Одна из главных проблем, которая стоит перед каждым претендентом на ипотечный кредит, это наличие первоначального взноса. При существующих ценах на жилье в Москве, даже тот минимальный взнос, который возможен сейчас на рынке (5%)  оказывается довольно крупной суммой. Кроме того, за последний год многие банки подняли планку по лимиту собственных средств заемщика: мало где можно обойтись суммой меньшей, чем 10%. В качестве одного из путей решения проблемы с первоначальным взносом некоторые банки предлагают такую услугу как «ипотечный вклад».

Копилка для консерваторов

На первый взгляд, идея «ипотечного вклада» весьма разумна, поскольку даже по социологическим исследованиями, главным препятствием на пути к ипотеке большинство россиян считают отнюдь не высокие проценты, а именно отсутствие первоначального взноса. И самое главное, что нам не нужно изобретать велосипед: аналоги такого инструмента как ипотечный вклад существуют во многих западных странах.

На нашем рынке такой продукт сейчас предлагают Абсолют банк, банк Российский капитал, БалтИнвестБанк, Локо-банк и др.

Так называемый «ипотечный вклад» предусматривает возможность размещения в банке определенной суммы, которая в дальнейшем будет использована в качестве оплаты первоначального взноса по любой из ипотечных программ банка. В большинстве банков «ипотечный» вклад отличается от обычного не столь уже существенно. Впрочем, у некоторых кредиторов этот продукт имеет свои особенности. Так, в Абсолют-банке, если клиент досрочно расторгает вклад «Ипотечный», но при этом оформляет ипотечный кредит, или автокредит, все начисленные проценты по вкладу сохраняются и выплачиваются по ставке вклада за фактический срок. В то время как в случае с обычным вкладом они начислялись бы по ставке «до востребования», которая существенно ниже.

Возможность досрочно востребовать вклад без потери процентов (разумеется, при условии оформления ипотеки) предлагает также и Экспобанк – в случае если вклад пролежал в банке 150 и более дней, и по заявке на ипотечный кредит было вынесено положительное решение. Подобный подход (правда, с оговорками по срокам нахождения вклада в банке) практикуют и еще несколько кредиторов.

А вот пополнение вклада у многих игроков, предлагающих такой продукт, возможно не ранее, чем за 1 месяц до окончания срока. Остальные условия в большинстве случаев тоже аналогичны тем, что предлагаются при открытии обычного депозита.

Логично было бы предположить, что наличие ипотечного вклада даст клиенту банка определенные льготы в будущем – когда из вкладчика он переквалифицируется в заемщика. Однако на такие бонусы российском рынке банки не особенно щедры.

В банке Российский капитал  при открытии вклада бесплатно оформляется международная банковская карта VISA CLASSIC или EC/MC STANDARD с кредитным лимитом не более 70% от суммы вклада. При накоплении на вкладе за определенный срок необходимой суммы вкладчик может обратиться в Банк за получением ипотечного кредита на льготных условиях.  Кроме того, клиент теоретически получает 50% скидки на аренду банковской. Однако сейчас в колл-центре Банка говорят о том, что выдача ипотечных кредитов приостановлена, поэтому озвучить бонусы не могут.

В банке Балтинвест – для ипотечных вкладчиков декларируется скидка по процентной ставке.  «Размер определяется индивидуально», - предупреждают директор департамента кредитования Независимого Бюро Ипотечного Кредитования Татьяна Микеева.

Кроме того, ипотечный вклад предусматривает, что все бонусы человек получает только, если оформляет кредит в этом же банке. «В нынешней ситуации стоит ожидать спада интереса к данному виду вкладов. Условия банков меняются довольно быстро, и через год предлагаемые ипотечные программы могут просто оказаться невыгодными для заемщика», - делает вывод Татьяна Микеева.

