Ипотека ускоряется

Ипотека в России развивается не вопреки, а благодаря стремительному росту цен на жилье. Покупатели, ожидая роста цен на квартиры, стараются не откладывать покупку на длительный срок. В то же время банкиры, предвкушая сверхприбыль на кредитовании покупок жилья, совершенствуют технологии: выдают кредиты быстро и с минимальными затратами для заемщика. Как следствие, количество ипотечных сделок в Петербурге за девять месяцев 2006 года почти вдвое превысило количество сделок за весь 2005 год и приблизилось к отметке 7,5 тыс. А к концу текущего года количество сделок, по прогнозу банкиров, превысит и все 10 тыс.

Летом, в период галопирующего роста цен на жилье, когда квартиры дорожали на 3 рубля в минуту, банки начали предлагать кредиты без первоначального взноса. Хотя еще год назад одного только предположения о такой возможности было достаточно, чтобы финансисты изменялись в лице, словно у них спрашивают нечто очень неприличное. Между тем заемщикам так понравилось это предложение, что банкиры вместо сезонного спада на рынке выдачи ипотечных кредитов получили настоящий вал спроса со стороны заемщиков.

Первым на отмену авансового платежа решился Банк Москвы. Правда, его топ-менеджеры назвали этот ход временной маркетинговой акцией, которая призвана помочь банку быстрее захватить значимую долю на рынке. Предполагалось, что уже с конца лета банк снова будет требовать от заемщиков первоначального взноса. Однако в итоге срок действия акции был продлен: как сообщили Ъ в пресс-службе петербургского филиала Банка Москвы, выдавать кредиты без первоначального взноса банк будет как минимум до конца этого года. Идею Банка Москвы тут же подхватили государственные банки, которые могут позволить себе брать дополнительные риски, поскольку не нуждаются в рефинансировании ипотечных кредитов, а таковое невозможно в отношении кредитов, выдаваемых без первоначального взноса.

Летом о снижении до нуля минимального размера первоначального взноса объявил один из крупнейших игроков банковского сектора России — «Внешторгбанк. Розничные услуги» (ВТБ-24), дочерняя структура Внешторгбанка. Причем процентная ставка по такому кредиту, в отличие от того же Банка Москвы, была аналогична ставке по кредиту, в рамках которого заемщик вносит в качестве первоначального взноса собственные средства. Вслед за ВТБ-24 на отмену или снижение первоначального взноса до уровня 5% пошли и другие игроки.

Впрочем, большинство ипотечных банков по-прежнему предлагают кредиты, требуя от заемщика заплатить за квартиру, приобретаемую в кредит, как минимум 10% своих средств. Предложению ВТБ многие из них противопоставили более высокую скорость принятия решения и оформления ипотечной сделки. Кроме того, банки стали активно предлагать клиентам кредиты под залог уже имеющегося у них жилья для покрытия необходимого первоначального взноса при покупке в кредит новой квартиры. Правда, ставки по таким кредитам для формирования первоначального взноса гораздо выше, чем по ипотечному кредиту. Разница может составлять 3%, что снижает конкурентоспособность подобного рода схем по сравнению с ипотечными кредитами без первоначальных взносов.

Без шампанского, зато с деньгами 

Однако идти на поводу у государственных банков, отказавшихся от практики обязательного предоставления заемщиком первоначального взноса, и петербургские, и московские банкиры пока не намерены.

«Ипотека без первоначального взноса достаточно рискованна для банков. Если заемщик вносит личные средства, то чувствует большую ответственность за своевременное погашение кредита, так как в случае невыплат он рискует потерять не только квартиру, но и достаточно солидную сумму собственных средств, — объясняет начальник дирекции по работе с физическими лицами «Райффайзенбанка Австрия» Роман Воробьев. — То есть первоначальный капитал заемщика служит для банков дополнительной страховкой от увеличения невыплат по ипотечным кредитам». По мнению господина Воробьева, существует прямая зависимость между ростом невозвратов и понижающимся ценовым трендом, и чем больше первоначальный взнос, тем более защищенным чувствует себя банк в случае падения цен на недвижимость.

По мнению директора по ипотечному кредитованию петербургского филиала Альфа-банка Вячеслава Михайлова, вследствие роста цен на рынке недвижимости уменьшилось количество потенциальных заемщиков из сегмента с небольшим уровнем доходов. Зато банки получили новых заемщиков из сегмента покупателей, которые планировали приобретать недвижимость за счет собственных средств, но вследствие резкого скачка цен вынуждены обращаться за ипотечными кредитами. А значит, ипотечные продукты будут пользоваться высоким спросом и без снижения первоначального взноса до нуля.

«При сложившейся ситуации на рынке недвижимости в выигрыше останется тот, кто, проводя максимально сбалансированную политику в отношении размера первоначального взноса, сделает лучшее предложение лучшим заемщикам, — добавляет господин Воробьев. — В конце концов размер первоначального взноса может варьироваться в зависимости от кредитоспособности потенциального клиента, так же как и размер процентной ставки».

