобы вам ипотека была по плечу и в этом решении банк был с вами солидарен.

О плюсах и минусах ипотеки

Кратко сформулировать плюсы и минусы ипотеки можно так: за короткий промежуток времени вы становитесь владельцем собственного жилья, но за это в течение длительного срока вам придется выплачивать ежемесячно значительную сумму денег

ПЛЮСЫ

1. Возможность уже сегодня иметь собственное жилье, вложив всего 10—15% его стоимости
2. Квартира сразу становится собственностью клиента
3. Получение налоговой льготы по квартире и процентам
4. При потребительском ипотечном кредитовании — возможность под залог имеющейся недвижимости получить кредит на разные нужды

МИНУСЫ

1. Удорожание квартиры в течение кредита на сумму процентов
2. Квартира в залоге в течение всего срока кредита
3. Дополнительные расходы по сделке

Полезный совет

Желающим улучшить жилищные условия с помощью ипотечного кредитования лучше не стараться делать это самостоятельно, советуют специалисты. Сегодня существует довольно много организаций, занимающихся продвижением как ипотечного, так и иных видов кредитования. Попробуйте обратиться к ним (консультация у нормальных фирм бесплатная).

Не следует также доверять первой попавшейся на глаза рекламе, размещенной в Интернете или метро. Лучше потратить немного времени, пообщаться в нескольких компаниях и выбрать наиболее выгодную для себя. Подходить к “ипотечному делу” следует не торопясь и со всей ответственностью. Ведь большинство из нас покупают недвижимость только один раз в жизни.

Автор: Екатерина Пахомова

Источник: "Московский Комсомолец"