В свете последних событий на рынке жилья в первом полугодии 2006 года россиянам, запланировавшим приобрести квартиру по ипотеке, в срочном порядке необходимо было приступать к осуществлению своих планов. По данным аналитического центра www.irn.ru, значение общегородского индекса стоимости жилья за первое полугодие увеличилось на 53,6% и средняя стоимость квадратного метра достигла 3457,5$. В среднем же по сравнению с аналогичным периодом прошлого года этот показатель вырос на 84%. Зачастую заемщики, получив одобрение на кредит на покупку определенной квартиры, узнавали, что вследствие роста цен этой суммы им уже недостаточно. Начальник отдела ипотечных продуктов «КИТ Финанс» Антон Карелин добавляет, что «очень часто сделки срывались уже в процессе, поскольку квартиры пользовались огромным спросом и уходили буквально за несколько дней, в то время как заемщик еще даже не успевал оформить кредит».

Ажиотажный спрос стимулировался дефицитом предложения жилья на рынке, что толкало цены еще сильнее вверх и как следствие количество сделок сокращалось. Несмотря на это, аналитики банка «Дельтакредит» свидетельствуют о росте рынка ипотечного кредитования в 2 раза по сравнению с аналогичным показателем прошлого года. Изменилась, пожалуй, только целевая аудитория ипотеки: если раньше на покупку жилья при помощи кредита надеялись заемщики, которые сумели накопить на первоначальный взнос, то теперь ипотека стала необходимой людям, которые раньше могли купить квартиру без использования ипотеки.

Позиция лидера в первом полугодии, как и следовало ожидать, досталась Сбербанку, сумма выданных ипотечных кредитов которого превысила 1,5 млрд. долл. На втором месте с большим отрывом находится «Внешторгбанк-24», предоставив кредитов в объеме 140 млн. долл. Замыкает тройку лидеров «иностранец»-банк «Дельтакредит» (116 млн. долл.).

№	Банк	Выдано ипотечных кредитов в I полугодии 2006 г., тыс. $	Изм. по сравн. с аналог. периодом 2005 г., %
1	Сбербанк России	1 509 224,20	87,4
2	Группа ВТБ	140 200,00	143,4
3	Дельтакредит	116 000,00	157,8
4	Банк Уралсиб	107 200,00	412,9
5	Москоммерцбанк	105 677,40	-
6	Абсолют Банк	75 850,20	697,8
7	Возрождение	68 983,00	398,1
8	Росбанк	60 218,40	1 507,80
9	КИТ Финанс	58 786,40	-
10	Городской Ипотечный Банк	57 000,00	171,9
11	БСЖВ	55 488,00	187,1
12	Запсибкомбанк	54 121,30	446
13	Райффайзенбанк Австрия	48 660,90	8,5
14	Собинбанк	48 463,80	1 077,90
15	Банк Москвы	47 900,00	2 277,10
16	Международный Московский Банк	47 200,00	187,8
17	Юниаструм Банк	42 270,00	6 417,10
18	Сибакадембанк	38 206,20	-
19	Промышленно-строительный банк	36 309,00	275,3
20	АК Барс	26 258,80	261,6
21	Банк Жилищного Финансирования	23 100,00	495,4
22	Европейский трастовый банк	21 342,50	6 364,90
23	Севергазбанк	19 998,00	87,6
24	Автоградбанк	19 343,70	896,6
25	Союз	17 921,80	241,9
26	Русский Ипотечный Банк	17 576,80	26,6
27	Московский Банк Реконструкции и Развития	16 016,00	-
28	РосЕвроБанк	16 000,00	-
29	Русь	15 245,10	77,8
30	Фора-банк	14 965,50	210,5
31	Ижкомбанк	14 866,30	515,6
32	РусьБанк	13 891,00	968,5
33	Омск-Банк	12 360,50	270,9
34	Промсвязьбанк	12 185,20	-
35	Национальный резервный банк	12 082,90	-24.2
36	Примсоцбанк	11 810,80	100,5
37	Российский капитал	11 616,60	194,7
38	Московский залоговый банк	11 346,20	-
39	Бинбанк	11 000,00	-
40	Импэксбанк	10 206,90	-
41	Кредит Урал Банк	9 593,80	223,1
42	Центр-инвест	8 475,40	180,8
43	Оренбург	7 383,10	-
44	МДМ-банк	5 986,60	-42.0
45	Башкомснаббанк	5 874,40	250,5
46	Автовазбанк	5 493,80	149,2
47	Зенит	5 000,00	244,8
48	Драгоценности Урала	4 901,20	-
49	Россельхозбанк	4 394,60	-
50	Ижладабанк	3 999,90	100,2
51	Транскапиталбанк	3 921,50	1 606,80
52	Северная казна	3 651,20	2 163,20
53	Алмазэргиэнбанк	3 630,70	-42.7
54	Югбанк	3 508,00	-
55	Система	3 135,60	1 344,00
56	Всеросийский банк развития регионов	2 595,40	-
57	Социнвестбанк	2 402,70	561,2
58	Газбанк	2 120,80	1 626,80
59	Балтийский банк	2 111,00	-
60	Оргбанк	2 000,00	-25.9
61	Спурт	1 933,80	-
62	Тольяттихимбанк	1 861,00	-
63	Форштадт	1 846,60	-
64	Агроимпульс	1 526,60	-
65	ПСКБ	1 447,80	953,7
66	МДМ-Банк СПб	1 350,60	138
67	Экспобанк	1 130,70	-
68	Экспресс-Волга	1 053,60	-
69	Уралтрансбанк	601,8	-
70	Липецккомбанк	455,5	57,6
71	Левобережный	158,5	-
72	Углеметбанк	126,2	-18.7
73	Центркомбанк	92,8	-

