http://www.mk.ru/incident/article/20...rom-sdulo.html

Дольщик легко может остаться и без денег, и без квартиры

Жилищный вопрос был и остается одной из самых главных проблем в жизни большого количества россиян. Некоторым удалось решить его с помощью ипотеки. Но бывает и так, что человек, воспользовавшийся ипотекой, остается и без жилья, и без денег. И речь не только о том, когда вследствие кризиса или иных обстоятельств человек становится неплатежеспособным.

30 ноября 2006 года Константин Жихарев заключил предварительные договора купли-продажи квартир по адресу Московская область, Раменский район, пос. Ильинский, ул. Чкалова, д. 1, кв. №51 и №160. На тот момент это был строящийся объект.

Как обещала реклама, “квартиры в жилом комплексе “Ильинский” — это широта выбора и полет творческой мысли при создании и оформлении интерьеров… На ваш выбор представлены пространства от 55,24 до 121,18 кв. метра”.


Как вы уже понимаете, речь шла об ипотеке. Жихарева не смутил тот факт, что хотя объект рекламировался компанией “СКМ-групп”, договор он заключал с ООО “Пензенская строительная компания” (ПСК). А чего опасаться, ведь ПСК входит в состав группы, а там лучше знают, кому где строить и чем распоряжаться.
Не смутила его и хитромудрая система товарно-денежных обязательств и отношений между участниками процесса, в которой запутался бы и сам Шерлок Холмс. Картина всем известная: чтобы уйти по максимуму от налогов, наши предприниматели выстраивают схемы, что многослойный пирог.


29 декабря того же года такие же предварительные договора купли-продажи квартир заключил с ПСК и знакомый Жихарева — Роман Хализов. Тогда они еще не знали, что останутся и без квартир, и без денег не в последнюю очередь из-за тех бумаг, которые подписали. После внимательного прочтения документов становится ясно, что над ними работала весьма серьезная команда юристов. Начать можно, например, с того, что уже предварительный контракт подписывался четырьмя сторонами: продавцом (ПСК), покупателем (физлицом), банком (“Юниаструмбанк”, выдававший ипотечный кредит) и обществом (ООО “Артстрой”), взявшем на себя поручительство по обязательствам продавца. В договорах было четко обозначено, что объектом сделки являются квартиры.


Кроме предварительных договоров купли-продажи граждане Хализов и Жихарев заключили также и кредитные договора с “Юниаструмбанком”, в которых в данном случае нас интересует всего лишь 2 пункта. Одним из пунктов устанавливался временный мораторий на досрочное погашение кредита в период 6 месяцев от фактической выдачи банком денежных средств. То есть полгода заемщик был обязан ни рубля сверх установленных графиком платежей банку не переводить.


Второй пункт непосредственно уточнял, что платежи “заемщик производит за текущий процентный период не позднее последнего числа каждого календарного месяца. Если последнее число календарного месяца приходится на выходной (праздничный) день, то платеж осуществляется в первый рабочий день, следующий за указанным выходным (праздничным) днем”.


Неприятности начались менее чем через полгода. 25 марта Хализов и Жихарев приехали в уже практически построенный дом и оказались сильно удивлены тем, что вместо квартир их встретили жилые помещения без внутренних перегородок, без стен в местах общего пользования. Оказалось, что все 177 квартир данного дома (площадью от 50 до 125 кв. метров) представляют собой именно такую картину.


— А что вам надо? — с вызовом перешло в контратаку сопровождавшее их лицо и остановилось между двумя несущими столбами, заменявшими несущую стену. — Сказано ведь, свободной планировки. Вот и планируйте, как хотите.


Наши ипотечники попытались было аргументировать свою позицию тем, что по закону и согласно СНиПам помещение, в котором нет никакой отделки, отсутствует электропроводка, сантехника, жилая площадь не отделена от общей, в том числе и от мест общего пользования, не должно считаться квартирой, так как квартира — жилое помещение, предназначенное для проживания. И по договору они должны получить именно квартиры, а не жилые помещения. Но были отправлены в известном российском направлении.


Жихарев и Хализов не успокоились. Они написали письма с просьбой об устранении недостатков, и спустя какую-то неделю… Нет, недостатки не были устранены. Просто заявители… лишились своих квартир. Одним изящным росчерком пера. Впрочем, изящным ли?

Вас здесь не стояло!

Когда Константин Жихарев пришел 2 апреля 2007 г. для совершения очередного платежа по кредитному договору, в “Юниаструмбанке” деньги у него брать отказались. И мотивировали этот отказ тем, что он просрочил платеж и банк, в соответствии с условиями предварительного договора, перевел его долг на продавца, то есть на “Пензенскую строительную компанию”. А г-н Жихарев, дескать, теперь свободен как ветер, и никаких прав на квартиру у него не осталось.

Как позднее написали, объясняя свои действия, представители банка, Жихарев и Хализов 31 марта 2007 года нарушили “обязательство по оплате очередного ежемесячного платежа по кредиту” и “1 апреля 2007 г. возникло основание для дальнейшего перевода долга на Продавца”.


Тут необходимо отметить, что в предварительном договоре купли-продажи есть два интересных момента: пункт 5.2, в котором действительно говорится о том, что если “в случае нарушения Покупателем обязательств по кредитному договору, вследствие чего Банк предъявит Покупателю требование о досрочном возврате кредита, Покупатель передает, а Продавец принимает на себя долг…” И пункт 5.4., где сказано, что пункт 5.2. действует лишь до момента завершения строительства.


