Ипотечный экстрим

Несмотря на кризис ликвидности и показательный опыт американских банков, предложения в духе sub-prime пока не исчезли с российского рынка, и, судя по всему, в ближайшие месяцы не исчезнут.

Программы без первоначального взноса

Получить ипотечную ссуду, не имея на руках первоначального взноса, можно сегодня, по крайней мере, в трех банках: «Банке Москвы», ВТБ 24, Хоум Кредит энд Финанс банк. Во всех трех банках программы по-прежнему присутствуют совершенно официально: информация о них висит на сайте и консультанты по телефону охотно рассказывают об условиях их получения. По словам ипотечных брокеров, все программы, действительно, работают. «Получить одобрение на кредит без первоначального взноса можно во всех банках, которые это рекламируют», - замечает директор компании Легкокредит Кирилл Суслов. 

Полностью отменять 100%-ю ипотеку пока не собираются ни в одном из трех банков. «На текущий момент предпосылок для отмены данной программы нет: цены на недвижимость по-прежнему растут», - считает заместитель начальника отдела ипотечного кредитования «Банка Москвы» Вячеслав Шаламов. Тем более, доля таких кредитов в портфеле банка не особенно велика: они составляют не более 5-10% всех ипотечных кредитов. В ВТБ 24 девушка консультант даже немного удивилась вопросу – не планируется ли с нового года отмена этого продукта. «Подобной информации к нам не поступало», - отрезала она. По ее словам, главное и, по сути, единственно условия получения 100%-го кредита – это достаточный уровень дохода. Если суммы доходов хватает на погашение кредита за целую квартиру, то все остальные условия для заемщика будут точно такие же, как для тех, у кого есть первоначальный взнос.

Правда, брокеры предупреждают, что в последние месяцы увеличилась вероятность того, что, во-первых, заёмщику могут урезать сумму кредита, а, во-вторых, есть риск, что найденную квартиру оценят дешевле той цены, по которой заёмщик собирается её покупать. А это значит, что волей-неволей заёмщику придётся искать разницу между оценочной и продажной стоимостями.

И это понятно, поскольку – несмотря на оптимизм Вячеслава Шаламова -  на фоне падающего доллара говорить о реальном росте цен сложно. С другой стороны, очевидно, что дешеветь квадратные метры в столице не собирается. А в некоторых российских регионах (Уфа, Красноярск, Краснодарский край и др.) квадратный метр дорожает вполне заметными темпами.  Так что, спокойствие банка имеет свои основания. А спрос на 100%-е кредиты, судя по данным кредиторов и брокеров, остается стабильным. Начальник управления прямых продаж компании «Кредитмарт» Сергей Подгорнов в целом считает, что, при сохранении роста цен на недвижимость, у программ без первоначального взноса в России  - неплохое будущее. «Естественно, что 100%-е кредиты будут и дальше пользоваться успехом, например, у молодого поколения специалистов. Это те люди, у которых еще нет накоплений, но зато есть стабильный ежемесячный доход. И таких немало». По словам сотрудников компании, около 15% их клиентов интересуются такими программами. Директор департамента розничных продаж «ФОСБОРН ХОУМ» Наталья Россошанская также говорят, что количество заявок на кредиты без первоначального взноса не уменьшается – «их порядка 25% от общего количества заявок на ипотеку». В «Миэль-Брокеридж» доля желающих получить 100%-й кредит и того больше - около 50% от всех заявок.  «Среди обратившихся -  в основном молодые специалисты, приехавшие в Москву из провинции, у которых есть хорошие перспективы дальнейшего карьерного роста. Также 100-я ипотека востребована у клиентов, не умеющих копить деньги, несмотря на неплохие ежемесячные доходы»,  - рассказывает директор департамента вторичного рынка жилья «МИЭЛЬ-Брокеридж» Роман Куман. Поскольку нет никаких предпосылок к тому, что эти категории заемщиков исчезнут, скорее всего, спрос на существующем уровне останется и дальше. А, значит, будет и продукт.

Кредит, превышающий стоимость объекта

Еще более дерзкий шаг, чем выдачу 100%-х кредитов, сделал ВТБ 24, предложив на рынок свою программу  «114% для Сочи». По этому программе заемщик может взять кредит на покупку недвижимости в Сочи в размере 114% от стоимости приобретаемого объекта.

На фоне событий в США, где массовая выдача таких кредитов стала одной из причин кризиса, введение такого продукта выглядит почти вызовом. На первый взгляд. На второй, понимаешь, что риски банка в этой ситуации незначительны. Не зря территорией для его введения стали Сочи, где цены с начала этого года выросли в несколько раз.  И, судя по всему, до проведения Олимпиады, сочинское жилье будет только дорожать, пусть и не такими темпами, как в уходящем году. «Бурный рост цен на недвижимость в Сочи должен позволить в скором времени перевести такие ссуды в разряд кредитов со стандартным уровнем риска, когда отношение стоимости  залога к сумме кредита не будет превышать 100%, - поясняет Сергей Подгорнов. Впрочем, риски невелики еще и потому, что вряд ли этот продукт составит сколько-нибудь значительную долю. По словам брокеров, заметной популярностью эта программа среди заемщиков пока не пользуется. «У нас на этот продукт спрос наблюдается, но, пока не было ни одной сделки. Поэтому это скорее не спрос, а интерес», - говорит Кирилл Суслов.

