О новом сайте

Перед каждым потенциальным заемщиком неизбежно встает вопрос – в какой валюте брать кредит? Если в краткосрочной перспективе все более, или менее ясно, то предугадать, что будет твориться на валютных рынка через пять, десять, и, тем более, двадцать лет (средний срок ипотечного кредита) нет никакой возможности. Поэтому, все, что мы можем сделать сейчас – это приблизительно оценить риски и преимущества, связанные с той, или иной валютой. А дальше – надеться на удачу и развитие рефинансирования.

У заемщика сегодня на выбор есть три-четыре варианта валюты, в которой он может оформить кредит. Потребительские кредиты выдаются в долларах, евро и рублях. Ипотечные - еще и в швейцарских франках.

Есть несколько наиболее известных точек зрения, на которые ориентируется потребитель при выборе валюты. Например, «кредит нужно брать в той валюте, в которой номинирована зарплата». Безусловно, большая доля сермяжной правды в этом мнении присутствует. Если зарплата номинирована в рублях, то даже при падении курса рубля к любой из мировых валют, платеж заемщика не увеличится. Большая часть населения России получает зарплату в рублях. Однако позиции столичных заемщиков и региональных в этом вопросе расходится радикально: 70% кредитов в регионах выдается в рублях, в то время как в Москве – обратная ситуация, и на рублевые займы приходится не более 30% от всех выданных кредитов. Это означает, что заемщики в регионах думают, в первую очередь, о безопасности своих вложений, а столичные – об экономии на процентах. Действительно, заемщик, оформляя кредит в рублях, как правило, проигрывает на разнице в ставке между долларовым и рублевым кредитом. Так, если ставки на долларовые ипотечные кредиты начинаются от 9%, то на рублевые – от 11%. А при разнице в 2% многие эксперты уже советуют прибегать к рефинансированию кредита.

Что касается потребительских кредитов, то здесь ставки в долларах в среднем начинаются от 12-14%, а в рублях - от 14-16%.

У долларовых кредитов есть и еще одно преимущество: последние два года они постоянно дешевеют за счет падения курса доллара. Те заемщики, которые получают зарплату в рублях, а кредит оформляли в долларах, сейчас неплохо экономят.

Какие риски связаны с кредитованием в долларах? Самый стандартный риск – волатильность. По статистике, большинство ипотечных кредитов в России берется на срок от 15 до 20 лет. За это время курс такой нестабильной валюты как доллар может существенно вырасти. Так что, опасения заемщиков отчасти обоснованы. Но в противовес им можно выдвинуть как минимум два аргумента.

Во-первых, несмотря на то, что те же ипотечные кредиты оформляется, как правило, на 15-20 лет, большинство из них гасится за 5-7 лет.

Кроме того, на нашем рынке все больше распространяются программы рефинансирования кредита. Как бы не был сложен процесс перехода с одной кредитной программы на другую, никто не может помешать заемщику сделать это и поменять валюту кредита. Конечно, по-прежнему в некоторых банках существует такая вещь как мораторий на досрочное гашение, но редко где он превышает один год. А выгода, полученная за несколько лет кредитования, может окупить все все затраты по конвертации и переходу в другой банк.

Что касается потребительских кредитов, которые априори берутся на короткие сроки, то сейчас однозначно выгоднее оформлять их в долларах. Валютные аналитики говорят о том, что, скорее всего, ближайшие два года тенденция ослабления доллара не уменьшиться.

Отдельно стоит поговорить о такой экзотической валюте как швейцарские франки. Сейчас ипотечные кредиты в этой валюте на российском рынке предлагают два банка – Банк Москвы и Инвестсбербанк. Причем, условия у них отличаются заметно, и не в пользу последнего кредитора. Так, Банк Москвы, объявив в мае 2007 г. о введении нового продукта, шокировал рынок неприлично низкими ставками: от 7 до 9%. Конечно, при этом нужно учесть стоимость конвертации, поскольку мало кто из продавцов готов принимать оплату квартиры во франках. Но в любом случае, эти расходы составляет не более 0,2 – 0,3% , то есть, даже при самом худшем раскладе, ставка будет не больше 9%, что для долговременных кредитов (на 15-20 лет) пока является нонсенсом.

