Новости   Все банки   Статьи    Форум    Вопросы и ответы   

 Клуб экспертов      Подбор кредита      Инструкции по получению кредитов    
      
 
 
              
Статьи:

Перемена участи
Что делать, если банк требует досрочно погасить часть задолженности или предлагает повысить процентные ставки по действующим договорам ипотеки?

Рынок ипотеки: бедный, но пока живой
Большинство экспертов рынка недвижимости и ипотеки сегодня пребывают на позициях сдержанного оптимизма



Последние темы форума:

29.06.11 |  [email protected]
22.06.11 |  Кредитная карта банка Тинькофф.
21.06.11 |  Подскажите, как через интернет узнать баланс по пластиковой карте ВТБ 24?
13.06.11 |  Положительный отзыв о переводах Contact
09.06.11 |  купить авто

Подписка на новости
    
Кто на новенькое?

Ипотека на покупку новостроек – больная тема для российского рынка. Основное количество выданных кредитов, как уходило, так и уходит на вторичный рынок. Уже который год говориться о том, что при таком раскладе ипотека стимулирует раздутие цен на недвижимость, никак не способствуя развитию строительства. Но российский строительный рынок по-прежнему вызывает у банков слишком много опасений из-за многочисленных скандалов с обманутыми дольщиками, «серых схем» продажи, и т.п. Поэтому, заемщику, твердо нацеленному на покупку новостройки, придется сразу приготовиться к двум пессимистичным обстоятельствам: выбор вариантов будет довольно ограничен, а платить по кредиту придется дороже.

Популярная редкость

Спрос на покупку новостроек постоянно растет – об этом говорят и брокеры, и банкиры. Так, в «КИТ Финанс» сообщают, что если пару лет назад доля таких кредитов в портфеле банка составляла всего 10-15%, то сегодня эта цифра доходит до 30%». Причины растущей популярности очевидны: стоимость жилья при приобретении на этапе строительства - ниже, а качество жилья – лучше. «Кроме того, покупатели строящегося жилья практически не ограничены в выборе планировок, могут рассчитывать на развитую инфраструктуру, соседей равного социального статуса и т.д», - замечает заместитель директора департамента продаж инвестиционного банка КИТ Финанс Ирина Щеголихина.

На первый взгляд, если бегло просмотреть предложения по ипотеке, то кажется, что кредиты на новостройки предлагает практически каждый банк. На деле, значительная часть предложенных программ – это кредиты под залог существующей недвижимости. Или иначе – «ломбардные программы». Их сегодня предлагает большая часть банков. По этим программам, залогом становится уже имеющаяся у заемщика квартира, или дом. Сумма кредита составляет обычно 70-80% от стоимости заложенного объекта, хотя в некоторых банках доходит и до 90-95%. Основное достоинство таких программ в том, что они практически не ограничивают возможности заемщика по выбору объектов. Так как, покупаемое жилье не является обеспечением по кредиту, риски, связанные с ним, мало беспокоят банк. Кроме того, по ломбардным программам, банки предъявляют меньше требований и к самому заемщику. Банки, практикующие «ломбард», апеллируют к тому, что большая часть ипотечных кредитов сегодня берется не на покупку первой квартиры, а на улучшение жилищных условий. То есть у заемщика уже имеется в собственности жилье, которое можно заложить. С другой стороны, не всякая квартира может выступить обеспечением для достаточной суммы кредита. Особенно если учесть, что необходимы еще деньги на первоначальный взнос.

Второй вид ипотечных программ для новостроек – это кредит под залог права требования. Обеспечение достаточно эфемерное и несет в себе немалые риски для банка. «Во-первых, на период строительства предмет залога в виде реальных квадратных метров отсутствует. А, во-вторых, существует риск того, что объект не будет построен вовсе. Как следствие, у банков возникают дополнительные риски, связанные с ликвидностью обеспечения кредита, что в свою очередь вызывает проблему рефинансирования данных активов», - рассказывает генеральный директор супермаркета кредитов «Кредитмарт» Николай Корчагин.

Ситуацию усугубляет тот факт, что большинство квартир на стадии строительства в Москве и Подмосковье по-прежнему приобретаются по тем, или иным «серым схемам» (вексельной схеме, предварительным договорам купли-продажи и т.п.). Дабы нивелировать риски, кредиторы выдают ссуды преимущественно на два типа объектов. Первый – те, в финансирование которых они сами участвуют, и, соответственно, заинтересованы в их продаже. Второй - объекты тех застройщиков, которые прошли аккредитацию.  Чтобы стать «своим» девелоперу необходимо доказать, что он обладает безукоризненной репутацией. Это не означает обязательной работы по пресловутому 214-му ФЗ – так высоко большинство банков планку не ставят. Главный показатель надежности для кредитора – история компании, в которой отсутствуют просрочки по сдаче объектов, скандалы с дольщиками, недоразумения с властями и т.п.