Если смотреть объективно, что в Москве открытие такого вклада мало что даст будущему заемщику. «В крупных региональных центрах стоимость жилья высока, а по системе страхования вкладов, государством возвращается только 400 000 рублей (порядка 15 тысяч долларов)», - замечает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» Алексей Шленов.

. Кроме того, проценты на вклад начисляются не очень высокие – в среднем 10% годовых, что даже не покрывает инфляцию.

Таким образом, ипотечные вклады сегодня не особенно интересны в качестве средства накопления денег на первоначальный взнос – по сравнению с другими финансовыми инструментами. Рекомендовать их можно разве что консервативной публике, которая не привыкла пользоваться чем-либо, кроме депозита. В этом случае, ипотечный депозит может дать некоторые преимущества перед обычным. Но – только если условия кредитования не переменятся, или сам клиент не передумает.

Западные образцы

Но при всем скептицизме нельзя сказать, что «ипотечный вклад» - продукт абсолютно бессмысленный.  Хотя некоторые банки отказались от него, сославшись на невостребованность, в том же Абсолют-банке, доля таких вкладов занимает 11% от общего числа.

Другой вопрос – какие условия могли бы сделать этот продукт, действительно, эффективным инструментом накопления? Вопрос актуальный, особенно на фоне ужесточающихся условий на рынке.

В первую очередь, выгодность такого инструментам могла бы обеспечить государственная поддержка. Во всяком случае, именно такой вариант демонстрирует нам Германия. Там существует специальная государственная программа, благодаря которой государство пытается стимулировать строительство и приобретение жилья. «Определенные банки получают лицензии, позволяющие работать по системе Bausparvertrag. Клиенты открывают «ипотечные вклады» в банке сроком на несколько лет, при этом процентный доход по такому вкладу выше, а вклад является целевым, т.е. потратить его можно только для финансирования собственного жилья. Совершая регулярные взносы и накопив, таким образом, определенные средства, скажем, через 8-10 лет клиент может получить ипотечный кредит на сумму, которую необходимо добавить для покупки жилья», - рассказывает Ольга Садовская.  Это выгодно клиентам, поскольку в процессе накопления, в котором также участвует государство, они получают более высокий, по сравнению с другими вкладами, и гарантированный доход, а также более низкую ставку по ипотечному кредиту, т.к. накопили существенную часть собственных средств, и доля кредита в стоимости приобретаемой недвижимости меньше.

В свою очередь, банкам это тоже выгодно, поскольку ставка рефинансирования государством данных вкладов для банков ниже, чем в целом по рынку.

Аналогичные продукты есть и во Франции -  сберегательный жилищный счёт Compte Epargne Logement (CEL) и сберегательный жилищный план Plan Epargne Logement (PEL).

«Возможные суммы кредитов по этим схемам невелики. Но во Франции практикуется использование нескольких кредитов для приобретения жилья. И вот эти два вариант используются, как правило, для получения недостающих средств на щадящих условиях», - рассказывает начальник управления по развитию бизнеса ООО «Кредитмарт» Павел Шмаренков. Самый главный бонус для клиентов – налоговые льготы.

В случае с CEL:

Максимальный размер остатка €15 300 на одном счету (может быть несколько).
Средства можно снять в любо время, при условии сохранения минимального неснижаемого остатка в €300. Текущая процентная ставка по депозиту 2,75%.
Правительственная субсидия рассчитывается в размере 0,75% от суммы остатка и выплачивается при получении кредита (не более €1144).
Проценты не облагаются подоходным налогом, хотя при закрытии счёта с суммы процентов платится социальный налог в 11%.

В настоящее время максимальная сумма кредита €23 000, ставка по кредиту 3%

При PEL:

Максимальная сумма остатка на счету €61 200 (не включая проценты), минимальный срок 4 года, процентная ставка по депозиту 2,50%. При получении кредита правительство выплачивает субсидию в размере 1% от суммы, но не более €1525.
Проценты не облагаются подоходным налогом, хотя при закрытии счёта с суммы процентов платится социальный налог в 11%.  В настоящее время ставка по кредиту 4,20%, максимальный размер кредита €92 000 на срок от 10 до 15 лет. PEL можно использовать совместно с CEL до общего лимита не более €92 000.

