В конце 2007 г., подводя итоги года, некоторые банкиры упоминали о том, что поток заемщиков начал структурно меняться. Все меньше становится тех клиентов, кто приходит покупать первую в своей жизни квартиру. Это вполне объяснимое явление: при существующих ценах на жилье накопить на первоначальный взнос непросто, даже будучи преуспевающим специалистом. Зато ипотека становится распространенным способом улучшения жилищных условий. То есть, в банки потянулись не бездомные заемщики, а те, у кого есть уже какое-то жилье, но оно их по тем, или иным причинам перестало устраивать.

Конечно, заемщик, уже владеющий какой-то недвижимость, может пойти совсем простым путем – продать имеющуюся квартиру, использовать эту сумму как первоначальный взнос, взять кредит в банке и купить новое жилье. Проблема в том, что в промежутке между продажей старой квартиры и покупкой новой, человеку, особенно с семьей, нужно где-то жить. А этот период, с учетом ремонта, может растянуться от месяца до года и т.п. Арендная плата за квартиру в Москве сегодня начинается фактически от $1000, поэтому такой период ожидания может обойтись заемщику довольно дорого.

На сегодняшнем рынке у «альтернативного» заемщика существуют, как минимум, две возможности решить свой жилищный вопрос. Первая – ломбардная ипотека. Иными словами, это программы под залог уже имеющейся недвижимости. Вторая – специальные банковские программы «на улучшение жилищных условий».

Кредиты «на улучшение жилищных условий» пока не являются таким же распространенным продуктом, как «ломбард». Их сегодня предлагают всего несколько банков, из которых наиболее известны Газпромбанк, Уралсиб, ФОРА-банк, Газпромбанк, Русский ипотечный банк и Абсолют-банк. 

Эти программы несколько отличаются по своим условиям, но, как правило, суть их одна: заемщик получает деньги до продажи имеющегося у него жилья, но с учетом его стоимости. Как правило, схема следующая. Недвижимости, наличествующая  у заемщика, оценивается банком в качестве будущего первоначального взноса. Исходя из размеров этого взноса, а также платежеспособности заемщика рассчитывается сумма кредита. Основным обеспечением по нему становится либо  новое жилье, либо оба объекта. Заемщик получает деньги, покупает квартиру (дом), переезжает и после этого занимается продажей старой жилплощади. Срок, в течение которого он обязан продать ее и внести деньги в банк, указан в договоре. У каждого банка он свой, но, как правило, не превышает одного года. Минимальный составляет 6 месяцев. После продажи жилья деньги вносятся в банк, и заемщик начинает гасить оставшуюся сумму кредиту. То есть, в данном случае проданное жилье, по сути, обеспечивает первоначальный взнос, которого у семьи изначально нет. Но при этом, люди могут сразу вселиться в новую квартиру и не тратиться на аренду.

Такова общая схема, более, или менее, схожая во всех банках. Однако в программе каждого кредитора есть свои нюансы. Так, в отдельных банках (ВТБ 24, ФОРА-Банк, Уралсиб) размер кредита при некоторых условиях может достигать 100% от стоимости новой квартиры, в других – не более 90%. От банка к банку заметно отличаются и длина периода, в течение которого предполагается продажа старого жилья.

Так, например, ВТБ 24 предполагает два варианта программы на улучшение жилищных условий: с последующей продажей имеющегося жилья и без нее. В первом случае, заемщик ищет себе подходящее жилье и оформляет в банке кредит под двойное обеспечение: то есть, под залог, как имеющегося жилья, так и нового. Как раз в этом случае максимальный размер кредита может составлять 100% стоимости новой квартиры. Затем заемщику предоставляется возможность в течение полугода продать старое жилье (процедура продажи из-под залога разработана и не представляет особых трудностей) и погасить часть кредита. Причем, на этапе до продажи имеющегося жилья,  ежемесячные платежи по кредиту состоят только из процентов по кредиту. Погашение тела кредита начинается  после продажи жилья и частичного погашения кредита.