По словам А. Карелина из «КИТ Финанс», в первом полугодии окончательно сформировались основные условия предоставления ипотечных кредитов на рынке. Но каждый банк старается выдержать конкуренцию разными методами в силу своей специфики. Самым доступным методом для многих банков является улучшение качества обслуживания клиентов, при этом ставка должна делаться на увеличение скорости предоставления кредитов особенно в сложившейся ситуации резкого роста цен на жилье. «Для максимального сокращения сроков оформления сделки имеет смысл обращаться к профессионалам и лидерам рынка», - советует руководитель управления развития бизнеса «Городского Ипотечного Банка» Михаил Бусыгин.

Некоторым банкам удается конкурировать на уровне процентных ставок. В основном к ним относятся банки либо обладающие достаточными объемами собственных средств, либо имеющие возможность занимать их у иностранных инвесторов. Тем же банкам, у которых источником финансирования кредитов являются полученные депозиты, ставки по ссудам не должны быть ниже ставок по вкладам. Вице-президент по развитию бизнеса банка «Дельтакредит» Алла Цытович отмечает, что одним из способов снижения процентной ставки стали новые программы ипотечного кредитования с плавающей процентной ставкой, размер которой не фиксируется на весь период кредитования, а периодически пересматривается в зависимости от ситуации на рынке. Помимо этого на рынке уже существует практика рефинансирования кредитов старых заемщиков с пересмотром ставок в сторону понижения. «В конце первого полугодия наметилась новая тенденция отказа банков от валютных кредитов. При этом полного ухода банков от них, по всей видимости, ожидать не стоит. Спрос на эти кредиты сохранится, особенно в Москве, где достаточно велика доля людей с доходами, привязанными к доллару. Вполне возможно, что валютные ставки в скором времени превысят рублевые», - говорит А. Карелин. Что касается сроков ипотечных кредитов, то они были пролонгированы до уровня 25-30 лет.

Наиболее новым и популярным методом конкурентной борьбы стала ипотека с отсрочкой или отменой первоначального взноса. По программам рассрочки первоначального взноса отличился «КИТ Финанс», определив ее в полгода. Данная новелла нацелена не на приобретение первичного жилья, а на улучшение жилищных условий. Заемщику предоставляется сумма на покупку новой квартиры, залогом по которой является приобретаемая квартира. Шесть месяцев клиент может использовать для того, чтобы реализовать свою квартиру на наиболее выгодных условиях и далее выплачивать сумму долга и проценты по кредиту. Но, как комментирует А. Цытович, при внешней привлекательности такого продукта, его целевая аудитория достаточно ограничена. Не более 10-15% заемщиков, обращающихся в банки за ипотечным кредитом, уже имеют квартиру, которую теоретически можно использовать в качестве первоначального взноса для улучшения жилищных условий.

Что же касается программ с первоначальным взносом в 0%, то отношение к этому продукту среди банков неоднозначное. Аналитики сходятся во мнении, что этот шаг был чисто маркетинговым и предназначен для привлечения новых клиентов в конкурентной среде. К тому же данное «спецпредложение» было объявлено пока только на лето. Опять же данный продукт наиболее «доступен» для крупных банков со значительными объемами капитала (например, ВТБ-24 и «Банк Москвы»). По словам председателя правления банка «Дельтакредит» Игоря Кузина, такое снижение может обернуться для банка проблемой привлечения капитала инвесторов для обеспечения большого числа кредиторов. Любой инвестор требует определенного «качества» портфеля, одним из параметров которого является соотношение кредита и залога по нему.

Для заемщика кажущаяся на первый взгляд крайне привлекательной, программа выйдет дороже, чем обычный ипотечный кредит с первоначальным взносом. Ежемесячные платежи выходят больше из-за более высоких процентов по кредиту (выше риск) и выплаты полной суммы тела кредита. При этом, как комментирует И. Кузин, среднемесячный доход на семью после выплаты налогов должен составлять около 4 тыс. долл. (для Москвы) для получения подобного кредита. Для сравнения по ипотеке с первоначальным взносом аналогичный показатель - 600-800 долл. Массовой данная программа станет вряд ли. Сейчас на ее долю приходится менее 5% всех ипотечных программ в Москве.

В пригороде жилье остается по-прежнему дешевле, поэтому многие банки нацелились именно на этот сегмент. Так, например, Внешторгбанк-24 планирует до конца года существенно модернизировать коттеджную программу и сделать данный продукт массовым: банк намерен финансировать приобретение готовых объектов, строящихся коттеджей, а также индивидуальное жилищное строительство.

Развитие ипотеки, как и прежде, будет тормозить дефицит предложения и рост цен на жилье. По прогнозам начальника управления кредитования физических лиц «Банка Жилищного Финансирования» Сергея Подгорнова, до конца 2006 года сохранится динамика роста объемов выдачи ипотечных кредитов и может произойти его двукратное увеличение. М. Бусыгин из «Городского Ипотечного Банка» считает, что объемы превысят 6 млрд. долл. Прогнозы председателя совета директоров «Русского Ипотечного Банка» А. Гурьянова скромнее - всего 4 млрд.долл.

Автор: Екатерина Карамышева

Источник: РБК.Рейтинг