Как я получал ипотечный кредит. Часть 2

07.02.07

В первой части я рассказывал о своем опыте получения кредита в АбсолютБанке. К своему удивлению, я обнаружил, что ипотечный кредит не заканчивается на решении банка о его вручении клиенту. То есть, да, я, кончено, знал о том, что при приобретении квартиры банк участвует в сделке, что квартиру надо страховать, что договор специфически и т.д., но детали оставались для меня пока еще скрытыми. Поэтому, оформив кредит и получив всевозможное «добро» на всех инстанциях, я спокойно занялся поиском квартиры.

Вот тут-то меня и подстерегали первые неожиданности.

Так получилось, что мне нужна была квартира в совершенно определенном районе, если даже не сказать микрорайоне (на самом деле нескольких микрорайонов), таким образом, мой поиск был ограничен всего-навсего двумя десятками домов. Как можно легко догадаться, большого разнообразия квартир в этих домах нет, нужных мне (по месту, цене, расположению и т.д.) было всего около дюжины, то есть выбор не богат. И вот из этого «разнообразия» половина владельцев сходу отказывается работать с ипотечным кредитом, просто не хотят продавать квартиру по ипотеке и все.

Это может быть связано с двумя факторами: во-первых, необходимость показывать реальную сумму сделки (или сумму кредита хотя бы) в договоре купли-продажи, что автоматически приводит в ряде случаев к возникновению подоходного налога. При этом необходимо сразу уточнить этот момент в банке, поскольку некоторые банки позволяют указывать в договоре купли-продажи сумму меньшую, чем сумма кредита. Именно поэтому продавцы вообще не хотели связываться с «ипотечными» вариантами – зачем им лишние проблемы, если они и так могут продать свою квартиру.

Тем не менее, несколько вариантов квартир, которые более или менее подходили мне по всем параметрам, все же, были. И вот тут меня и ожидала та самая «вторая часть Марлезонского балета».

Дело в том, что банк должен одобрить приобретаемую квартиру, то есть он должен дать согласие на покупку конкретно этой квартиры. А в случае приобретения квартиры с альтернативой (тот вид сделок, когда продавец прописан в квартире, и ему необходимо купить себе другое жилье, куда он пропишется – в этом случае обе сделки совершаются одновременно, как единое целое) и альтернативную квартиру, правда, последнее одобрение проходит по упрощенной процедуре.

При этом одобрение квартиры происходит в два этапа: предварительный и основной. Для первого я должен выдать небольшой набор документов: копии паспортов всех текущих владельцев, правоустанавливающие документы на квартиру (почему она стала собственностью). Предполагается, что по этим документам (а также по некоторой исходной информации о самом доме) банк принимает решение о том, стоит ли связываться с этой квартирой. На самом деле у банка есть просто набор критериев (например, панельные пятиэтажки вообще не рассматриваются), на основании которых принимается это решение.

К этому момент со мной общалась уже новая девушка, которая периодически (надо отдать ей должное) звонила мне и спрашивала, когда же я приеду с документами на квартиру. Эта девушка гордо называла себя аккаунт-менеджером, но надо сказать, что я ее в итоге в глаза не видел. Тем не менее, когда я стал собирать документа на квартиру, именно она потребовала от меня справку о прописке ребенка владельца - это действительно нужно, поскольку одним из главных способов оспаривания сделок по недвижимости является претензия от ребенка, который был обделен на момент приватизации.

Но в данном случае ребенок был прописан в другой квартире, во-первых, и родился после приватизации во-вторых (о чем этой девушке я честно сказал), но ответ ее был непреклонен – нужна справка. Чтобы получить эту справку владелице квартиры с маленьким ребенком, надо было срочно съездить в Подмосковье, что ей делать, мягко говоря, не хотелось. Через две недели девушка в банке смягчилась «давайте то, что есть, а там посмотрим» - это было первым звоночком о том, что у нее вообще не было инструкции, по которой она должна была действовать, но я пока на это не среагировал. А зря. В общем, это стоило мне квартиры, потому что пока мы канителились с этой справкой с одной стороны, и вообще требовали эту справку, которая очевидно, была никому не нужна (юридически), да еще и труднодостижима при этом, наши продавцы решили, что они лучше найдут вариант попроще, и нашли его не напрягаясь.

Таким образом, я потерял первый вариант, благодаря банку.

Второй вариант я тоже упустил, поскольку сотрудники банка милостиво сказали мне, что сумма в договоре купли-продажи может быть меньше размера кредита (хотя я задавал этот вопрос раньше). Ответ поступил с запозданием на две недели и этот вариант был тоже упущен.

