Ипотечный кризис разразился в США, однако аукнулся и в наших краях. Вот уже два месяца по рынку бродят тревожные новости о том, что банки повышают ставки по ипотечным кредитам, ужесточают условия кредитования для заемщиков, сокращают объемы кредитования, и - то ли еще будет? Естественно, что у людей, задумывающихся об ипотечном кредите в таких условиях, возникают неизбежные вопросы – стоит ли бежать в банк за кредитом «пока ещё дают», или – наоборот, отложить мечту о покупке квартиры и выждать?

Чтобы давать советы по этому поводу, стоит сначала разобраться – а что же такое происходит на самом деле? Настолько ли страшен черт, как его малюют?

Если посмотреть в целом на рынок, то некая общая статистика, пожалуй, будет в пользу доводов об ухудшении условий. Так, компания Фосборн Хоум вывела ряд средних показателей, характеризующих ситуацию на рынке. Для отслеживания динамики ставок, специалисты компании взяли расчетные показатели по итогам первого полугодия 2007, когда средняя долларовая ставка составила 9,68%, а рублевая -  10,8%. В сентябре, согласно подсчетам, эти показатели выросли - до 9,84% в долларах, и до 11,17% в рублях. То есть, по сравнению с расчетом за полугодие, сентябрьские ставки ухудшились: на 0,37% - в рублях, на 0,16% - в долларах США. В компании связывают это с тем, что  осенью некоторые банки ограничили выдачу ипотеки и сократили представленные на летнем рынке специальные программы, которые были призваны привлечь дополнительных клиентов в традиционно более «низкий» для ипотеки летний сезон. Также эксперты «Фосборн Хоум» замечают, что осенью ставки по ипотеке стали расти - ввиду повышенного спроса на жилищные кредиты и последствий ипотечного кризиса в США, создавших определенные проблемы с ликвидностью в российской банковской системе. Так, ипотечные кредиты подорожали у Москоммерцбанка и УРСА-Банка.

А Юниаструм-банк вместо того, чтобы повышать ставки, просто напросто прекратил выдачу кредитов в долларах.  Кое-то из экспертов предсказывал, что вслед за Юниаструмом потянутся и другие кредиторы. Однако пока такой тенденции не наблюдается.  

Зато в политике других кредиторов наметились другие стратегические сдвиги: процентные ставки ставятся в зависимость от величины первоначального взноса, снижаются максимальные суммы кредитов, ужесточается требования к заемщикам по таким программам, как кредит на любые цели, кредит с минимальным первоначальным взносом. Надо заметить, что до недавнего времени особой разборчивостью в плане того, кому выдавать кредиты, российские ипотечные банки в массе своей не отличались. При желании почти любой человек, обладающий более-менее стабильным доходом, мог найти тот банк, который выдаст ему кредит. В прошлом году как грибы множились программы, позволяющие кредитоваться семьям с минимальным первоначальным взносом (или его отсутствием): временный акции по выдаче «стопроцентных кредитов» проводили даже такие консерватора как ДельтаКредит. И хотя констатация таких фактов вызывают у банкиров протест – но, много моих знакомые получали кредит, пользуясь поддельными справками, не имея никакого подтверждения дохода, кроме звонка начальника и т.п. Таким образом, в некоторых банках весь андеррайтинг (проверка надёжности заёмщика) часто сводился к формальным процедурам. Банки неофициально соглашались на занижение стоимости квартиры в кредитном договоре, закрывали глаза на бесполезные справки о регистрации (купленные по общеизвестному тарифу) и т.п.

Сейчас такая политика явно идет на спад. Американский кризис наглядно продемонстрировал, к чему может привести подобная лояльность в общенациональном масштабе. У нас пока доля  кредитов sub-prime слишком невелика, чтобы говорить о реальной опасности. С другой стороны, сам рынок ипотеки пока слишком мал, а по мере его роста, вполне вероятно было увеличение и доли рискованных займов. Все предпосылки для этого имелись - включая то, что российский рынок труда все еще существуют в «черных условиях».

По словам брокеров, сейчас банки стали более придирчивы к выбору заемщиков, к формам подтверждения дохода. Причем, это обусловлено не только наглядным примером, но и сложностями с рефинансированием. Так, тем банкам, которые выдавали кредиты без первоначального взноса, придется держать их на своем балансе, поскольку вряд ли они найдут возможность рефинансировать их на западе. В связи с этим, пошла под нож и «стопроцентная ипотека». Правда, пока не повсеместно: по крайней мере, «Банк Москвы» и «Хоум Кредит энд Финанс» банк все еще официально не отменяли этот рискованный продукт.