Не будем говорить сейчас о том, что в числе оговоренных банком причин, по которым он мог потребовать от покупателя досрочного погашения кредита, была либо просрочка на 30 календарных дней, либо три просрочки в течение года. Упомянем лишь о том, что состояние счетов г-д Жихарева и Хализова и движение средств на них позволяют сделать вывод, что до 31 марта никаких просрочек в платежах они не допускали. Поскольку в этом случае средства с их счетов снимались бы банком автоматически. А между тем апрель они встретили с положительными балансами на счетах.


Вся изюминка заключается в том, что просрочки платежей до момента принятия решения банком не было ни фактически, ни даже формально. Помните пункт о выходном дне? 31 марта 2007 года было субботой. А первое апреля, соответственно, воскресеньем. На следующий день, второго апреля, наших ипотечников, пришедших с деньгами, встретили, образно говоря, занесением в “черный список”.


Сейчас участники этой истории не сомневаются, что не будь их злополучного визита на объект 25 марта, все бы происходило совершенно иначе. Компании-застройщику явно не нужны были будущие жильцы, осмелившиеся отстаивать свои права. Тем более, если бы их поддержали остальные покупатели квартир. Помимо прочей головной боли и отодвигания сроков сдачи прецедент лишал бы “ПСК” весьма внушительных сумм. Ведь, с одной стороны, уже 3 апреля дом был сдан комиссии. А с другой — в результате отсутствия стен и перегородок в каждой из 177 квартир образовалась площадь, за которую жильцы должны были заплатить сверх оговоренной суммы контракта. Примерно, от 2 до 4 “лишних” квадратов. Ведь, как явствует из акта приемки-передачи дома, все 177 квартир, и “двушки”, и “трешки”, — все превратились в однокомнатные жилые площади.

Игра в четыре руки

Дальше началась такая чехарда, которую смогут поставить далеко не в каждом театре абсурда. Якобы 2 апреля проштрафившимся “заемщикам” было направлено требование о досрочном возврате кредита. Понятно, что они ничего подобного не получали. Среди всех документов есть лишь бумага от “Юниаструмбанка” в адрес ПСК о том, что банк намерен потребовать досрочной расплаты, а в связи с этим на ПСК якобы будет возложена обязанность вернуть деньги. Причем бумага датирована буквально первым же днем возникшей просрочки. И сделано это, по логике, по одной-единственной причине. На следующий день, 3 апреля 2007 года, госкомиссия приняла дом, то есть строительство даже формально было завершено, и с этого момента тот самый пункт, на основании которого Жихарев и Хализов были впоследствии лишены квартир, уже не мог применяться. Надо ли говорить, что если бы даже банк действительно отправил бы в их адрес соответствующие требования или уведомления, письма чисто физически не смогли бы дойти до адресатов в течение одного дня. Так, на основании самой что ни на есть филькиной грамоты наши ипотечные заемщики остались без квартир.

Впрочем, они лишились не только квадратных метров жилья. 2 июня 2007 г. ПСК перевела деньги за квартиры назад в “Юниаструмбанк”. Причем сделала это якобы по заявлению самих Жихарева и Хализова о расторжении предварительных договоров, о существовании которых сами “заявители”, естественно, и не подозревали.


3 июня Жихарев и Хализов получили в банке остатки своих собственных средств. И, конечно же, получили далеко не все свои деньги. 4 млн. 300 тысяч рублей сделали им ручкой. Наши ипотечники в результате остались и без жилья, и без денег.


И хотя так просто они не сдались, силы оказались явно неравными. Сначала Жихарев и его сотоварищ по несчастью хотели урегулировать конфликт в диалоге с банком и даже предложили ему несколько альтернативных вариантов. На один из них банк вроде бы даже пошел. Так, департамент ипотечного кредитования согласился выставить квартиры на аукцион, для чего попросил наших заемщиков оплатить пошлину для рассмотрения дела в суде (необходимая процедура). Госпошлина встала нашим приятелям еще в 20 тысяч рублей. Но, как ни звонили потом Жихарев и Хализов, сколько ни обращались в суд, всегда получали один и тот же ответ: в суд документы не поступали. Получается, что их и тут кинули.


Устав от бесплодных переговоров, наши заемщики подали иски в суд. С тех пор состоялось порядка семи судебных заседаний, но ни одно из них они так и не сумели выиграть. И стоит ли тому удивляться. Ведь против двух несчастных “физиков” (физлиц) встала мощнейшая юридическая служба. Все доказательства правоты истцов судами отметаются на счет “раз”. И вершители правосудия, с одной стороны, не хотят даже поднять календарь, чтобы удостовериться в отсутствии просрочки по кредиту и истцов на инкриминируемый им момент, а с другой — вполне удовлетворяются ответами представителей банка о том, что (при запрашивании конкретной документации по бумажному обороту) все записи производились в книгу учета департамента ипотечного кредитования, которая “не сохранилась”. Или ссылками банковских представителей на уведомление в апреле, которого также “не сохранилось”. Из компании “Артстрой” вообще ответили, что про Жихарева и Хализова впервые слышат, хотя на одном из контрактов стоят подписи и физлица и представителя “Артстроя”. Впрочем, поведение “Артстроя” и ПСК укладывается в одну стезю, наверное, еще и потому, что обе компании входят в один холдинг — “СКМ-групп”. И являются не чужими друг другу.


Так и живут наши герои — без квартиры, без денег и с ославленной репутацией. Зато в ПСК и банке чувствуют себя, по-видимому, очень хорошо. И ждут новых клиентов.

Заголовок: 

Сообщение: 

        
Заменять смайлики
Учитывать пробелы и переносы строк