Кредиты для заемщиков с устным подтверждением дохода

В США к 2006 г. сложилась такая ситуация, когда кредитов мог воспользоваться фактически любой человек, вне зависимости от стабильности и официальности его доходов. Банки предлагали даже специальные продукты, по которым первые три года заемщик мог платить за кредит пониженную ставку – в расчете на дальнейший рост своих доходов. А рост происходил далеко не всегда.

Казалось бы, российские банки, напуганные американскими событиями, должны раз и навсегда отказаться от идеи выдавать кредиты заемщикам с неподтвержденным доходом. Отчасти, так и произошло.  «Для заёмщиков с официальным подтверждением дохода и первоначальным взносом от 20% не изменилось ничего. А вот у тех клиентов, кто хотел при подтверждении дохода по справке и при первоначальном взносе 10% взять кредит на 25 лет под среднерыночный процент (11% в долларах) выбор банков сократился раза в два», - признает Кирилл Суслов.

Однако ситуация на нашем рынке труда такова, что абсолютно «белым» доходом могут похвастаться не столь многие, и кредиторам приходится искать компромисс между рисками и требованиями действительности. Поэтому, большинство банков продолжает выдавать кредиты «серым» заемщиками: то есть, тем, кто часть зарплаты подтверждает справкой 2НДФЛ, а оставшийся доход – либо справкой по форме банка, либо  - справкой в вольной форме за подписью работодателя. А в Независимом бюро ипотечного кредитования утверждают, что все коммерческие банки готовы рассматривать такую форму подтверждения дохода. Другое дело, что сама процедура оценки ужесточилась. По словам директора по продажам ипотечной брокерской компании «Независимое Бюро Ипотечного Кредитования» Кристина Рзаевой,  банки стали задумываться о каждом клиенте, внимательно проверять и обращать более пристальное внимание на все данные, указанные в анкете – профессию, карьерный рост и т.д.  Участились случаи уменьшения изначально запрошенной суммы кредита и увеличения первоначального взноса. Некоторые банки ужесточили требования к созаемщикам (стали рассматривать только родственников).

Однако не стоит терять надежды на кредит и тем, чей работодатель отказывается подписывать какие бы то ни было бумаги. Есть несколько банков, которые, несмотря ни на что, кредитуют заемщиков с так называемым «устным подтверждением дохода». Наиболее лояльной (рискованной) политики официально придерживается Хоум Кредит и Финанс банк, который изначально вышел на рынок с готовностью брать к себе «отказников» из других банков. Здесь, по словам консультанта, весь доход заемщика может быть подтвержден лишь на словах – путем звонка работодателю, или выезда на работу. Форма подтверждения дохода является одним из пяти параметров, влияющих на уровень процентной ставки. При устном неофициальном подтверждении  - как письменном, так и устном – она будет на 1% больше.

 Без 2НДФЛ, если верить словам сотрудника колл-центра, можно обойтись и в банке КИТ Финанс. Здесь существуют два варианта подтверждения дохода: официально подтвержденным доход считается, если заемщик может предоставить 2 НДЛФ и справку по форме банка, заверенную работодателем. Неофициальное  подтверждение – заявление-декларация о доходах за подписью самого заемщика. При второй форме подтверждения повышается процентная ставка. Кроме того, для получения такого кредита, требуется иметь первоначальный взнос не менее 20% от стоимости недвижимости.

А вот в «Абсолют-банке» размер ставки не зависит от формы подтверждения дохода. Но заемщик, представив 2 НДФЛ хотя бы на минимальную сумму, остальной доход также может подтвердить устным заверением работодателя.

Правда, так легко и красиво все звучит в теории, а на практике все может оказаться несколько иначе. Так, ипотечные брокеры предупреждают, что у некоторых заёмщиков с устным подтверждением уже нет шансов получить кредит на приличных условиях из-за того, что банки стали требовать наличия активов. «Т.е. есть дача, машина, квартира, яхта - примут устное подтверждение при наличии официального трудоустройства и ф2-НДФЛ на минимум. Нет активов - извините, следующий», - поясняет Кирилл Суслов.

Но в целом, пока заемщикам паниковать не стоит. Впрочем, как и медлить. Если в наступившем году ситуация с финансированием на зарубежных рынках не выровняется, то, вероятно, эти возможности сойдут на нет. Так что – пользуйтесь ситуацией.

Яна Казакова