Банк	Минимальная сумма	Максимальный срок	Ставка, %	Дополнительные условия
Локобанк	100 тыс. в руб. 4 тыс. в долларах 3,5 тыс. в евро	367 дней	12,25 в рублях 11,5 в долларах 9,25 в евро	Процентная ставка при досрочном востребовании вклада в течение первых 90 дней – 5,5% годовых в рублях (4% годовых в долларах США и 3,5% годовых в евро); от 91 до 180 дней - 7,0% годовых в рублях (4,5% годовых в долларах США и 4% годовых в Евро); от 181 до 272 дней – 9,0% годовых в рублях (5,5% годовых в долларах США и 5,0% годовых в Евро), по истечении 273 дней – без изменения процентной ставки. Начисление и выплата процентов – в конце срока вклада. Пополнение вклада – возможно, не позднее, чем за 1 месяц до момента окончания вклада. Минимальная сумма пополнения – 10 000 рублей / 500 долларов США (Евро). Частичное изъятие суммы вклада – не допускается.
БалтИнвестБанк	5 тыс. в долларах 150 тыс. в рублях	2 года	На 1 год: 7,75 в долларах 10,5 в рублях На 2 года: 7% в долларах 9,75 в рублях	Минимальная сумма дополнительного взноса – 500 долларов, или 15 тыс. рублей.  Частичное снятие не допускается. Дополнительные взносы не менее установленной договором суммы. Проценты выплачиваются по окончании срока действия договора. При досрочном расторжении проценты начисляются и выплачиваются в соответствии со ставкой по вкладу «До востребования». Досрочным расторжением Договора не является перевод денежных средств со вклада (полностью или частично) на оплату первоначального взноса на приобретение квартиры, при условии получения ипотечного кредита в ОАО "БАЛТИНВЕСТБАНК".
Юниаструм	70 тыс. руб	2 года	11-11,5% в зависимости от срока
Российский капитал	500 рублей 50 долларов	1111 день	9-12 в рублях 7,5-9,5 в долларах (в зависимости от суммы и срока)	При открытии вклада бесплатно оформляется международная банковская карта VISA CLASSIC или EC/MC STANDARD с кредитным лимитом не более 70% от суммы вклада. При накоплении на вкладе за определенный срок необходимой суммы вкладчик может обратиться в Банк за получением ипотечного кредита на льготных условиях (скидка предоставляется только по собственной ипотечной программе Банка), а также 50% скидки на аренду ячейки (при условии предоставления данной услуги в учреждении Банка, куда обратился Вкладчик)
Абсолют-банк	721 день	30 тыс. рублей 1 тыс. в долларах и евро	8-10% в рублях в зависимости от срока 5-5,50% в евро 5,50 – 6% в долларах	Проценты по вкладу начисляются ежемесячно, увеличивая сумму вклада. Пополнение допускается в течение всего срока действия вклада, при этом проценты начисляются на общую сумму, независимо от срока внесения дополнительного взноса. Вы получите сумму вклада и проценты, начисленные по полной ставке, в случае досрочного изъятия вклада при оплате первоначального взноса за квартиру, приобретаемую с помощью ипотечного кредита Абсолют Банка, и в случае получения автокредита в Абсолют Банке. При размещении вклада сроком от 91 дня, на сумму свыше 5 000 долларов США/евро или 150 000 рублей, оформляется пластиковая карта Абсолют Банка VISA Classic без комиссии за годовое обслуживание и первоначального взноса (при наличии у физического лица регистрации в регионах присутствия Абсолют Банка) При невостребовании по окончанию срока Вклада, действие договора автоматически продлевается*. Количество пролонгаций не ограничено.