То есть, на первый взгляд, кажется, все говорит о том, что «золотой век» российской ипотеки минул, еще не начавшись. Но - в утешение заемщиков, стоит заметить, что параллельно на рынке идут и другие процессы: банки проводят льготные акции, вводят скидки, упрощают требования и т.п. Например, банк КИТ Финанс с 1 октября продлил срок кредитования по программе «КИТ-Новостройки» с 15 до 20 лет. НОМОС-БАНК в сентябре на 1% снизил процентные ставки по ипотечным кредитам в рублях для всех заемщиков, вне зависимости от того, каким образом будет подтвержден их доход – по форме банка или справкой по форме 2-НДФЛ. Некоторые банки снизили процентные ставки в рамках сотрудничества с брокерами.

А отдельные нововведения откровенно идут вразрез с уроками американского кризиса. Так, американский опыт показал, что  для кредиторов чрезвычайно рискованно не только кредитовать без первоначального взноса, но и выдавать займы на 110%, 120% или даже 140% стоимости приобретаемого жилья. В то же время, российский банк ВТБ 24 этой осенью ввел программу для кредитования покупки жилья в Сочи, по которой банк начинает предоставлять клиентам, приобретающим недвижимость в этом городе, кредит в размере 114% от ее стоимости. Понятно, что банк рассчитывает на удорожания сочинской недвижимости, но самой дерзости такого шага на фоне кризиса, это не отменяет.

Еще более неожиданно поступил Московский кредитный банк (МКБ): в пику кризису упростил требования к заемщику. С 22 октября банк отменил обязательное документальное подтверждение дохода работодателем. Теперь потенциальный заемщик может подтвердить получаемую зарплату тремя методами на выбор: справкой 2-НДФЛ, справкой по форме Банка или устным (по телефону) подтверждением дохода работодателем.

Кроме того, последние месяцы принесли на рынок и еще один оригинальный продукт  - кредитование заемщиков, получивших одобрение в одном банке, но так и не дождавшихся денег. Первым о такой готовности заявил ВТБ 24. Вслед за ним ДельтаКредит и Национальная ипотечная компания предложили аналогичные программы. А недавно к ним присоединился и Газпромбанк.

Кроме того, российские заемщики все еще сохраняют возможность подтверждать часть дохода справкой по форме банка, а не 2 НДФЛ. Так что, под удар пока попала только та категория заемщиков, у которой нет никаких доказательств их дохода, кроме свидетельства мифического начальника. Но и для них качестве запасного аэродрома  остается банк «Хоум Кредит энд Финанс», где официально все еще принимают устное подтверждение при наличии 2 НДФЛ хотя бы на минимальную сумму. Но, если кризис ликвидности затянется, вероятно, такие возможности сойдут на нет.

Так что, если заемщик ограничен в своих возможностях с первоначальным взносом и подтверждением дохода, ему стоит поторопиться с оформлением кредита. Такие программы пока еще есть, но не факт, что они проживут долго. С другой стороны, если подобных сложностей у человека нет, то решение  - брать кредит сейчас, или подождать – упирается в остроту жилищного вопроса. Вряд ли стоит рассчитывать, что в ближайшие месяцы рынок ждут большие перемены – как в худшую, так и в лучшую сторону. Скорее всего, ситуация продержится в более, или менее колебательном режиме до весны. Окончание этого периода и его результаты, зависят во многом от ситуации на международных рынках. Однако, как бы ситуация не сложилась, существенного повышения ставок нам, скорее всего можно, не опасаться. Пока у российских банков нет причин, чтобы так страховаться: проценты у нас и так выше, чем в Европе и США, а рынок ипотеки пока занимает примерно 15-20% от всех сделок с недвижимостью. Кроме того, ипотека является одним из приоритетов в национальной программе по обеспечению нас доступным жильем. И, если говорить честно, это пока единственная работающая часть программы. Не далее, как месяц назад, первый вице-премьер Дмитрий Медведев заявил, что ожидает снижения ипотечных ставок уже до конца этого года. Нравиться это банкам, или нет, а … экономика у нас часто - дело политическое. Так что, в кризисной ситуации, вполне можно прогнозировать вмешательство властей.

Словом, если у заемщика есть возможность безболезненно подождать – можно и подождать, так как, скорее всего, начиная с весны, тренд на понижение ставок снова наберет силу. Конечно, вряд ли следующий год принесет такую же серию понижений, как прошлый, но постепенно жилищные кредиты будут дешеветь – как это и происходило во всем мире.

Однако, если есть необходимость решать квартирный вопрос сейчас, не имеет смысла его откладывать в надежде, что ставки заметно упадут. Не факт, что следующий год принесет такое снижения, ради которого имеет смысл платить по аренде еще несколько месяцев. Этот период ожидания легко может не окупиться.

Яна Казакова