Спрос на коммерческую недвижимость высок во всех регионах. Бизнесмены хотят приобретать недвижимость по той простой причине, что это позволяет аккумулировать прибыль. «При покупке недвижимости появляется актив, цены на который, скорее всего, будут только расти. Предприятия малого и среднего бизнеса, проведя финансовый анализ и сравнение покупки с использованием ипотечного кредита, покупки без ипотечного кредита и аренды, принимают решение о способе финансирования приобретения недвижимости», – рассказывает начальник управления развития бизнеса и региональной сети Городского ипотечного банка Михаил Бусыгин.

«В наших условиях приобретение недвижимости с помощью ипотечного кредита является зачастую наиболее привлекательным и доступным вариантом финансирования приобретения недвижимости. Поэтому сегмент рынка по предоставлению ипотечных кредитов на приобретение складской, торговой и офисной недвижимости представляется очень интересным», – отмечает Бусыгин.

Предоставлением ипотечных кредитов на покупку квартир занимаются многие банки, и, по мнению заместителя председателя управления, курирующего розничный блок КБ «Москоммерцбанк», Альберта Хисаметдинова, на этом рынке сложилась жесткая конкуренция. А коммерческую ипотеку незаслуженно обделили вниманием как законодатели, так и банки. В настоящий момент рынок коммерческой недвижимости находится на подъеме, и спрос на объекты нежилой недвижимости не меньше, чем на жилые помещения. Однако банков, предлагающих ипотечные кредиты на покупку нежилых помещений, а тем более физическим лицам, очень мало. Исходя из этого Москоммерцбанк решил развивать это направление.

«Однако потенциальные заемщики сталкиваются с проблемами, – говорит Альберт Хисаметдинов, – и в некоторых случаях сделки срываются. В целом процесс развития коммерческой ипотеки сильно сдерживается из-за несовершенства законодательства».

Взаимодействие с законом

Как замечает руководитель проекта «Коммерческая ипотека» Московского ипотечного центра Сергей Киприянов, закон об ипотеке не предусматривает ипотеку коммерческой недвижимости. То есть сначала ее надо купить, а потом заложить, так как отдать коммерческую недвижимость в залог может только собственник. Проблема, по его мнению, может быть решена несколькими способами.

Первый способ – заключение договора купли-продажи. Продавец получает часть собственных средств от покупателя плюс гарантию банка. Затем проходит регистрация собственности на нового покупателя и договора залога. После этого выдаются кредитные средства и производится окончательный расчет. Это, по словам Сергея Киприянова, самая долгая схема.

Второй способ: покупатель выплачивает по предварительному договору собственнику (продавцу) часть собственных средств, и продавец получает от банка обязательство выплатить недостающие средства в случае регистрации залога. Затем следует регистрация залога на банк и оформление всех документов по передаче прав собственности на нового собственника (покупателя), т. е. заключение договора купли-продажи, после чего продавец получает всю сумму, а регистрация идет своим чередом.

Третий способ – «выкуп юридического лица». Создается компания (юридическое лицо), на которую оформляется объект недвижимости, впоследствии заемщик выкупает акции этой компании, выплачивая кредит.

«Есть и другие пути, – отмечает Сергей Киприянов, – например, банк-кредитор совместно с заемщиком создают юридическое лицо, на которое выкупается недвижимость, и это юрлицо и кредитуется».

Решить вопрос с предоставлением коммерческих кредитов банки могут по-иному. По словам Михаила Бусыгина, в регионах есть высокий спрос на так называемые ипотечные потребительские кредиты, которые предоставляются не на приобретение жилья, а на различные цели под залог уже имеющегося в собственности жилья. В этом случае бизнесмены, у которых есть дорогая недвижимость (квартира, дом или земельный участок), могут под залог имеющейся в собственности жилой недвижимости получить, например в Городском ипотечном банке, до $ 500 тысяч кредита. Эти средства можно потратить в том числе и на приобретение коммерческой недвижимости.

