Ипотечный бизнес план

Вложения в недвижимость выгодны, а вложения в недвижимость с привлечением ипотечного кредита еще выгоднее. Однако лучше не рассчитывать на то, что эти инвестиции принесут сумасшедшие дивиденды.

Когда приводят аргументы, подтверждающие выгодность ипотеки, часто говорят о постоянном росте цен на жилье. Мол, Вы сегодня получаете квартиру по одним ценам, а платите потом, тогда, когда стоимость квадратного метра будет уже совершенно иная. Мы решили проверить это утверждение и посчитать, действительно ли это так.

Предположим, что жилье в Москве в ближайшие три года будет продолжать расти в цене. В последние 8 месяцев (с октября 2005 по май 2006 года) московская недвижимость выросла в цене в среднем на 50%. Ожидать такой же бурный рост в течение ближайших нескольких лет - слишком оптимистично для инвестора, и такой прогноз скорее невероятен. Лучше исходить из умеренного (по нынешним временам), но стабильного роста цен на 15% в год. Такой рост характерен для большинства европейских стран. Надеяться на то, что однокомнатная квартира, приличная, но скорее на окраине столицы будет через три года стоить 330 тысяч долларов, а именно такова была бы ее цена при росте уже в 30% в год - на наш взгляд, несколько рискованно.

Предположим, у Вас есть в распоряжение 60 тысяч долларов, постоянный доход, достаточный для того, чтобы взять ипотечный кредит и желание инвестировать деньги в недвижимость. Тогда у Вас, как у инвестора в недвижимость есть две принципиально разные возможные стратегии: Купить квартиру с использованием ипотечного кредита или вложить имеющиеся 60 тысяч долларов в недвижимость, которую Вы можете себе позволить на данном этапе.

Взять ипотечный кредит

Наиболее ликвидные, как с точки зрения последующей перепродажи, так и с точки зрения сдачи жилья в аренду являются одно- и двухкомнатные квартиры. Сегодня вполне хорошую «однушку» в Москве можно купить за 200 тыс. долларов. Это будет не элитная квартира, но в вполне престижном районе, в хорошем доме, с хорошей планировкой и ремонтом. Возможность заплатить первоначальный взнос в размере 30% от стоимости жилья позволит получить кредит в валюте под 11% годовых. Кредит будем брать на 3 года - это оптимальный срок со всех точек зрения. Если его увеличивать, то теряется смысл всего затеянного нами предприятия - слишком долгосрочная инвестиция, если снижать, то удельный вес всевозможных дополнительных платежей будет слишком высок в структуре расходов.

Если мы пойдем по первому варианту, и приобретем квартиру стоимостью 200 тысяч долларов, то при 15% росте цен на жилье в год, через три года она будет стоить уже 304 тысячи долларов.

Кроме того, квартиру можно сдавать внаем. Будем считать, что банк или не ставится в курс дела и не знает, что квартира, находящаяся у него в залоге, сдается в аренду, или разрешает это делать. В жизни бывает всякое, при сдаче жилья потери неизбежны. Ни одно, так другое - поэтому мы будем закладываться на сумму $800 в месяц, хотя нашу квартиру сдать дороже более чем реально, тем более с учетом роста цен и на аренду жилья, который должен произойти, если все вокруг будет дорожать.

Пока все идеально, и мы уже почти миллионеры, но помимо доходов в нашем предприятии буду еще и расходы.

Во-первых, конечно, это выплаты по кредиту. Рассчитать их Вы можете самостоятельно, воспользовавшись ипотечным калькулятором.

Как мы уже договорились, при первоначальном взносе 30% кредит на три года мы получим под 11% годовых. В таком случае, ежемесячные выплаты составят почти $4.700. Но наша квартира сдается за $800 в месяц и, таким образом, ежемесячно нам придется докладывать $3.900 из своего кармана. За три года в общей сложности придется выложить $140.400.

Помимо всего прочего нам предстоят расходы, связанные со страхованием предмета залога. Они составят ориентировочно $4.600. Расходы на получение кредита - $2.100 (будем считать, что мы уложимся в 1.5%). Расходы на риэлтора, но не стоит забывать, что сделку по покупке и продаже жилья нам необходимо провести дважды, первый раз - при покупке, второй раз при продаже. Таким образом, удельные расходы на риэлтора, из расчета 6% от суммы кредита, составят $12.000 при покупке жилья и $18.200 при продаже (очевидно, что если жилье будет расти в цене, то при повторной сделке расходы на риэлтора буду выше). Итого дополнительные расходы составят $36.900. Причем, для некоторого упрощения наших подсчетов мы их будем считать отдельно, не уточняя в какой именно момент времени они нам предстоят.

Вложить в недвижимость имеющиеся 60 тысяч долларов

Здесь выбирать не приходится. За 60 тысяч сегодня можно позволить себе только квартиру в Московской области. Наиболее оптимальный вариант для инвестиции в данном случае будет однокомнатная квартира в современном доме в ближайшем Подмосковье. В связи с достаточно высоким риском, инвестиции в долевое строительство нами рассматриваться не будут.

