После того, как ЦБ поднял ставку рефинансирования до 10,75%, на рынке ипотеки снова заговорили о дальнейшем удорожании кредитов. И повод, безусловно, есть. Так, вслед за увеличением ставки рефинансирования два крупных игрока ипотечного рынка – Дельтакредит и Уралсиб – тихо, без пиара, подняли свои ипотечные ставки.  В Дельтакредите  рублевые ставки повысились на 0,5%. А «Уралсиб» подкорректировал стоимость кредитов в среднем на 0,3-0,9%. Увеличение ставок, само по себе, невелико, но оно идет в канве нескольких тревожных тенденций, которыми характеризуется российский рынок ипотеки на пороге своего десятилетнего юбилея. Тревожных – поскольку они взывают излишние страхи у потенциальных клиентов, и побуждают людей отказывать от мысли о кредите (а, значит, и от мечты о собственном жилье – в большинстве случаев). Но я не буду сейчас разбирать то, что происходит в головах людей, в том числе, журналистов, пишущих панические статьи о «конце ипотеки». Посмотрим, что происходит в реальности.

Дороже и суровей

В этом году российская ипотека отмечает свой первый юбилей – десять лет: 16 июля 1998 г. вступил в силу закон «Об ипотеке». Если оценивать этот путь длиной в десять лет, мы вынуждены констатировать, что успехи России на ипотечном поприще не особенно велики. Сегодня ипотечное кредитование составляет всего около 2% от ВВП, а вплоть до прошлого года эта цифра была вдвое меньше. С другой стороны, если оценивать объективно, то принятие закона об ипотеке в 1998 г. является первым шагом, после которого последовала долгая пауза – период, когда ипотеку не признавали, не знали, ни понимали – не власти, ни потребители. Реальное развитие кредитование началось чуть более трех лет назад, когда ипотеку как брошенный лозунг подхватили госвласти и внесли ее в проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Началась активная пиар-поддержка, госинвестиции, субсидии, социальная ипотека, ипотека для военных и т.п.  За эти три года российский ипотечный рынок, действительно, совершил скачок. Но, к сожалению, последний год, во многом, обесценил успехи прошлых лет.

В 2007 г. – первой половине 2008 г. в большинстве банков ипотечные продукты подорожали на 1-2,5%. И, скорее всего, повышения еще будут продолжаться.

Очевидно, что продолжается фильтрация рынка от наиболее рискованных продуктов. Так, еще полгода назад, как минимум, два банка продолжали декларировать выдачу кредитов без первоначального взноса: Банк Москвы и Хоум Кредит. Когда я звонила в эти банки, меня уверяли, что отмена «нулевой» ипотеки не входит в ближайшие планы. Но к сегодняшнему дню эти продукты незаметно исчезли.

Постепенно перестали говорить и о «черном подтверждении дохода». Официально некоторые банки все еще принимают так называемое «устное», или «декларативное» подтверждение дохода, но ипотечные брокеры честно предупреждают, что шансы таких заемщиков невелики.

Федеральное Агентство по жилищному кредитованию (АИЖК) в мае заметно закрутило гайки в процессе рефинансирования. Новые стандарты, по которым агентство будет оценивать выданные займы,  предусматривают отказ от подтверждения доходов заемщиков в свободной форме по справке банка. Свою платежеспособность заемщики могут доказать только справкой по форме 2-НДФЛ либо по специальной форме АИЖК. Количество созаемщиков по одному кредитному договору будет ограничивается тремя лицами. Участие второго супруга в сделке будет обязательным, а участие несовершеннолетних - возможным только с согласия органов опеки и попечительства. Кроме того, АИЖК отказалось рефинансировать ипотечные сделки, совершенные между взаимозависимыми лицами, а также кредиты, выданные на приобретение комнат. То есть, мы, по сути, вернулись к тем параметрам, которые предъявлялись к займам пару лет назад.

Глас народа

Пожалуй, главное фиаско ипотеке – то, о котором говорили на заседании Международного ипотечного клуба в начал июня – дискредитация ипотеки в глазах населениях.  Согласно опросу ВЦИОМ, 46% россиян сегодня знают, что такое ипотека. Но парадокс в том, что – чем больше человек знает об ипотеке, тем меньше он думает о том, чтобы взять ипотечный кредит.

