Купить квартиру в новостройке и не прогореть

Разбираем ситуации с нашим экспертом - адвокатом Центра правовой помощи участникам долевого строительства «Дольщик» Коллегии адвокатов МО «Центр», кандидатом юридических наук Сергеем КУЗНЕЦОВЫМ.

«Дом готов, а договор - предварительный...»

Нам предлагают приобрести жилье в новостройке, которую уже приняла госкомиссия. Готовы дать ключи, предусмотрена плата за коммунальные услуги. Квартиры продаются по предварительным договорам, поскольку фирма еще не оформила дом в собственность. Насколько рискованна для нас такая схема?

Галина.

Если дом еще не построен, то связываться с предварительными договорами очень опасно (подробно о рисках и о том, как их снизить, см. «КП» - «Ваш дом» за 14 и 21 ноября 2006 г.).

При наличии готового дома фирма может использовать подобную схему, чтобы платить поменьше налогов. Поскольку жилье вы получаете сразу, то основной сохраняющийся риск - ожидание, пока удастся зарегистрировать свое право собственности на квартиру. Без этого документа юридически вы не являетесь полноправным хозяином, не сможете оформить регистрацию по месту жительства (прописку), совершать какие-либо действия с жильем (сдавать, продать и т. д.).

А чтобы вы могли получить свидетельство о праве собственности, фирма должна сначала зарегистрировать дом в свою собственность и затем оформить с вами основной договор купли-продажи квартиры. Однако есть риск, что эти, казалось бы, чистые формальности затянутся на долгое время: если окажется, что фирма-застройщик не выполнила обязательства перед кем-либо из участников инвестиционного процесса, чаще всего - перед местной администрацией. Тогда не будет подписан акт о реализации обязательств по инвестконтракту, а без этого документа застройщик не может зарегистрировать свое право собственности на квартиры и, соответственно, не вправе заключать с вами договоры купли-продажи. Придется ждать, пока фирма уладит проблемы со всеми участниками инвестконтракта.

Чтобы не попасть в такую «засаду» или как минимум снизить риски, примите следующие меры:

- постарайтесь прояснить статус новостройки в местных органах власти: нет ли каких-либо претензий к фирме-застройщику, не нарушены ли обязательства по инвестконтракту;

- желательно, чтобы в предварительном договоре был указан срок, в течение которого фирма оформит свое право собственности на дом. Обязательно указание срока, когда с вами будет заключен основной договор купли-продажи: скажем, в течение месяца после регистрации права собственности застройщика. Если в предварительном договоре такие сроки не обозначены, то, с одной стороны, это может свидетельствовать, что у фирмы уже есть проблемы с оформлением дома, а с другой стороны - застройщик избавляется от ответственности перед вами и сможет «тянуть резину» безнаказанно;

- если вам предлагают оплатить квартиру в форме покупки векселя (так бывает чаще всего), то срок погашения векселя должен совпадать с крайней датой регистрации вашего права собственности на квартиру.

Как рассчитать стоимость жилплощади?

У меня в договоре долевого строительства указано, что стоимость кв. м определяется путем увеличения фиксированной стоимости на ежеквартальный индекс изменения сметной стоимости строительства, а индекс публикуется без учета НДС. Как тогда будет рассчитываться стоимость? Надо ли учитывать НДС?

С уважением Вера.

- Договор долевого участия в строительстве является разновидностью договора подряда, поэтому стоимость квадратного метра жилплощади непременно должна быть зафиксирована путем указания конкретной суммы. Никакие пропорции, индексации и прочие условные, «плавающие» схемы недопустимы! Так что в вашей ситуации, если миром не урегулируете спорные вопросы с застройщиком, придется разбираться в суде. Строго говоря, можно даже ставить вопрос о том, насколько действителен договор с подобным условием...

Кстати, нередки ситуации, когда к моменту сдачи квартиры по результатам обмера ее площадь оказывается больше, чем изначально предполагалось и оплачено по договору. В таком случае доплата производится на условиях, указанных в договоре. Если же договор подобной ситуации не предусматривает, то дольщик вправе отказаться доплачивать.

Куда жаловаться на медлительного застройщика?

У меня по договору окончание строительства дома - третий квартал 2006 года. Дом уже два года стоит, а коммуникаций нет. Застройщик затягивает сроки сдачи госкомиссии. Что можно предпринять?

С уважением Татьяна Степановна.