Деньги текут рекой 

Доходность ипотечных сделок стремительно растет вслед за ростом цен на квартиры. Средняя сумма кредита за девять месяцев текущего года возросла на 86%, до $65 тыс. Средние ежемесячные платежи по кредитам выросли немного меньше, примерно на 74%, за счет снижения процентных ставок.

В сложившихся условиях банкиры практически ничем не рискуют. Они прекрасно понимают, что если заемщик не расплатится по кредиту в срок, то они без особых сложностей перепродадут недвижимость с прибылью, которую им не обеспечат акции нефтяных компаний и «Газпрома», вместе взятых. Поэтому, собственно, финансисты и не скупятся, выдают кредиты в размере 95% от стоимости залога, хотя еще пару лет назад заемщик мог рассчитывать максимум на 70%. Причем срок кредита постоянно увеличивается. А ведь в конечном счете чем больше срок кредита, тем дороже он обходится заемщику. При прочих равных условиях за семилетний кредит заемщик заплатит примерно на 10% меньше, чем за десятилетний. Впрочем, по словам генерального управляющего петербургским филиалом ММБ Александра Конышкова, именно десятилетние кредиты пользуются на сегодня наибольшим спросом, поскольку выгоднее кредитных предложений сроком на 20—30 лет. «Причем на первичном рынке преобладают рублевые заимствования на сумму до 1,5 млн рублей и долларовые кредиты для более дорогих сделок. На вторичном рынке до сих пор преобладают долларовые сделки», — утверждает господин Конышков.

Ставки достигли дна

С рефинансированием кредитных портфелей у отечественных банкиров проблем нет. Иностранные финансовые институты с удовольствием перекупают кредиты российских банков, поскольку процентные ставки в России выше, чем в развитых странах. По словам члена правления Городского ипотечного банка Игоря Жигунова, процентные ставки в Евросоюзе и США колеблются в диапазоне 6—7,5%, а в России — 9—10,5% в иностранной валюте. Ставки в рублях в зависимости от разных факторов колеблются на уровне 12%.

«Едва ли можно ожидать в ближайшее время резкого снижения ставок по ипотечным кредитам. Существующие процентные ставки являются рыночно обоснованными и отражают реальную экономическую ситуацию в стране, а также текущую стоимость привлекаемых ресурсов, — выражает типичное мнение банкиров господин Жигунов. — Поэтому их колебания возможны лишь в пределах 0,5—1 процента». Но и то, по оценке большинства экспертов, это произойдет не сразу. Так, по мнению господина Михайлова из Альфа-банка, одной из основных предпосылок к такому снижению ставок является начало работы в России рынка ипотечных ценных бумаг, что позволит банкам привлекать средства под более низкие проценты. А на его становление, полагают опрошенные Ъ эксперты, может потребоваться целый год.

Вместе с тем в конце первого полугодия текущего года наметилась еще одна новая тенденция — отказ банков от валютных кредитов. «При этом полного ухода банков от них, по всей видимости, ожидать не стоит. Спрос на валютные кредиты сохранится, особенно в столице России, где достаточно велика доля людей с доходами, привязанными к доллару. Сейчас, например, на долю валютных кредитов приходится около 40 процентов ипотечного портфеля нашего банка, — объясняет директор департамента по работе с риэлтерами и застройщиками Инвестиционного банка «КИТ Финанс» Дмитрий Булычев. — Но вполне возможно, что валютные ставки по ипотечным кредитам в скором времени превысят рублевые». В этом случае, по мнению экспертов, валютный кредит станет такой же редкостью, как и ипотечный кредит с первоначальным взносом в 50% от стоимости квартиры.

Перемена кредита

Между тем незначительное снижение процентных ставок, произошедшее в первой половине этого года, заставляет банкиров развивать услуги по перекредитованию заемщиков, поскольку заемщики, взявшие кредит в 2004 году, сейчас не хотят платить процент выше среднерыночного. Пока банкиры не очень активно переманивают друг у друга клиентов. Рынок быстро растет, и нужды в такого рода агрессии нет. Но стоит темпам роста замедлиться, как конкуренция в этом секторе неизбежно обострится. Ведь старый заемщик лучше новых двух. Во всяком случае его привлечение обойдется дешевле: он уже проверен коллегами по цеху, исправно возвращает им долг. А такой клиент никогда не будет для банка лишним.

«Обычно для заемщиков проблема перекредитования возникает при изменении процентных ставок более чем на два процентных пункта, — отмечает начальник кредитного управления петербургского филиала Национального резервного банка Наталия Григорьева. — Однако заемщики пока не спешат переоформлять ипотечные кредиты. На российском ипотечном рынке системой рефинансирования пользуются крайне редко». Это, по мнению госпожи Григорьевой, связанно с тем, что ипотека не стала массовой и абсолютное число заемщиков, взявших кредит несколько лет назад, небольшое. «Массовое обращение к услуге рефинансирования произойдет в течение нескольких ближайших лет. И в выигрыше останутся те банки, которые создадут технологии и механизмы перекредитования», — прогнозирует директор департамента по работе с риэлтерами и застройщиками Инвестиционного банка «КИТ Финанс».