Есть и другой вариант, при котором продажа имеющегося жилья не обязательна. Вместо внесения в банк первоначального взноса, заемщик может просто передать в залог, помимо приобретаемого жилья, уже имеющуюся у него недвижимость. Причем, к залогу принимается и недвижимость третьих лиц, например, родственников. Таким образом, например, родители могут помочь детям купить квартиру, оформив в залог собственное жилье. В тот период, пока остаток долга по кредиту превышает 85% стоимости приобретенной квартиры, обеспечением являются два объекта недвижимости. Но по окончанию этого срока, залог с имеющегося жилья снимается, и в залоге у банка остается только приобретенная квартира.

У Русского ипотечного банка для «альтернативных заемщиков» есть программа – «Новые метры». По ней в залог оформляется только приобретаемое жилье, а старая квартира изначально рассматривается как обеспечение первоначального взноса. Поэтому, размер кредита рассчитывается исходя из «базовой»  суммы (той, на которую может рассчитывать заемщик с данными параметрами) и дисконтированной стоимости квартиры, предназначенной для продажи. Заемщику, после покупки квартиры, представляется полгода на продажу и внесение первоначального взноса.  Кредит можно получить в размере до 90% от стоимости покупаемой недвижимости, и он не может превышать $750 тыс. (или эквивалента в рублях).

Аналогичные продукты предлагаются  также Газпромбанком, Уралсибом и ФОРА-Банком (программа «Фора-обмен»). В Газпромбанке объем кредита рассчитывается как минимальное из трех значений: 90 % от оценочной стоимости приобретаемой квартиры; 80 % от оценочной стоимости продаваемой квартиры плюс сумма кредита, предоставляемая на стандартный период; сумма кредита, рассчитанная с учетом минимальных затрат на содержание семьи. Срок льготного периода, в течение которого заемщик обязан продать жилье, здесь равен 9 месяцев.

В Уралсибе, как и в ВТБ 24, можно получить кредит в размере 100% от стоимости покупаемого жилья. При этом, на продажу квартиры ему также дается 6 месяцев. Но если заемщик готов предоставить хотя бы 10%- первоначальный взнос, то он может рассчитывать на более долгий льготный период – 12 месяцев. До момента продажи старого жилья, обеспечением по кредиту является залог – двух объектов недвижимости.

Еще одно своеобразное предложение делает заемщикам «Абсолют-банк». Их программа называется «Ипотека без первоначального взноса» и предполагает выдачу одновременно двух кредитов. Один – стандартный ипотечный. Второй - кредит на формирование первоначального взноса под залог существующей недвижимости. Он выдается на срок до 3 лет под 12-14% годовых в долларах США с погашением основного долга в конце срока (если жилье будет продаваться) и уплатой процентов ежемесячно. Сумма кредита может составлять до 80% от оценочной стоимости закладываемой недвижимости.

Процентная ставка в таких программах, как правило, не является одинаковой в период до продажи старого жилья и после. Так, в Газпромбанке на этапе «льготного периода» и до погашения как минимум 30% от суммы кредита она составляет 12%. После этого ставка снижается, и точный ее размер рассчитывается, уже исходя из других параметров заемщика. Минимальной возможный размер – 9,9%.

Таким образом, несмотря на то, что сегмент "альтернативных программ" довольно узок, выбрать есть из чего. Опыт, к сожалению, показывает – не все золото, что рекламируется. Например, на сайте ФОРА-Банка заявлено, что по программе на «улучшение жилищных условий» можно получить кредит в размере 100% от стоимости заложенного жилья, а подтверждение доходов принимается как по справке 2 НДФЛ, так и справкой от работодателя в свободной форме. Но, как предупреждают в компании КРЕДИТ МАКС, в реальности ФОРА-банк рассматривает заявки только от «белых» заемщиков. Так что, даже если в теории программа выглядит идеально, не помешает сделать пару лишних звонков в банк, которые выявят соответствие и несоответствие описанных на сайте параметров и реальности.

Яна Казакова