Обращайтесь в следующие инстанции:

- местные органы власти (районную администрацию, управу и т. п.). В последнее время власти, обеспокоенные проблемами и массовыми акциями пострадавших дольщиков, довольно активно берутся содействовать в скорейшей сдаче-приемке новостроек;

- рабочая группа по проблемам участников долевого строительства жилья при Общественной палате РФ. Здесь по сигналам дольщиков ставят на контроль проблемные объекты, обращаются в правоохранительные органы, помогают привлечь к урегулированию местные власти. Обращаться можно по телефонам: (495) 202-21-09, 202-24-36, 202-79-25. Полезную информацию найдете на сайтах http://www.oprf.ru/, http://www.stroim.com/.

Также имейте в виду, что вы вправе требовать неустойку за просрочку передачи квартиры на основании п. 5 ст. 28 Закона «О защите прав потребителей». Это по 3% от уплаченной вами стоимости квартиры за каждый день просрочки. Правда, есть ограничение: максимальный размер неустойки не может превысить цену договора, т. е. уплаченную вами сумму.

Что будет с ценами?

Татьяна ПАЛЬЧИКОВА, заместитель генерального директора компании «Трест-1991»:

- Весной-летом этого года значительного изменения цен на квартиры в новостройках не предвидится. Если первая половина 2006 года ознаменовалась беспрецедентным ростом цен, то нынешнее состояние рынка первичного жилья можно охарактеризовать как спокойное. Количество сделок несколько сократилось. Такая ситуация имеет свои плюсы: у покупателей есть время подумать, спокойно выбрать подходящий вариант, не боясь упустить предложение, осмыслить покупку. Продавцы стали более внимательны к интересам покупателей. Корректируется стоимость переоцененных квартир.

В дальнейшем, по нашим прогнозам, новостройки все-таки будут дорожать, хотя в различных сегментах рынка  по-разному. Так, прежде всего продолжится рост цен в ближнем Подмосковье. Сегодня предложения там ничуть не уступают столичным по качеству, но могут стоить на 20 - 30% дешевле районов окраин Москвы.

Екатерина КУКАНОВА, пресс-служба группы компаний «ДОН-Строй»:

- Причин для длительной остановки роста и тем более для падения цен не появилось. Спрос на качественное московское жилье стабильно высок: растут доходы населения, и большую их часть граждане вкладывают в недвижимость. Просто потому, что других столь же привлекательных, безрисковых и понятных большинству населения инструментов сохранения финансов сейчас в России нет. Так будет продолжаться, пока не появятся другие надежные источники вложения средств.

При этом предложение на рынке жилья практически не увеличивается и не может серьезно увеличиться хотя бы в силу ограниченного количества площадок в Москве. Поэтому любую остановку в росте цен можно рассматривать лишь как временное явление.

В то же время в различных участках рынка ситуация отличается. Подавляющая доля предложений сегодня - около пяти миллионов квадратных метров - это массовая застройка и жилье эконом-класса. По оценкам аналитиков, этот сегмент рынка близок к насыщению, поэтому в нем вряд ли стоит ожидать серьезного роста цен. Предложение же в сегменте качественного жилья - всего около 500 тысяч квадратных метров. Так что ситуация на этом рынке скорее ближе к дефициту.

НА ЗАМЕТКУ!

Где искать эконом-класс?

В настоящее время, по данным специалистов, новостройки эконом-класса строятся в Москве в районе Кожухово и Митино, а также в городах Подмосковья: Красногорск, Железнодорожный, Лобня, Котельники. Точечные объекты эконом-класса (панельные дома различных серий) возводятся в Москве, например, в Свиблове (мкр. 20 - 21) - здесь построено несколько домов серии П-44Т и ее модификаций. Дома сданы и уже идет заселение.

ЭТО ПРИГОДИТСЯ

Если не хватает капитала...

«При выборе квартиры обращайте внимание на предоставление рассрочек, а также ипотечных кредитов», - советует заместитель генерального директора компании «Трест-1991» Татьяна ПАЛЬЧИКОВА. Рассрочки могут составлять от 2 до 9 месяцев (у разных застройщиков), в некоторых случаях они являются беспроцентными, что особенно выгодно покупателю.

Тем, у кого недостающая сумма незначительна, имеет смысл воспользоваться потребительскими кредитами банков. В отличие от ипотечного кредита при потребительском займе ваша квартира не оказывается в залоге у банка.

За прошедшую неделю средняя стоимость столичного квадратного метра уменьшилась на $4 и составила $4213. И если в январе-феврале дешевело в основном низкокачественное панельное жилье, а «сталинки» и монолиты продолжали дорожать, то сейчас ситуация уже не та. Низкокачественные панели по-прежнему дешевеют, а вот на остальные типы домов цены замерли на месте. Такое положение в марте, когда рынок обычно на подъеме,  говорит только об одном: заметного роста цен на московское жилье в ближайшее время можно не опасаться.

*По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» на 19 марта. Без учета элитного жилья.

Анна ДОБРЮХА  

Источник: "Комсомольская правда"