Почему люди не хотят прибегать к кредиту – вполне понятно. Слишком большие выплаты ложатся на человека. Так, при покупке стандартной однокомнатной квартиры в кредит, допустим, за 200 тыс.,  ежемесячные выплаты человека будут составлять от $1,5  до $2.5 тыс.

Проблема в том, что указывая на дороговизну кредита, большинство потребителей забывает о том, что причина не столько в стоимости кредитов, сколько в ценах на жилье. Впрочем, человеку, не обремененному уверенностью в завтрашнем дне, это неважно: ему бесполезно говорить о страховках и защищенности законом. Я сама купила квартиру по ипотеке два года назад. Но отнюдь не уверена, что стала бы брать кредит сегодня. Поскольку, слишком досадно переплачивать такие деньги за жилье, которое их явно не стоит.

Тем более, есть еще один тревожный момент, вокруг которого легко нагнетаются страхи, это увеличившееся количество дефолтов. По данным прессы, в некоторых городах оно уже достигает 6-9% от общего числа выданных кредитов. На фоне предыдущих лет, когда процент таких случаев фактически был нулевым, эти цифры выглядят чудовищно большими.

Взрослеющая ипотека

Но, несмотря на все тревожные признаки и продолжающийся кризис, реальной угрозы ипотеке нет. Десять лет не прошли зря, и процесс жилищного кредитования в России давно вошел в такую стадию, когда его можно считать необратимым.

Практически все негативные события, которые сегодня наблюдаются на рынке, на самом деле вряд ли можно считать серьезными признаками упадка. Скорее, они говорят о переходе рынка от подросткового возраста к зрелости. Так, отсутствие дефолтов в предыдущие годы и их увеличение сейчас означает лишь, что ипотека заняла большую нишу сделок на рынке. До тех пор, пока объем таких сделок был ничтожно мал, а заемщиками становились люди, преимущественно, уверенные в своем благополучии, банкротств не наблюдалось. Однако по мере того, как жилищные кредиты становятся все более популярными среди населения, на них начинают претендовать и те люди, чье финансовое положение отнюдь не стабильно, доходы – ниже средних. Российские банки еще год назад, идя по пути американских коллег, поощряли таких заемщиков, выдавая займы без подтверждения дохода. Либо – позволяя, чтобы выплаты по кредиту составляли более 50% от месячного дохода семьи. Это не могло не дать определенного числа дефолтных кредитов.

Кроме того, большая часть дефолтов, по данным прессы, появляется в регионах, активно развивающих кредитование в рамках нацпроекта «Доступное и комфортное жилье» (Башкирия, Волгоградская область, Саратовская область). То есть, речь идет о кредитах, которые были либо получены на льготных условиях, либо – с помощью субсидий. По сути, это заемщики той же категории sub-prime. А мировой опыт свидетельствует, что, чем меньше своих денег человек вложил в покупку жилья, тем меньше у него стимула держаться за свою собственность. Именно заемщики, не обладавшие первоначальным взносом, становятся основной группой риска.

Явление вполне закономерное. Но оно не угрожает перейти в ту же волну банкротств, которая накрыла США, поскольку процент подобных кредитов у нас еще не успел вырасти до критичной величины. А дальнейшего увеличения объема рискованных займов уже не происходит.

Ставки волнуются

Что касается очередного повышения ставок, то, к сожалению, этот процесс вполне может продолжаться и дальше. Но причина даже не в кризисе и нехватке денег (хотя этот фактор, безусловно, играет важную роль). Основанная проблема – темпы инфляции, которую правительство не в состоянии удержать в рамках первоначальных планов. И сегодня уже получается, что многие банки выдают кредиты по ставке, не превышающей уровень инфляции, таким образом, почти не обеспечивая себе прибыль. Закономерно ожидать, что если общий рост цен продолжиться и дальше, ставки также поднимутся еще на 1-2%.