Если застройщик прошел аккредитацию, то его квартиры становятся доступными для покупки по ипотеке. Но – только через этот банк. Чтобы их могли купить заемщики других банков, застройщик также должен пройти в них аккредитацию. При этом, стоит учесть, что у каждого отделения Сбербанка – свой список аккредитованных объектов. Одними из наиболее активных игроков на рынке новостроек риэлторы называют ВТБ 24, «Абсолют-банк», РосЕвроБанк, МБРР, Банк Возрождение и «КИТ Финанс» (по объектам в Санкт-Петербурге и регионах). «В их ипотечных портфелях 15-25% составляют кредиты на приобретение строящегося жилья», - комментирует директор по маркетингу и связям с общественностью компании РЕЙМ Михаил Осинцев. У этих банков сегодня наибольшее количество аккредитованных застройщиков и, соответственно, наиболее широкий выбор объектов.

Если гора не идет к Магомету

Заемщику, претендующему на покупку квартиры в новостройке, прежде, чем подавать заявку, стоит ознакомиться с тем ассортиментом, который ему будет доступен в том, или ином банке. И плясать уже от наличия подходящего объекта.

Вполне вероятно, что имеющийся выбор заемщика не устроит. Но это еще не означает, что можно ставить крест на мечте о новой квартире и переключиться на поиск вторичного жилья. Некоторые банки, например, «Абсолют-банк», готовы проводить аудит объектов по запросу заемщика. Для этого нужно предоставить в банк пакет копий документов застройщика, в который входят как правоустанавливающие документы на земельный участок, так и длинный перечень различных постановлений, разрешений и договоров, подтверждающих законность строительства. В принципе, можно обратиться к застройщику и попытаться собрать все необходимые бумаги самостоятельно. В «Абсолют-банке» для этого придется заплатить комиссию за проведение экспертизы объекта в размере 2600 рублей. Сам процесс, по утверждению сотрудника банка, занимает примерно семь дней. Если же застройщик уже аккредитован, и необходима только экспертиза объекта, то срок будет еще меньше.

Если вы цените своё время, имеет смысл обратиться к профессиональному консультанту – ипотечному брокеру. Содействие в аккредитации застройщика и его объектов уже стало почти рядовой услугой на этом рынке.  Сейчас – при спокойном рынке -  застройщики и сами заинтересованы в ипотечных клиентах. «Ни один девелопер не будет упускать возможность получить дополнительных клиентов и реализовать объекты строительства в кратчайшие сроки. Поэтому застройщики стремятся получить аккредитацию своих объектов недвижимости как можно в большем числе банков»,   - поясняет Николай Корчагин.

 Единственная проблема аккредитации – то, что она удлиняет процесс. Юлия Полякова предупреждает, что он в этом случае может растянуться от недели до двух месяцев.  То есть, в период активного роста цен такая стратегия будет не очень оправдана: за время экспертизы приглянувшийся объект может существенно подорожать. К тому же, нет никаких гарантий, что, в конце концов, банк даст добро. «Основная проблема при попытке приобрести новостройку в кредит это отсутствие правильно или полностью оформленной документации на объект у застройщика. Иногда в связи с этим он не желает предоставлять банку даже то, что есть. Другой фактор, уменьшающий шанс на аккредитацию – это высокорисковые схемам вроде предварительных договоров купли-продажи», -  поясняет руководитель компании Легкокредит Кирилл. Суслов.

Тем не менее, как утверждает Михаил Осинцев, сегодня, не беря во внимание степень прозрачности схем продаж, в кредит можно приобрести до 90% всех новостроек Москвы,

Дорогое удовольствие

Помимо ограниченного выбора, заемщика, мечтающего о новостройке, ждет еще одно малоприятное обстоятельство – повышенная ставка по кредиту.  До момента вступления в право собственности, кредит будет обходиться клиенту дороже, в среднем, на 2%. Так, средняя рублевая ставка по кредиту на новостройки  - 14%. В то время, на кредит на вторичное жилье можно оформить под 12%.

При этом, стоит иметь в виду, что окончание строительства и оформление собственности – две разные вещи, отнюдь не совпадающие по времени.