Когда программа была представлена, у нее нашлось достаточно критиков, высказавших сомнение в том, что франки будут пользоваться популярностью у российского потребителя. Однако - то ли ставки оказались чересчур соблазнительными, то ли слово «швейцарский» действует на людей успокаивающе, но выдача кредитов в «Банке Москвы» идет полным ходом. «Уже на 9 ноября объем ипотечных кредитов в швейцарских франках превысил эквивалент 4 млрд. руб., что свидетельствует о том, что спрос на такие кредиты намного больше наших прогнозов на момент запуска программы, - утверждает заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Банка Москвы Вячеслав Шаламов. - На сегодняшний день более 30% ипотечных кредитов у нас выдаются именно в швейцарских франках». По словам Вячеслава Шаламов, кредиты в швейцарских франках очень популярны не только в московской области, но и в других регионах России. С мая в швейцарских франках выдано уже более 1400 кредитов на сумму более 188 млн. CHF.

Однако скептические голоса на рынке продолжают звучать. Брокеры, например, утверждают, что среди их клиентов спрос на франки минимален. Впрочем, это не удивительно: так как количество банков, кредитующих во фраках, мягко говоря невелико, клиентам выгоднее обращаться к ним напрямую.

Один из популярных аргументов против ипотеки во франках, это тот же самый риск изменения курса валют. В отношении франка сейчас опасения довольно оправданы: на фоне падающего доллара с мая этого года швейцарский франк подорожал на 80 копеек. Но все-таки факты говорят о том, что пока швейцарский франк является одной из наиболее стабильных валют в мире. Так, например, именно эта валюта была выбрана ЦБ РФ для размещения в золотовалютные резервы. Кроме того, франк только для нас является экзотикой: в Европе 60% всех кредитов выдается в этой валюте.

Но есть и еще один нюанс, портящий картину: налог с материальной выгоды, которую получает заемщик, оформляя «дешевый» кредит. То есть, согласно налоговому кодексу (НК), если кредит взят под ставку ниже ставки рефинансирования (10%), с разницы между кредитной ставкой и ставкой рефинансирования заемщику придется заплатить подоходный налог в размере 13%. Для кредитов в валюте сейчас установлена условная ставка рефинансирования в 9%. Такое условие несколько омрачает перспективы дешевого кредитования. Правда, с нового года это досадное обстоятельство исчезнет: вступят в силу поправки к НК: тот, кто приобретает недвижимость на кредит от работодателя или от банка и ещё не реализовал своё право на имущественный вычет, тот одновременно и получит имущественный вычет, и не будет обязан платить налог с выгоды по процентам. А тот, кто приобретает недвижимость на бюджетные средства, с одной стороны вычета не получит, но будет освобождён от уплаты НДФЛ с субсидий.

К тому же, все эти потери могут окупиться выигрышем по ставке, особенно, в долгосрочном контексте. Но подход здесь может быть только очень индивидуальным: необходимо посчитать соразмерность экономии, полученной за счет более низкой ставки, и сравнить ее с возможными потерями.

Но даже если отвлечься от темы экономии, то кредиты в швейцарских франках интересны тем, что, благодаря низкой ставке, дают возможность взять ссуду на большую сумму. Это выгодно, например, тем заемщикам, чьих доходов недостаточно для покупки желаемого жилья. Например, при доходе $3000 по ставке 10% годовых на 20 лет можно получить сумму порядка $160 тыс. И тот же заемщик по кредиту со ставкой 8% годовых может получить 230 тыс. франков. Правда, в пересчете на доллары это уже не так много – всего $197 тыс. долларов, однако, на эти деньги можно посмотреть уже двухкомнатную квартиру, в отличие от $160 тыс. которых хватит только на «однушку».