Ипотека по Марксу

Ипотеке нужна стандартизация и секьютиризация, иначе она никогда не станет массовой. "Кустарная" выдача ипотечных кредитов - слишком доростоящая процедура, чтобы быть по настоящему востребованной. Рассмотрение на кредитном комитете стандартных кредитов – признак кустарности, а не технологически отлаженного и современного производства, считают эксперты. А закладная, пришедшая к нам из прошлого века – пережиток, который вряд ли стоит "тащить" в будущее.

От мануфактуры к индустриальному производству

А мы-то думали, что у нас все так хорошо – мы выдаем в два раза большее количество кредитов по сравнению с прошлым годом, и это шикарная динамика развития… Однако, по оценке международной финансовой корпорации IFC, российская ипотечная индустрия только завершает стадию формирования, и, если вспомнить "Капитал" Маркса, находится на кустарном уровне. Переход на уровень мануфактуры, а затем полноценного индустриального производства должен сопровождаться увеличением производительности труда, введением единых для отрасли стандартов и стуктурными переменами.

Cейчас на рынке 200 кредиторов и примерно 200 тыс. заемщиков. Из кредиторов лишь 10 участников имеют кредитный портфель больше $50 млн. Вторичный рынок ипотеки – продажи закладных ПИФам и другим финансовым или пенсионным организациям – отсутствует в принципе. Доминирующая форма организации производства – универсальные банки, которые предоставляют полный спектр услуг. Кустари, одним словом…

При этом на рынке спрос на ипотеку серьезнейший. Емкость рынка ипотечного кредитования IFC оценивает в $355-455 млрд. В России 25 млн единиц ветхого жилья (70% населения нуждается в улучшении жилищных условий), для удовлетворения потребностей населения в доступном и качественном жилье требуется $650 млрд. Между тем, на счетах в банках у людей меньше денег, чем требуется даже на самый минимальный первый взнос по ипотеке.

Кооперация + организация рынка

Представитель IFC Андрей Милютин считает, что существующая модель универсального производства (банкинга) не способна обеспечить массовый рост ипотеки. Для улучшения инвестиционной привлекательности рынка ипотеки необходимо осуществить несколько серьезных мер, в частности - провести стандартизацию продуктов и функций, улучшить распределение рисков между участниками ипотечной системы и снизить риски как таковые, увеличить прогнозируемость и внедрить аналитические системы.

А дальше - прямо по Марксу: нужна кооперация, организация рынка, включающая стандартизацию, специализацию, совершествование продуктового ряда и управление рисками.

Сейчас IFC предлагает рынку сосредоточиться на совершенствовании процесса передачи финансовых и информационных потоков и введении специализации в самих банках, а также заняться стандартизацией всех этапов – от проверки финансовой состоятельности заемщика до закладной. А там недалеко и до выпуска ипотечных облигаций, которые соответствовали бы международным стандартам.

Коммерческие участники рынка сегодня понимают необходимость кооперации и выработки единых стандартов ипотечного кредитования и рефинансирования. Этим сейчас активно занимаются в Национальной саморегулируемой организации участников рынка жилищного кредитования уже сейчас, активно ведя диалог с властью и с участниками рынка.

Государство отдельно от жизни

Государство со своей стороны декларирует масштабные цели в программе "Доступное и комфортное жилье" и попутно пытается обеспечить жильем военных через ипотечно-накопительную систему. Но правительственные планы не учитывают нынешнюю ситуацию на рынке, когда предложение жилья на рынке намного ниже спроса.

Военные в своих планах тоже делают упор на вторичный рынок, планируя в 2006 году "вбросить" туда 4 млрд 300 млн. руб. государственных средств, что только сделает жилье недоступнее. А государство, декларируя ввод в 2010 году 80 млн. кв.м., в то же время консервирует строительство заводов строительной индустрии.

Самыми реалистичными выглядят планы АИЖК по строительству жилья для ипотечников, и недавно реанимированная идея стройсберкасс, для которой у нас не разработана законодательная база. А вся остальная конструкция висит в воздухе, не опираясь на реалии рынка и общества. Недавно депутат Госдумы Иван Грачев заявил, что за последний год жилье стало недоступнее на 20%, и это произошло в рамках реализации программы "Доступное жилье". Планы "кустарных" коммерческих организаций пока выглядят более реальными.

Автор: Екатерина Шумилина

Источник: Бюрократы.RU