Грозит ли России ипотечный кризис?

И в самом деле: многие ипотечные компании предлагают приобретение квартиры с 15 % или даже 5 % первоначальным взносом. 15 % от стоимости стандартной однушки в панельном доме на окраине Москвы составляет от 10 до 15 тысяч долларов США. Потребительский кредит в любом банке с легкостью покрывает эту сумму. Что же получается?

Разумеется, банковская система андеррайтинга на то и нацелена, чтобы вычислить и исключить из банковских активов неплатежеспособного клиента. Но какие реально инструменты сегодня у нее есть? Собственно никаких, кроме столь любимой всеми банками формы 2-НДФЛ, которая по идее должна подтвердить величину ваших доходов, плюс вами же заполненная анкета о величине ваших дополнительных доходов кроме зарплаты, плюс паспортные данные и какие-то еще малозначимые факты вроде наличия или отсутствия жены/мужа/детей… Некоторые банки принимают также к сведению подтверждения фактических трат: списания с карточки, счета за телефон, билеты за рубеж и прочие свидетельства вашего "буржуазного" образа жизни. Какое это дает банку представление о вашей кредитоспособности? Да фактически никакого!

Отсутствие гарантий

В отсутствие такого универсального инструмента как кредитная история, в отсутствие единого для банков списка получателей кредитов банк практически бессилен определить вашу надежность. Но ему это пока и не слишком важно. На растущем рынке продать квартиру разорившегося кредитора значит гарантированно покрыть свои затраты. Причем возможно, что и с большей отдачей, чем те 3 % в год, которые банк получит с учетом разницы между инфляцией и процентной ставкой по кредиту.

Однако что это означает на фоне растущего числа банков, предлагающих ипотечные программы с мизерным, а то и нулевым первичным взносом? Это значит, что наша банковская система тащит себя, как тащил себя Мюнхгаузен за волосы из воды… Только тащит в воду, а не наоборот. Схема проста: на фоне постоянно растущих цен все большему числу людей кажутся доступными ипотечные кредиты. Они включаются в эту систему, но если по каким-то причинам понимают, что не справляются, то банковской системе грозит то, что уже прошли многие западные страны. А именно – кризис неплатежей.

Как считает председатель правления банка "ДельтаКредит" Игорь Кузин, резко снизившийся порог вступления в ипотеку есть не что иное, как отражение конкуренции. Не имея возможности конкурировать нормально, то есть повышать качество своих услуг, некоторые игроки должны идти на такие действия. "Это ничем хорошим не обернется. Никто не отменял того правила, что банки "торгуют" деньгами. И их маржа складывается из правильно просчитанных рисков. А риски высоки: все стандартные подходы говорят о том, что если первоначальный взнос менее 20 %, то при стрессовом сценарии этот портфель начинает показывать очень большой уровень просрочки и задолженности. Это выйдет боком всей системе", – резюмирует Кузин.

Арендаторы и покупатели

Кроме того, надо понимать, что человек, не имеющий средств на первоначальный взнос, – арендатор, а не покупатель. Его психология совсем иная. Если покупатель квартиры вложил в нее 20 % собственных средств, то он боится потерять ее и переживает за свои 40 тысяч долларов. А если он вкладывает 5 тысяч долларов, а завтра его доход падает, то он говорит: "Ну что сделаешь, не получилось" – и уходит. А банк остается, и именно ему приходится решать эту проблему.

В США в 80-х гг. кризис переоценки недвижимости и неплатежи по ипотечным кредитам стали стартовым механизмом для кризиса банковской системы, а в конечном итоге и всей экономики в целом. Помочь США выйти из кризиса невольно смогла Япония, вложившая между 1985 и 1992 годом в недвижимость США около 75 млрд. долл.

Параллели американской и российской ситуации налицо. Высокие мировые цены на нефть и вызванное этим оживление экономики увеличивают объем средств, направляемых на приобретение недвижимости. А поскольку предложение определяется спросом, то стоит спросу застопориться хотя бы ненадолго – последствия могут быть весьма серьезными как для рынка недвижимости, так и для всех других отраслей, с этим рынком связанных. Причем России, в отличие от США, внешний мир – например Япония – вряд ли поможет.

Автор: Майя Богданова

Источник: "Собственник"