Портрет заемщика изменился

При сложившейся конъюнктуре на рынке жилой недвижимости рост ипотечного рынка вряд ли замедлится в ближайшей перспективе. Цены таковы, что людей, способных выложить из кармана нужную сумму, практически не осталось. Предпринимателям выгодней платить по кредиту, чем изымать деньги из оборота. «В свете новых условий изменился портрет среднестатистического заемщика по уровню дохода, — отмечает начальник кредитного управления петербургского филиала Национального резервного банка. — Если раньше это были граждане с доходом на семью от $500, то для того, чтобы купить жилье по новым ценам, доход на семью должен быть не менее $1500. Также ипотечные кредиты стали привлекать и топ-менеджеры компаний». Банкиры не сомневаются, что цены на жилье продолжат расти. Очевидных предпосылок для их снижения нет, напротив, все говорит о сохранении тенденции. Предложение не поспевает за спросом, и более того, оно не соответствует запросам потребителей. Строители по инерции предпочитают создавать однокомнатные квартиры. Но этот сегмент рынка, по мнению банкиров, бесперспективен. Поскольку однокомнатные квартиры годятся только для длительного проживания пенсионеров. Другая категория потребителей однокомнатных квартир — молодые семьи уже стремятся обзавестись более просторным жильем, как минимум с двумя комнатами. Все-таки молодые рассчитывают, как правило, быстро обзавестись детьми.

Падения цен пока не будет

Некоторые аналитики предрекают, что вскоре на рынок будут выставлены так называемые инвестиционные квартиры, которые последние несколько лет приобретались спекулянтами в сфере недвижимости в расчете на перепродажу по более высокой цене. Вот тогда цены могут рухнуть. Банкирам такой сценарий кажется маловероятным. Однако их нежелание выдавать кредиты без первоначального взноса продиктовано в том числе и опасением, что цены на жилье могут рухнуть процентов на 30, после чего многие заемщики расторгнут договор и банк будет вынужден квартиру, приобретенную на его деньги за $100 тыс., продавать за $70—75 тыс., в то время как заемщик купит в кредит аналогичную квартиру в другом банке, сэкономив солидную сумму. Наличие таких опасений в банковской среде подтверждает возможность серьезного кризиса на рынке, правда в отдаленной перспективе, а не в течение ближайших полутора-двух лет. В обозримом же будущем банкиры ожидают лишь небольшого снижения цен с уровня, на который их загнал летний ажиотаж на рынке, да и то лишь по отдельным видам квартир.

«В части малоликвидных, низкого качества объектов, возможно, произойдет небольшая корректировка цен в сторону снижения, а вот в отношении современного, качественного жилья, элитного жилья рост продолжится, хотя с намного меньшими темпами, в рамках роста рынка в целом», — утверждает господин Жигунов. Другие опрошенные Ъ банкиры также уверены, что замедление роста цен на жилье — явление временное, они продолжат расти, когда люди к ним привыкнут. «Несмотря на отмечаемую статистикой остановку роста цен на первичном рынке жилой недвижимости, вторичный продолжает коррекцию в сторону повышения, — отмечает начальник отдела развития ипотечного кредитования банка «Санкт-Петербург» Дмитрий Соловьев. — Хотя темпы этой коррекции, безусловно, несравнимы с летним ажиотажем. По моим ощущениям, рынок близок к стабилизации, после которой закономерен незначительный, до 5—10 процентов, откат цен из-за появления на рынке ’придержанных’ квартир». По словам господина Соловьева, заемщики сегодня не отличаются «пылкостью», им необходимо привыкнуть к новым ценам и, разумеется, надо, чтобы «подтянулся» уровень зарплаты. «Сейчас на рынке тон задает продавец, и цена продажи зависит от его желания. Говорить о том, что цены не будут расти, — значит обманывать себя, — считает господин Конышков. — Возможна коррекция цены, но это краткосрочная перспектива, а в долгосрочной перспективе рост будет продолжаться. Этот рынок цикличен, как и многие другие. Что касается потенциальных заемщиков, то количество людей, которые не смогли найти жилье, продолжает увеличиваться».

По единодушному мнению банкиров, настоящий бум на ипотечном рынке произойдет, когда стоимость арендной платы за съемную квартиру снова превысит размер среднего платежа по ипотечному кредиту. Ведь, по сути, именно размер арендной платы является сейчас верхней планкой для ежемесячного платежа по кредиту. Так что после любого ее увеличения и без того высокий спрос на ипотечные кредиты станет еще больше. В ожидании этого банки усиленно расширяют свои подразделения, работающие с потенциальными клиентами. Если раньше оформлением ипотеки занимались два-три менеджера, то теперь банки создают целые специализированные ипотечные центры с десятками сотрудников и активно привлекают к работе с заемщиками агентства недвижимости и ипотечных брокеров. И судя по все возрастающей активности финансистов, именно следующий год станет годом долгожданного бума на рынке ипотечного кредитования.

Александр СОЛОГУБ