Купленную квартиру можно относительно легко сдать за $300 в месяц. Плюс ежемесячно мы вместо того, чтобы гасить задолженность по кредиту банку, можем откладывать $3.900 (разница между ежемесячным платежом по кредиту и доходом от аренды «ипотечной» квартиры). Таким образом, каждый месяц мы сможем вносить на счет в банке $4.200. Такой способ вложения денег позволит нам к 17 месяцу накопить на вторую однокомнатную квартиру в Подмосковье, которая к тому моменту будет стоить уже $72.750. После ее покупки у нас еще останется $2750. Оставшееся время, то есть 19 месяцев мы сможем откладывать уже $4.500, так как будем сдавать и вторую квартиру и с учетом процентов по депозиту по истечении 3-х лет накопим $94.000. Плюс к данному моменту у нас будет две квартиры стоимостью $91.250 каждая. Итого мы будем иметь $276.500.

При данном варианте инвестирования нашими дополнительными расходами будут только услуги риэлторов. К ним нам придется прибегнуть четырежды. В общей сложности затраты на посреднические услуги из расчета 6% за каждую сделку составят $18.900.

Итого

Вложив сегодня в дело $60.000, и ежемесячно в течение 3-х лет докладывая $3.900, в итоге мы получим:

1. Если возьмем ипотечный кредит, то наш доход составит: $267.100 ($304.000 - $36.900). Таким образом, за три года прибыль получится $66.700 ($267.100 - $60.000 - $140.400)
2. Если будем вкладывать в недвижимость, но не брать ипотечный кредит, то наш доход составит: $257.600 ($276.500 - $18.900). Таким образом, за три года прибыль получится $57.200 ($257.600 - $60.000 - $140.400)
3. Если же мы будем использовать исключительно банковский депозит, то прибыль за 3 года составит примерно $34.900. Расчеты по банковскому депозиту мы опустим, скажем лишь, что годовую процентную ставку мы взяли 8.5%, а процентную ставку для той суммы, которая накапливается и складывается из ежемесячных поступлений 4% годовых* (точно такие же процентные ставки по банковским депозитам нами были применены при варианте инвестирования в недвижимость без ипотечного кредита).

* Примерно такая ставка в среднем получится, если в течение года регулярно раз в месяц одинаковыми суммами пополнять счет и использовать вклад с ежедневным расчетом дохода и со ставкой 7.5% в год.

В результате, мы должны согласится с рядом экспертов и СМИ, в той части, что вложения в недвижимость выгодны, а вложения в недвижимость с привлечением ипотечного кредита еще выгоднее. Однако мы вынуждены опровергнуть мнение о том, что эти инвестиции выгодны необычайно, и приносят сумасшедшие дивиденды.

При этом нужно отметить, что данные выводы можно делать на основании заданных нами условий. Другими словами, есть очень много «если». Всевозможные форс-мажорные обстоятельства мы в расчет даже не берем. Они могут произойти всегда.

• Если недвижимость будет расти в цене не на 15% в год, а на 20%, или больше. Если сдача жилья в аренду у нас пройдет без накладок (Вы помните, мы закладывались на них), то есть квартира не будет простаивать практически ни дня, жильцы не оставят неоплаченные счета за междугородные переговоры и не сбегут, что-нибудь испортив или сломав. Если вырастет стоимость аренды. Если риэлторы в конкурентной борьбе снизят комиссию за совершение сделок. Если через три года мы решим не «уходить в деньг»", а еще некоторое время «останемся в недвижимости» и продолжим ее эксплуатацию при продолжившемся росте цен. То все эти факторы сделают любые инвестиции в жилье еще более привлекательными.
• Если ставки по ипотечным кредитам будут снижаться и впредь (а тогда, скорее всего, снизятся и ставки по депозитам). Если будет отменено обязательно страхование жизни при ипотечных сделках (недавно правительство РФ одобрило соответствующие поправки в законодательство). То эти факторы сделают более выгодными инвестиции в недвижимость именно с привлечением ипотечного кредита.
• Если жилье будет расти в цене не равномерно, а скачкообразно, то есть в первый год рынок вырастет на 50%, а затем стагнирует, то вложения в жилье с использованием ипотеки выиграет по сравнению с чистым вложением в недвижимость. Если рывок произойдет, наоборот, в конце инвестиционного срока, то более привлекательным окажется «безипотечный» тип вложения.
  Наконец, если жилье будет расти медленнее нашего «прогноза», то уже при росте цен на 11.5% в год вложение в жилье по предложенной нами ипотечной схеме станет менее выгодным, нежели обычный депозит. Аналогичное снижение привлекательности инвестиций в недвижимость произойдет, если резко возрастут налоги на жилье, и их придется платить.

Факторов, которые могут склонить чашу весов в ту, или иную сторону может быть еще достаточно много, но большинство из них их, все же, говорит в пользу инвестиций в недвижимость, против других видов вложений. Мы специально предложили Вам достаточно «скромный» бизнес план. Действительно, можно заработать и больше, но рассчитывать лучше на минимум, чтобы не разочароваться в последствие.

Источник: "Квадрум. Журнал"