С другой стороны, при получении относительно дешевого финансирования, кредиторы получают возможность уменьшать стоимость займов даже в нынешней ситуации. Примером тому служат опять-таки недавние новости. Так, Урса-банк в начале июня  понизил ставку по кредитам с 17% до 15%. Эта ставка распространяется на кредиты с первоначальным взносом в размере 10% от стоимости сделки на срок от трех до 30 лет. Минимальный размер по кредиту — 100 тыс. рублей, максимальный — 15 млн рублей.

По словам представителей банка, снижение ставки стало возможным благодаря снижению стоимости фондирования, в том числе кредиту от Black SeaTrade & Development Bank в размере $36 млн на развитие ипотечных программ. Ипотечные кредиты на эту сумму банк надеется выдать в течение II-III кварталов 2008 г.

Ставки понизил и Банк Жилищного Финансирования. «Сегодняшняя конъюнктура рынка ипотечного кредитования, находящегося под влиянием сложной динамики на рынке жилой недвижимости, побуждает нас к активным действиям в конкурентной борьбе. Это позволит нашим клиентам получить ипотечный кредит на более выгодных условиях, прежде всего, в части годовой процентной ставки, - комментирует снижение ставок первый заместитель председателя правления ЗАО «Банк ЖилФинанс» Игорь Садовский. - Минимальный уровень процентной ставки по долларовым ипотечным программам для вторичного жилья снижен от 10,2 % до 9,25% годовых..

В течение весны были и другие объявления о снижение ставок, или проведении специальных акций, позволяющих заемщикам выбрать себе пониженную ставку, заплатив более крупную комиссию. Таким образом, банки ищут пути – как при существующих проблемах с финансированием и инфляции – все-таки не потерять клиентов.

Борьба с недостатками

Главное проблемой остается недоверие потребителей. И этот барьер можно преодолеть только с течением времени: если предложение жилья будет расти, а возможности ипотеки расширяться – в том числе, на рынках загородного и строящегося жилья, а также коммерческой недвижимости.

Большинство этих ограничений обусловлены элементарной молодостью российского рынка. Так, вопрос с кредитованием загородной недвижимости и земли упирается по большей части в отсутствие стандартов оценки таких объектов. Сегодня процедура оценки происходит фактически без каких-либо четких критериев: цена ставится по усмотрению продавца, опираясь на его личные представления о стоимости. Привлечение оценочных компаний также пока не решает проблемы, поскольку рынок оценочных услуг пока тоже находится в стадии формирования: общие стандарты не обозначены четко,  и разные компании могут дать заметно отличающиеся оценки. Если постепенно эти правила придут к более, или менее, общему знаменателю, можно ожидать, что расширяться и возможности для кредитования.

С коммерческой ипотекой дело немного сложнее: по закону для выдачи ипотечного кредита на покупку, например, офиса требуется прохождение двух стадий регистрации: регистрация права, длящаяся  месяц, и регистрация договора об ипотеке, которая также длится месяц. Банк не может выдать необеспеченный залогом кредит на большую сумму, а продавец не согласится продать объект, не видя денег.

Теперь это упущение намерена исправить рабочая группа, организованная в рамках проекта «Законодательная защита заемщика» по инициативе Международного ипотечного клуба (МИК) при поддержке Международной Академии Ипотеки и Недвижимости (МАИН). В проект вошли профессионалы и ведущие эксперты рынка недвижимости и ипотеки - представители банковского, риэлтерского, брокерского, страхового, коллекторского, оценочного, консалтингового сообществ. Руководителем этого проекта стал Иван Дмитриевич Грачев - депутат 2-го, 3-го, 5-го созывов ГД РФ.Основным направлением деятельности спец-проекта должна стать защита прав заемщика на законодательном уровне, что позволит сделать ипотеку более доступной. Кроме того, в рамках проекта была создана рабочая группа для внесения поправок в закон об ипотеке, позволяющих осуществлять ипотеку коммерческой недвижимости.

Так что, несмотря на то, что последнее время ипотека утратила роль президентской «фаворитки», уступив место масштабным планам малоэтажного строительства, процесс кредитования выходит на новый виток.  Поэтому,  возвращаясь к вопросу – наступил ли в России конец ипотечной эпохи?  -  я снова могу ответить: мы пока только в начале пути.