Даже если застройщик уложится в срок с сдачей дома (а опоздание на полгода, или год – вполне заурядное явление), покупателю придется ждать, пока дом будет принят госкомиссей. А этот процесс в Москве растягивается на долгие месяцы, вплоть до двух-трех лет.

Правда, из правила «повышенной ставки» есть свои исключения. В прошлом году на рынок были предложены оригинальные продукты с пониженной ставкой – продукт сотрудничества компании СУ 155 и банков-партнеров («Независимый строительный банк», «Банк Москвы», «Зенит»). Клиент, желающий купить квартиру у СУ 155, может обратиться в любой из этих трех банков и получить рублевый кредит всего под 8-8,5%. Льготная ставка действуют на период строительства дома, вплоть до оформления квартиры в собственности. Как поясняют в самой компании, данная программа намеренно рассчитана на то, чтобы облегчить жизнь заемщику в инвестиционный период - наиболее рискованный и затратный. После оформления квартиры в собственность ставка по кредиту будет рассчитываться по следующей формуле - ставка рефинансирования ЦБ плюс 5%. Если клиента это не устроит, он в любой момент может без каких-либо штрафных санкций перейти в другой банк.

У этой программы только один минус – выбор объектов очень узок, поскольку они исчерпываются ассортиментом СУ 155.

Другие девелоперы пока не рискнули предложить что-либо подобное. Но некоторые брокеры предполагают, что в будущем таких программ будет становиться больше. «Ситуация очень напоминает рынок кредитования несколько лет назад, когда появились первые программы совместные программы автосалонов и банков. По ним клиент мог получить сниженную процентную ставку при покупке автомобиля в кредит. Безусловно, следует ожидать, что аналогичные программы будут появляться у банков и девелоперов», - рассуждает Николай Корчагин.

Тем не менее, пока в большинстве случаев ипотечная покупка новостройки будет более дорогим удовольствием для заемщика. Небольшим утешением может служить то, что страхование, которое является обязательным требованием банков при любой ипотеке, в данном случае обойдется ему дешевле. Степень экономии зависит от банка. «Кто-то на период строительства требует страховать только жизнь и трудоспособность, а кто-то настаивает ещё на страховании финансовых рисков, - рассуждает Кирилл Суслов. - В первом случае ставка может быть около 0,5% от суммы кредита, а во втором - до 1,5% от стоимости объекта».

Если страховалась только жизнь, то после оформления права собственности для заемщика прибавятся ещё одна, или две обычных ипотечных страховки. Несмотря на то, что титульное страхование явно не является необходимостью, некоторые банки все-таки оставляют его обязательным даже для жителей новостройки. Если же на этапе строительства страховались строительные риски, то вместо этого вида страхования заемщик опять-таки обременяется стандартным набором.

Яна Казакова

Казакова Яна
Главный редактор проекта
Первый рейтинг кредитов
Оставить свой отзыв
Имя:
Текст сообщения:




Читайте также:

Что делать заемщикам с валютными кредитами: рефинансироваться, погашать, или ждать?

Имеет ли смысл сейчас досрочно погашать ипотечный/потребительский кредит и почему?

Рынок оценочных услуг в условиях финансового кризиса

Как вести себя потребителю в текущей рыночной ситуации?

Наиболее частые причины отказа в кредите


Все материалы    Все статьи автора



Вход для банков
    Главный редактор проекта
Казакова Яна

Сбербанк РФ предпринял беспрецедентный на российском рынке кредитования ход. С 19 апреля банк отменяет все существовавшие до этого комиссии по кредитам для физических лиц. Этой мерой Сбербанк РФ рассчитывает расшевелить кредитный рынок.
Подробнее >>


МОНИТОРИНГ ФИНАНСОВОГО КРИЗИСА




Новые отзывы о банках:

  • всем привет. брал кредит в БРС на видик, после этого пришла карточка от банка. по началу её не активировал не было...


  • ___ | 10.06.09 22:21 Сама работаю в этом банке и ужасаюсь, от куда Вас столько таких, которые то оплатить не могут,...


  • Друзья, платите всё вовремя и никто с вас ничего требовать не будут!!!!! Вам график платежей даётся не просто так....


  • Показать все отзывы
          

    Новости   Все банки   Статьи    Форум    Вопросы и ответы    О проекте    Реклама на сайте   

     Клуб экспертов      Подбор кредита      Инструкции по получению кредитов    

    Ипотечный кредит | Потребительский кредит | Автокредит 



    Rambler's Top100


    При использовании материалов необходима активная ссылка на www.ratingcredit.ru

    Первый рейтигнг кредитов,
    RatingCredit 2005-2008.

    Работает на XS2™