Знакомьтесь: жилищно-накопительный кооператив

С 1 апреля 2005 г. вступил в силу Федеральный закон «О жилищно-накопительных кооперативах». 23 марта экспертный совет комиссии Совета федерации РФ по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья дал свое заключение: новый закон работать не будет. Цель разработчиков пакета законов по «доступному жилью» заключается вовсе не в том, чтобы дать возможность решить свои жилищные проблемы всем россиянам. Задача-максимум – активизировать те 30% населения, которые могли бы сделать это за свой счет, используя различные схемы, предложенные и подстрахованные государством. Сейчас, по различным данным, на вкладах физических лиц в российских банках находится около $71 млрд. (сколько денег в «чулках» – не знает никто). Однако вкладывать свои деньги в ипотеку (и фактически оплачивать тройную цену квартиры) граждане не спешат. В 2004 г. количество квадратных метров жилья, приобретенного по ипотеке, составило всего 0,05 от общего объема рынка.

В обозримой перспективе (до 2010 - 2025 гг.) смогут работать лишь квазиипотечные схемы, использующие так называемые длинные деньги – низкопроцентные жилищные накопления граждан. Жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК), собственно, и есть одна из таких схем, урегулированию которой посвящен новый закон. ЖНК, которые работают сейчас, это не те кооперативы, что были в советское время. Многие недобросовестные фирмы как раз и пользуются тем, что у людей сохранилось представление о старых ЖСК, строящих жилье для себя. Сегодня жилищный кооператив – организация, осуществляющая накопительную деятельность и основанная на членстве: существует вступительный взнос (обычно 3 - 5% от стоимости жилья) и ежемесячные членские взносы (0,1 - 0,2%). Член ЖНК вносит часть стоимости жилья, покупаемого на первичном или вторичном рынке, остальное оплачивает кооператив, предоставляя пайщику рассрочку на 5 - 10 лет. До окончательной выплаты пая жилье находится в собственности кооператива.

На сегодняшний день существуют (кроме откровенно мошеннических) три модели жилищных кооперативов. Первая построена по принципу «пирамиды», вторая работает по схеме «живой очереди», а третья, наиболее сбалансированная, – где сроки накопления и рассрочки взаимосвязаны. В любом случае до момента получения квартиры в собственность пайщик сильно рискует своими деньгами. Коллективная ответственность за возможные убытки, финансовые провалы и другие финансовые «проблемы» не позволяет предъявить претензии непосредственно к организаторам ЖНК.

Для того чтобы защитить средства, которые человек накапливает на счетах кооперативов, новый закон требует, чтобы ЖНК в обязательном порядке были участниками саморегулируемых организаций (в Москве это Гильдия народных кооперативов, в Санкт-Петербурге – Межрегиональная федерация жилищных кооперативов), а количество членов ЖНК не должна превышать 5000 человек. Новый закон обязывает ЖНК сбалансировать расходы и доходы, иметь резервный фонд для обеспечения непредвиденных расходов и запрещает нецелевое использование привлеченных средств и размещение временно свободных средств. Кроме того, закон обязывает кооперативы, количество участников которых превышает 500 человек, раскрывать информацию о своей деятельности. Еще одно важное нововведение – создание общероссийского реестра таких кооперативов.

Тем не менее, экспертный совет решил, что новый закон работать не будет. Поскольку в нем нет никаких подвижек в сторону доступного жилья, зато создается масса трудностей для участников рынка и удорожание существующих схем. По мнению аналитиков уже в апреле 2005 г. может возникнуть конфликтная ситуация, когда даже законопослушные кооперативы начнут нарушать закон. 35 жилищных кооперативов, входящих в ассоциацию ипотечных фондов, отреагировали на закон резко отрицательно. Закон требует перерегистрации и внесения в единый государственный реестр каждого пайщика. Это очень сложно технически, требует много времени и денег. Другая проблема – замораживание денег пайщика, которые можно расходовать только через два года после вступления в кооператив. Эта мера лишь подтолкнет к нецелевому использованию средств".

Принятый закон отодвигает нас все дальше от заявленной цели – доступного жилья. Нелогично строго устанавливать минимальный период накопления до предоставления ссуды пайщикам. Это может их попросту распугать. Непонятно, почему член кооператива должен вносить свой взнос именно в течение двух лет, несмотря ни на что. Мотивируется это соблюдением устойчивости кооператива. Но кооператив – это саморегулируемая организация. А для финансовой устойчивости достаточно резервного фонда.

По мнению многих аналитиков, правительство вообще идет не тем путем. ЖНК способны занять очень небольшую нишу на рынке, и получили они массовое развитие лишь из-за отсутствия системы строительных сберегательных касс (ССК) - банков, специализирующихся на привлечении средств граждан в строительные вклады и предоставлении им кредитов. Конечно, квазисберкассы в Москве есть, но их деятельность законодательно не урегулирована, и отсюда отрицательный результат (по оценке московского правительства) их деятельности.

В том, что ССК – панацея для нашего многострадального рынка, уверены многие. Система ССК способна направить на инвестиции в жилищное строительство более $30 млрд. (при минимальной господдержке – $5 млрд. за 5 лет). Показателен в этом плане опыт стран Восточной Европы: в Будапеште, например, по «немецкой схеме ипотеки» (так здесь называют использование ССК) в 2004 г. ипотечные кредиты получило в 100 раз больше семей, чем в Москве.

По мнению членов экспертного совета, кроме уже принятого закона о ЖНК нужно принять закон о ССК. Официальных возражений против этого пока ни правительство, ни Центробанк не высказали. Но ЦБ против специализированных резервных банков, поэтому на рынке их просто нет. Есть коммерческие банки, но для того, чтобы они вошли в систему ССК, нужны нормативы Центробанка, которых тоже нет. Нет у властей и желания субсидировать кредитную ставку ипотечного кредита, как это делается в Европе.

Но важнее ответ на другой вопрос – ждет ли наших граждан теперь, после принятия пакета законов о доступном жилье, это самое доступное жилье. Ответ на этот вопрос получается отрицательным. При нашей экономике и наших методах управления никакие самые лучшие европейские схемы работать не будут. Потому что для того, чтобы жилье стало доступным, оно должно появиться физически. А строить много, да еще и снижать цены в условиях российской экономики невыгодно, и любые меры правительства, направленные на повышение платежеспособного спроса, приведут лишь к повышению цен. Сами строители жилья считают, что по объективным причинам в обозримом будущем увеличения объемов строительства жилья в Москве не предусматривается. Известно, что в условиях «свободного рынка» московское правительство волевым решением ограничивает эти объемы 4,5 млн. кв. м в год. Из этого следует, что если вдруг Москва решит из своих средств оплатить всем желающим, скажем, первый взнос по ипотечному кредиту, то спрос резко увеличится, и из-за нехватки нового жилья цены на него резко пойдут вверх. Так что жилье как было недоступным для широких слоев населения, так недоступным и останется. Выиграют от этого только застройщики.