Так прошло два месяца (из доступных трех). И вот тут нашелся третий вариант. Ура! Следует отметить, что цены на квартиры росли очень быстро, и средняя стоимость устраивающей нас квартиры за эти два месяца выросла на 10 тысяч. Это меня категорически не устраивало, но деваться было некуда – как я уже говорил, на рынке вообще почти не было вариантов. Поэтому третий вариант нужно было во что бы то ни стало купить.

Девушка из банка милостиво выдала мне список документов для предварительного согласования квартиры и координаты следующей девушки, которой я должен эти документы отдать (это уже третья девушка в банке, с которой я общаюсь по поводу кредита). Я собрал документы и повез их в банк – сразу надо сказать, что лучше возить в центральное отделение на Цветном Бульваре, но можно, кажется, завезти в любое, просто в первом случае было бы дольше, а для меня это было уже критично.

Приезжаю на Цветной, жду девушку в холле. В общей сложности прождал, наверное, минут 15, после которых появляется довольно симпатичная и вполне милая девушка, готовая забрать у меня документы. Исключительно из перестраховки я попросил у нее оставить мне расписку, что она у меня эти документы взяла (хотя это копии), на что он предложила снять копии с документов (это немножко другое по смыслу действие, но оно меня полностью устраивало). Потом оказалось, что это было ошибкой (вернее ошибкой было не проверить, что она сняла), поскольку она забыла снять обратные стороны с двух самых важных бумажек – до нее просто не дошло, что у бумажки может быть две стороны.

Так или иначе, но одобрение мы получили. Следующий этап – поиск альтернативы нашими продавцами – то есть той квартиры, куда переедет продавец нашей квартиры. Как я уже писал эта квартира также должна пройти одобрение банка, но упрощенное (на самом деле – такое же как предварительное). А в это время, цены на квартиры продолжали расти, причем темпы роста перед новым годом лишь увеличивались, и, несмотря на то, что мы о цене договорились уже, найти квартиру продавцу с каждой минутой было сложнее и сложнее. И тут нужно учесть тот немаловажный факт, что цикл одобрения каждой квартиры (простая сверка соответствию стандартным критериям и, возможно, элементарная проверка паспортов и дома, хотя сомневаюсь, что и это делалось) у банка занимал целую неделю (!). Стоит ли упоминать о том, что и продавец тоже потерял две квартиры, из которых одна исключительно по вине банка и его торможения.

Найдя третий вариант, наш продавец решил, что этот вариант нельзя упускать ни в коем случае, поэтому продавцу альтернативы сходу даже не стали говорить, что это ипотека. В этот момент я начал выходить из себя и закатил в банке пару скандалов, после чего все стало двигаться несколько быстрее. Так что альтернативная квартира получила одобрение довольно быстро (и даже быстрее заранее оговоренной недели, что хорошо), однако, она была уже дороже, что автоматически подняло стоимость и нашей квартиры еще на 5 тысяч долларов. Но мне уже было в большой степени все равно – задача была срочно купить квартиру.

После получения всех документов и одобрения всех квартир назначается дата сделки – то есть день, когда будут подписаны все договоры купли-продажи. А перед сделкой, за несколько дней до нее проводится «собеседование» - это дополнительная процедура согласования, которую проводит еще одна девушка (уже четвертая, которую я вижу в компании). На собеседовании должны присутствовать все участники сделки (или их представители, что уже хорошо), на ней задается большое количество вопросов, которые нужны для составления договоров: купли-продажи, аренды банковских ячеек, кредитного договора, договора залога, – все эти договоры готовит банк.

На этом собеседовании выяснились первые серьезные проблемы – в частности, банк требовал указания в качестве условий раскрытия ячейки (то есть условия, по которому продавец забирает деньги из банка) предъявления обоих свидетельств о регистрации права собственности на жилье, а также договоров купли продажи (подписанных). И все бы хорошо, но эти документы у продавца быть и не должны (они к нему не относятся) и никто не обязан ему эти документы предоставить. Более того, предоставить их может по большому счету только сам банк, который предоставить их отказывается на отрез («непонятно, почему мы должны предоставлять эти документы»). Мягко говоря, это противоречивое требование.

На этом собеседовании я впервые столкнулся с полной непоследовательностью действий сотрудников – «показания» новой девочки расходились с показанием предыдущих сотрудников, и доказать это несоответствие возможно, только если записывать телефонные разговоры. Впрочем, таких расхождений было очень немного, настораживал тот факт, что они вообще были, но цель была близка – квартира почти была куплена, поэтому и спорить не нужно. Единственное, что меня огорчало – это полная некомпетентность девушки – она просто задавала вопросы для подготовки договоров, но не могла толком ответить ни на один мой вопрос, а тогда был вообще непонятен смысл этого собрания – все те же вопросы можно было бы задать по телефону и по электронной почте, что сильно сократило бы потери моего времени, ну … ничего один раз могу пережить.