По словам Бусыгина, перспективной нишей может стать лизинг недвижимости, как прямой (когда лизинговая компания покупает недвижимость и сдает ее в лизинг лизингополучателю), так и возвратный (когда лизинговая компания покупает у своего клиента недвижимость, оплачивает ему ее стоимость и далее сдает ее в аренду этому же клиенту – таким образом клиент получает денежные средства, которые может потратить на развитие бизнеса).

Условия получения кредита

Итак, на каких же условиях предприниматель может получить кредит? По словам Сергея Киприянова, обычно банки выдают ипотечные кредиты на приобретение коммерческой недвижимости на 3-5 лет, тем не менее есть единичные предложения, например Московского ипотечного центра, на 10-20 лет. Ставки здесь от 10 %, сроки рассмотрения заявки – 1,5-2 недели.

Физические лица в Москоммерцбанке, по словам Альберта Хисаметдинова, могут получить коммерческий кредит от $ 100 тысяч до $ 1 млн. на 10 лет при ставке от 12 % годовых. Срок рассмотрения заявки – один день.

При этом заемщиком может выступать любое платежеспособное физическое лицо, независимо от того, работает оно по найму или является владельцем бизнеса.

Для инвесторов важны надежность залога и платежеспособность клиента. Сергей Киприянов считает, что они оценивают, во-первых, коммерческие риски, связанные с бизнесом заемщика (проверяется финансовое состояние заемщика, бизнес может быть застрахован страховой компанией); во-вторых, риски, связанные с утратой, гибелью обеспечения, то есть разрушением или ущербом объекта недвижимости (обязательное страхование объекта от гибели и ущерба); в-третьих, риски, связанные с утратой прав собственности на объект недвижимости, являющийся обеспечением по кредиту (страхуется «титул», особенно на первые 1-3 года).

Среди требований инвесторов, финансирующих эти кредиты, как сообщает Сергей Киприянов:

• достаточный уровень доходов заемщика («очищенная» прибыль заемщика – не менее двукратных обязательств по кредиту);
• открытость заемщика;
• «чистота» сделки купли-продажи объекта, на который берется кредит и который является и обеспечением по кредиту (цена в договоре купли-продажи должна соответствовать реальной цене сделки);
• наличие у заемщика 20-25 % собственных средств.

Основные пожелания заемщиков, по словам Сергея Киприянова, касаются увеличения срока кредитования с 3-5 до 10 лет и снижения процентных ставок до уровня 8-10 % годовых. Альберт Хисаметдинов также считает, что заемщики заинтересованы в низких процентных ставках, увеличении сроков и комфортных условиях кредитования. Немаловажную роль играют скорость рассмотрения заявки и объекта залога.

Коммерческая ипотека опаздывает на 3-5 лет в своем развитии

Коммерческая ипотека, считает Михаил Бусыгин, опаздывает на 3-5 лет в своем развитии по сравнению с жилищной, и для ее системного развития необходимо решить три блока вопросов: 1) юридические, 2) по рефинансированию таких кредитов, 3) по унификации стандартов их выдачи и обслуживания.

Потребуется время, чтобы продукты в этом сегменте стали массовыми. По сообщению наших экспертов, Москоммерцбанк и агентство недвижимости и инвестиций «Московский ипотечный центр» начали предоставлять коммерческие ипотечные кредиты с января 2006 года. В Москоммерцбанке, по словам Альберта Хисаметдинова, за это время пяти заемщикам было выдано $ 1,5 млн., одобрение получили еще 23 клиента на получение ими $ 8,5 млн.

Коммерческую ипотеку в качестве пилотных проектов только начинают внедрять отдельные российские банки, другие осторожничают. Но потенциал в этом сегменте огромен. Участники рынка уверены в одном: необходимо укрепить законодательную базу, чтобы кредитным учреждениям не приходилось лавировать в поисках путей решения проблемы.

Автор: Динара Латыпова

Источник: "Собственник"