Ипотека защищает от инфляции

Договор об ипотеке должен содержать все необходимые условия

— Ипотечный кредит — это долгосрочная ссуда, которая дается под залог недвижимого имущества для покупки жилья. Сегодня для миллионов россиян это порой единственная возможность обзавестись собственным жильем, — рассказывает специалист центра юридического обеспечения и правовой экспертизы "Новация" Татьяна Петухова. — Хотелось бы обратить внимание на последние наиболее значимые изменения закона об ипотеке.

Существенные изменения в закон об ипотеке внесены Федеральным законом от 30.12.04 г. 216-ФЗ, принятым вместе с другими нормативными актами, направленными на создание условий для формирования рынка доступного жилья и увеличения объемов жилищного строительства. До 10.01.2005 г. закон об ипотеке предусматривал обязательное нотариальное удостоверение. При несоблюдении этого требования сделка считалась ничтожной. С 10.01.2005 г. обязательное нотариальное удостоверение договора отменено. Теперь договор об ипотеке может быть заключен просто в письменной форме.

Это кажущееся небольшим изменение привело к резкому уменьшению расходов, связанных с оформлением ипотеки. В результате залогодателю и залогодержателю сейчас достаточно самим составить и подписать договор об ипотеке. Важно при этом включить в договор все существенные условия, которые предусмотрены ст. 9 Закона "Об ипотеке", т. к. в противном случае сделка в качестве договора об ипотеке не может рассматриваться.

Существенные условия ипотеки:

• предмет ипотеки и его оценка;
• существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Однако если залогодержатель и залогодатель по каким-либо причинам решат удостоверить договор об ипотеке нотариально, они вправе обратиться за этим к нотариусу. Необходимо отметить, что если договор об ипотеке был нотариально удостоверен до 10.01.2005 г., то соглашение о внесении изменений и дополнений в договор об ипотеке, оформляемое после указанной даты, должно быть нотариально удостоверено, несмотря на отмену обязательного нотариального удостоверения договора об ипотеке. Это следует из ст. 452 Гражданского кодекса РФ, предусматривающей, что указанное соглашение должно совершаться в той же форме, что и основной договор.

Ипотека становится обязательной только после регистрации договора

Чтобы договор об ипотеке вступил в силу и стал обязательным для сторон, договор нужно зарегистрировать в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. С 10.01.2005 г. установлен новый порядок обращения за регистрацией договора об ипотеке. До этой даты заявление о государственной регистрации договора об ипотеке могла подать любая из его сторон: либо залогодержатель, либо залогодатель. В связи с тем, что договор об ипотеке может быть составлен теперь в простой письменной форме, заявление о регистрации такого договора должны представить в регистрирующий орган совместно и залогодержатель, и залогодатель. Однако законом об ипотеке установлено, что если стороны договора об ипотеке удостоверили договор у нотариуса, то заявление о регистрации договора может подать одна из его сторон.

С новыми требованиями к форме договора об ипотеке претерпел изменения и порядок оформления закладной. Если раньше листы закладной прошивал, нумеровал и скреплял своей печатью нотариус, то в настоящее время эти действия осуществляют органы Федеральной регистрационной службы. Должностные лица данных органов должны внести на закладную сведения о регистрации ипотеки вместо сведений о нотариальном удостоверении договора об ипотеке. В настоящее время законодатель разрешил изменить ранее установленные условия закладной, если залогодатель, должник по обеспеченному ипотекой обязательству, и законный владелец закладной оформят письменное соглашение об изменении содержания закладной. Данное соглашение подлежит государственной регистрации и должно быть зарегистрировано в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган Федеральной регистрационной службы. Государственная регистрация такого соглашения осуществляется без оплаты.

Ипотека возникает на основании договора или на основании закона

Закон об ипотеке кардинально изменил правила об ипотеке земельного участка, на котором имеются здания или сооружения. В настоящее время, если по договору об ипотеке был заложен только земельный участок, право залога будет распространяться также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания или сооружения залогодателя. Если только в договоре об ипотеке не было предусмотрено иное. Распоряжаться такими зданиями и строениями их собственник сможет только с согласия залогодержателя.

Ипотека может возникать как на основании договора об ипотеке, так и в силу закона — т. е. в случаях, установленных федеральным законом, при наступлении указанных в законе обстоятельств. Теперь если земельный участок покупается или берется в аренду с использованием кредита банка, иной кредитной организации либо средств займа, предоставленного любым юридическим лицом, то на этот земельный участок или на право его аренды при регистрации права собственности либо договора аренды возникает ипотека в силу закона. Договором купли-продажи или договором аренды, стороной которого обязательно должна быть организация, предоставившая кредит или заем, ипотека может быть отменена.

Также считается находящимся в залоге земельный участок или право аренды земельного участка, в случае если на этом участке с использованием кредита банка или займа другого юридического лица, предоставленного специально для строительства, построено либо строится здание или сооружение. Ипотека будет возникать с момента государственной регистрации права собственности заемщика на построенное или строящееся здание (сооружение) либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления, подписанного заемщиком и организацией, предоставившей кредит, о заключении кредитного договора или договора займа.

Справка

Впервые в российском законодательстве термин "ипотека" появился в 1992 году — с принятием Закона РФ "О залоге", в котором одна глава была посвящена залогу предприятий, строений, зданий, сооружений и иных объектов, непосредственно связанных с землей. До этого момента в России ипотека фактически отсутствовала, т. к. земля находилась в исключительной собственности государства, а здания и сооружения относились к основным средствам государственных организаций и не могли быть предметом залога. В настоящее время с развитием кредитных отношений, в том числе ипотечного кредитования, ипотека, т. е. залог недвижимого имущества, получила широкое распространение. Во многом этому способствовало принятие в 1998 году специального Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

За семь лет существования закон об ипотеке претерпел изменения около 10 раз. Практически все новшества данного закона были обусловлены необходимостью сделать ипотеку более доступной.

Преимущества ипотеки:

• возможность в кратчайшие сроки вселиться в собственное новое жилье, в том числе в новостройке;
• долгосрочный кредит с фиксированной суммой выплат;
• возможность прописки в приобретенной по ипотечному кредиту квартире;
• выгодное капиталовложение средств (при нынешних тенденциях рынка цены на недвижимость растут в среднем на 30—40% в год).

Автор: Алексей Шандренко

Источник: "СМ Номер один"