В связи с этим мне пришлось вызывать юриста – девушку, которая будет непосредственно подготавливать документы для сделки – все те договоры, содержание которых мы сегодня согласовывали. Это уже пятая девушка в компании, которая тоже толком не за что не отвечает, но хоть знает чуть больше остальных.

И вот – наступил замечательный день – день назначенной сделки! Я заранее перевел деньги и заказал, чтобы их привезли в банк (это делать не обязательно, но для подстраховки – всегда заказывайте заранее сумму больше 10 тысяч долларов, чтобы они были в банке в тот момент, когда вам они срочно потребуются), собрал все документы, пригласил всех участников сделки (а не только представителей), предупредил на работе, что задержусь на пару часов. Прочитал кредитный договор – это тоже еще один момент, который стоит сделать – попросить кредитный договор заранее, чтобы у вас он уже был на руках. По умолчанию они его не высылают, но я его не только получил, но даже и изменял немного, поскольку там было несколько моментов, которые не слишком соответствовали моим интересам. Также нужны договоры аренды ячеек и рыбу договора купли-продажи. Кроме того, необходимо было подготовить несколько доверенностей (от меня, от жены, от нас обоих и т.д.).

Начало сделки было назначено на 10 часов. Я бы назначил раньше, чтобы пораньше освободится, однако, не все были готовы к этому, тем более, что сделка проводилась в отделении на Ленинском – это метро «Проспект Вернадского», то есть совсем не в центре. К нашему приходу ничего не было готово. Сделку проводит еще одна девушка (шестая по счету) – ее задача принести все необходимые документы, а также следить за соблюдением интересов банка. В частности, не было подготовлено (распечатано) ни одного договора, так что нам пришлось ждать примерно час, который, мы, впрочем, провели не без пользы, согласовывая мелкие детали. Наконец принесли договоры … которые не соответствовали предварительно предоставленным рыбам. На вопрос – что это такое, и что это за изменения, последовал железный ответ: «таковы наши договоры всегда и я не знаю, кто вам давал другие» - этот рефрен я потом слышал очень часто.

Кроме того, в договорах обнаружились ошибки, противоречащие интересам сторон или делающие выполнение договора невозможным, например, неправильно было указано место регистрации сделки, неправильно был указан адрес квартиры, неправильно были указаны даты выписки-прописки и т.д. Все эти документы пришлось несколько раз править, что катастрофически удлиняло процесс. Тем более что девушка (та самая – шестая по счету) двигалась, мягко говоря, медленно. Кроме того, ее предложения (на самом деле – требования банка) периодически расходились с тем, о чем мы договорились с предыдущей девушкой на собеседовании, расхождения иногда были кардинальные, полностью переворачивающие смысл предыдущих договоренностей и никак не соответствовали общепринятой практике.

Несколько раз мои собеседники порывались встать и уйти (что автоматически аннулировало бы сделку и привело бы меня к дополнительным финансовым потерям, которые и так на этот момент уже составляли около 15 тысяч долларов).

Как догадывается мой читатель, человеческий разум, труд и упорство в состоянии победить все что угодно, даже АбсолютБанк, поэтому в результате переговоров, которые длились без малого, 8 часов, я купил квартиру, подписал все документы, заложил деньги в ячейку (кстати, один из крайне малочисленных положительных моментов – в кассе выдали новые купюры, что обычно важно для продавцов) и … не попал на работу вовсе, хотя собирался.

Итогом проделанной работы хочу сказать следующее: я очень рад, что мне, все же, удалось, купить квартиру, воспользовавшись предложением ипотечного кредита в АбсолютБанке. Но это привело меня к продолжительной нервотрепке в течение нескольких месяцев, задержкам в покупке квартиры, как минимум на полтора месяца, потере одного очень привлекательного варианта (первый вариант, который мы потеряли, был идеальным), а также дополнительным потерям в размере как минимум 15 тысяч долларов. Эти проблемы возникли вследствие того, что АбсолютБанк в лице его сотрудников некомпетентен в выдаче ипотечных кредитов, хоть и выдает их в большом количестве – его сотрудники плохо обучены, не заинтересованы в совершении сделки, не заинтересованы в моей к ним лояльности, не видят процесса в целом и не отвечают за свои действия. В связи с этим я никому не рекомендую брать ипотечный кредит в АбсолютБанке – существует множество вариантов, которые намного более просты в реализации.

Александр Сторм

Комментировать | Версия для печати | Отправить по e-mail